امتياز المؤجر طبقاً للتشريع المدني السوري والحقوق العينية التبعية 2022

امتياز المؤجر طبقاً للتشريع المدني السوري والحقوق العينية التبعية 2022

امتياز المؤجر طبقاً للتشريع المدني السوري والحقوق العينية التبعية 2022

امتياز المؤجر طبقاً للتشريع المدني السوري والحقوق النقدية التبعية.

تنص المادة 1122 ق.م على ما يلي :
« 1 ـ أجرة المباني و الأراضي الزراعية لسنتين ، أو لحجم الإيجار إن قلت عن ذلك ، و كل حق أحدث للمؤجر بمقتضى إتفاق مكتوب الإيجار ، يكون لها معاً امتياز على ما يكون موجوداً في العين المؤجرة ، و مملوكاً للمسـتأجر مـن منقول إجتمع للحجز و مـن محصـول زراعي .
2 ـو يثبت الامتياز و لو كانت البضاعة مملوكة لزوجة المستأجر ، أو كانت مملوكة للغير و لم يثبت أن المؤجر كان يعرف وقت وضعها فـي العين المؤجرة بوجود حـق للغير عليها ، و ذلك دون إخلال بالأحكام المتعلقة بالمنقولات المسروقة أو الضائعة .
3 ـو ينشأ الامتياز ايضاً على البضاعة و المحصولات المملوكة للمستأجر الثانوي إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة عدم الإيجار الثانوي ، فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز إلا للمبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر الثانوي في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر .
4 ـو تستوفى هذه المبالغ الممتازة من تكلفة الثروات المثقلة بالامتياز بعد الحقوق المتقدمة الذكر ، إلا ما كان من هذه الحقوق غير خصب في حق المؤجر بمثابته حائزاً حسن النية .
5 ـو إذا نقلت الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من قوى قوى معارضة المؤجر أو على غير وعي منه ، و لم يبقَ في العين أموال كافية لضمان الحقوق الممتازة ، بقي الامتياز قائماً على الممتلكات التي نقلت دون أن يتسبب في ضررا ذلك بالحق الذي كسبه الغير حسن النية على هذه الثروات .
و يبقى الامتياز قائماً – و لو أضر بحق الغير – لبرهة ثلاث سنين من يوم نقلها إذا أوقع المؤجر عليها حجزاً استحقاقياً في الميعاد التشريعي .
و مع ذلك إذا بيعت هذه الأموال إلى مشـترٍ حسن النية في سوق عام ، أو فـي مـزاد علني , أو ممن يتجر فـي مثلها ، وجب على المؤجر أن يرد القيمة إلى هـذا المشـتري ».

مبنى امتياز المؤجر:
يبنى امتياز مؤجر المباني على وجهة نظر الرهن الضمني , حيث يفترض أن المؤجر و المستأجر قد اتفقا ضمناً على أن تكون بضاعة المستأجر الموجودة في العين المؤجرة ضامنة لحقوق المؤجر .
وهذا الرهن يستند إلى حيازة حكمية ، فالمؤجر يعد حائزاً للمنقولات التي تضمن الوفاء بحقوقه .
و هذه الحيازة الحكمية تتيح للمؤجر السيطرة على البضاعة التي ينصب فوق منها الامتياز ، و تضمن له حماية حقه .

ـ ملاحظة : وصفنا حيازة المؤجر بأنها حيازة حكمية ، لما تنطوي عليه من توسع في وجهة نظر الحيازة :
فمن ناحية يعتبر المؤجر حائزاً للمنقولات الموجودة في العين ، مع بقاء هذه البضاعة أدنى سيطرة المستأجر الفعلية .
ومن ناحية أخرى يثبت الامتياز حتى لمن لا تكون له الحيازة التشريعية للعين المتواجدة فيها المنقولات ، و هذه هي وضعية المستأجر الأصلي الذي يكون له امتياز المؤجر على شحنة المستأجر من الباطن ( المستأجر الثانوي ) …
فكأن القانون لا يستلزم لنشوء الامتياز الحيازة التي يتطلبها في الرهن الحيازي ، لا في المنقولات الموجودة في العين ، و لا في العين نفسها .
وفي الأراضي الزراعية يبنى امتياز المؤجر على ما فيها من محصــولات ، على فكرة العدالة ، ذلك أن اختصاص المستأجر بثمار الأرض كان نتيجة مباشرة لتمكينه من الانتفاع بالأرض ، و على ذاك يعد المؤجر ، و هو المتسبب بهذا الانتفاع ، أولى الدائنين بالمراعاة في استيفاء حقوقه .
إذاً : يبنى امتياز المؤجر :
أ ـ في المباني على رأي الرهن الضمني .
ب ـ في الأراضي الزراعية على فكرة العدالة .

الغاية من تقرير امتياز المؤجر :
يرجع الغرض من تقرير هذا الامتياز إلى رغبة المشرع في تيسير التعامل بين المؤجر و المستأجر ، لما لعقد الإيجار من شأن عارم في حياتنا الاقتصادية و الاجتماعية .
فالامتياز يبعث الثقة في نفس المؤجر ، و لهذا فهو لا يشترط تعجيل الأجرة .
و هو من وجه آخر يسمح للمستأجر الحصول على ملجأ يأويه و يجنبه الوقوع في الحرج إذا ما اضطر لإبرام إتفاق مكتوب الإيجار دون أن تتوافر عنده الأجرة المطلوبة .

سبب تقرير امتياز المؤجر :
الحجة في تقرير هذا الامتياز في أغلب التشريعات ـ و منذ عهد عتيق ـ يرجع إلى أن المؤجر هو عادة من طبقة ملاك العقارات ، تلك الطبقة التي عمدت إلى جعل المشرع يتخذ أمر تنظيمي الامتياز لحمايتها ، مستغلة في هذا نفوذها القوي ، الذي إستمرت تتوارث الكثير منه عبر الأجيال .
و يلاحظ أن التوسع في امتياز المؤجر أصبح معرضاً للنقد .
و لقد اقتصر تقنين الالتزامات السويسري على إعطاء المؤجر حق إعتقل , لا حق امتياز ، و قصر الحق على أجرة سنة انقضت ، و أجرة الستة أشهر الجارية .
و هنالك رأي يذهب إلى أعظم وأضخم من هذا ، و يقول بإلغاء امتياز المؤجر مرة واحدة .

المستفيد من امتياز المؤجر :
مؤجر المباني و الأراضي الزراعية يستمتع بالامتياز ، و لا اعتبار لصفته ، كما أنه لا اعتبار لنوع المبنى ، أو الأرض الزراعية …
فالامتياز تدبير للمؤجر ، سواء أكان مالكاً للعقار ، أم متصرفاً فيه ، أم منتفعاً ، أم صاحب حق سطحية ، أم مستأجراً أصلياً ( أي كلما يؤجره لمستأجر ثانوي ) .
و الامتياز أجر شهري لمؤجر المبنى ، سواء أكان المبنى منزلاً ، أم كان دكاناً ، أم مكتباً ، أم متجراً ، أم مصنعاً ، أم مخزناً . و سواء أكان المنزل مفروشاً أم غير مفروش .
و يكون امتياز المؤجر في حالة إيجار الشقق المفروشة منصباً على ما يعادل أجرة البيت خالية من المفروشات .
و إذا كانت العين المؤجرة أرضاً فضاء أجرت لإقامة الأعياد أو الملاهي ، فلا يثبت لمؤجرها
حق الامتياز على الحمولة التي يضعها المستأجر فيها ، و ذلك لأن الامتياز يقتصر بصريح الموضوع على أجرة المباني و الأراضي الزراعية ( م 1122 / 1ق.م ) .
وفي القانون المدني الفرنسي يمنح الامتياز لمؤجر الأرض الفضاء ، إستحداث على أن المادة 2102 منه تمنح الامتياز لمؤجر العقار على نحو قاطعً .
أما مؤجر المنقول ، فلا يستمتع بذلك الامتياز ، فمثلاً لو أجر شخص لآخر مركب ، فلا يكون له امتياز على أمتعة المستأجر التي يضعها في الفلك .
و يشترط أن يكون بين الدائن و المدين عقد إجارة ( إيجار ) على مبنى أو أرض زراعية ، سواء أكان العقد عادياً أم على نحو رسميً ، خطياً أم شفهياً .
و بالتالي فيخرج عن دائرة ذاك الامتياز إشغال الأرض بناء على امتياز تمنحه الجمهورية للتنجيم عن المعادن و استغلالها ، ما لم يكن مقروناً بإجارة الأرض ( أو بعقد إيجار ) .
و يخرج أيضاًً غصب الأرض ، الذي ينحصر حق المالك فيه بالمطالبة بأجر المثل .

المبالغ ( الديون ) المضمونة بامتياز المؤجر
نصت الفقرة الأولى من المادة 1122 على ضمان الامتياز لأجرة المباني و الأراضي الزراعية لسنتين , أو لمقدار الإيجار إن قلت عن ذاك ، و كل حق أجدد للمؤجر بمقتضى إتفاق مكتوب الإيجار .
و من هذا يتبين أن الامتياز لا يقتصر على ضمان الأجرة ، بل يصون كل حق آخر للمؤجر ناشئ عن عقد الإيجار ، و ذاك بحسب التفصيل الآتي :

أ- الأجـرة :
لا يحتوي على امتياز المؤجر جميع الأجرة مهما بلغت المدة ، و إنما يصون أجرة سنتين فقط إن زادت مدة العقد عن سنتين ، و جميع الأجر إن قلت المرحلة عن ذلك .
و يلاحظ أن الحكم آنف الذكر الوارد في المادة 1122 يحتسب مقيداً لافتتاح المادة 556 ق.م التي تخول المؤجر حق وقف على قدميه باحتجاز جميع المنقولات القابلة للحجز ، ضماناً لكل حق يثبت له بمقتضى تم عقده الإيجار .
و قد تأيد ذلك بقرار لمحكمة النقض عام 1960 .
و بالنظر لسكوت المشرع عن تحديد أي السنتين تكون أجرتها مؤكدة بالامتياز ، يمكن القول أن الامتياز يضمن أجور أي سنتين من فترة الإيجار ، و لو كانتا غير متصلتين بإجراء التوزيع ، والأصل أن الامتياز يضمن الأجرة الموقف .
و يثور هنا السؤال الآتي : أتصبح الأجرة التي تستحق عن مدة لاحقة مستحقة الأداء حالاً إذا أشهر إعسار المستأجر أو إفلاسه ؟
اختلفت الأعين الفقهية في ذلك :
# فبعض الشراح يرى أن التزام المستأجر التزام أجلي ، و بذاك يترتب على إفلاسه تخويل المؤجر حق المطالبة في أن يسمح في تفليسة المستأجر ، ليس بالأجرة التي حلت فقط ، لكن ايضاً بالأجرة المستقبلية ، حتى عاقبة الفترة المقررة للعقد ، مهما يكن طول المدة .
# و القلة الآخر يرى أن التزام المستأجر ذو نشوء مستمر ، يولد شيئاً فشيئاً ، بحجم ما تحقق محله و سـببه ، و بالتالي لا يسمح المؤجر في ظل هذا الإفتراض في تفليسة المستأجر ، إلا بالأجرة التي حلت فقط .
ويلاحظ أن القانون المدني السوري قد أخذ بالرأي الثاني في ظرف الإعسار ، كلما أصدر قرارا أنه لا يترتب على إعسار المستأجر أن تحل أجرة لم تستحق ( م 570 / 1 ق.م ) .
و على ذلك ، فلا يجوز للمؤجر أن يستفيد من الامتياز لضمان الوفاء بالأجرة التي تستحق عن فترة مستقبلة في ظرف الإعسار .
إلا أنه يجوز للمؤجر المطالبة بفسخ عقد الإيجار إذا لم تمنح له في توقيت موائم تأمينات تكفل الوفاء بالأجرة التي لم تحل . ( م 570 / 2 ق.م ) .
إذاً : دين المستأجر ليس ديناً أجلياً .

ب – الحقوق الأخرى التي تثبت للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار :
لا يقتصر امتياز المؤجر على ضمان الأجرة ليس سوى ، بل يضمن أيضاً كل حق أجدد للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار ، و ذلك على ضد ما كان أعلاه امتياز المؤجر في حضور قانون التصرف ، حيث كان يقتصر على ضمان الأجرة في وجود ذلك التشريع .
فالامتياز يضمن التعويضات التي تترتب في ذمة المستأجر ، لإخلاله بأي التزام ناشئ عن إتفاق مكتوب الإيجار :
كالتعويض الذي يترتب في ذمة المستأجر لإتلافه المأجور ، أو لإحداث تغيير بالمأجورضار به بدون إذن المؤجر .
و كالتعويض الذي يجب به المستأجر عن الضرر الناجم عن الحريق الذي يصيب العين المؤجرة .
و يكفل الامتياز أيضاً المصروفات التي ينفقها المؤجر لإلزام المستأجر بالوفاء بالتزاماته ، كمصروفات الدعوى التي يطلب بها الأجرة .
أما الديون التي لم تنشـأ من عقد الإيجار ، كالقروض التي يمنحها المؤجر فلا يضمنها الامتياز .

و إلا أن ، إذا كان الغرض من القرض تنفيذ شرط من شروط عقد الإيجار ، فالامتياز يضمنه ، كما لو أعطى المؤجر للمستأجر مبلغاً من الثروة ليشتري به آلات زراعية أو مواشٍ , أو غير هذا الموضوع الذي يساند على إنتفاع الأرض … و كما لو أعطاه مبلغاً لتحسين المأجور أو فعل تبديل فيه ، الشأن الذي التزم به المستأجر في عقد الإيجار .
و كذلكًً لا يكفل الامتياز ما يترتب للمؤجر مقابل إشغال المأجور حتى هذه اللحظة انقضاء مدة العقد إذا لم يجدد تجديداً ضمنياً .
وكذلكًً لا يضمن الامتياز ما يترتب للمؤجر بمقابل انتفاع المسـتأجر بالمأجور إذا حكم بإبطال العقد .
لأن التزام المستأجر بهذه المبالغ أصله الإثراء بلا علة ، لا تم عقده الإيجار .

وعاء ذلك الامتياز
ينشأ امتياز المؤجر على نوعين من البضاعة :
1 ـ الإرسالية الموجودة في العين المؤجرة ، سواء أكانت بناء أم أرضاً زراعية .
2 ـ المحصول الناتج من العين إذا كانت أرضاً زراعية .
أما في حين عدا ذلك من إرسالية المستأجر ، فلا يكون للمؤجر أعلاها إلا حقوق الدائن البسيط .

أولاً ـ الحمولة الموجودة في العين المؤجرة :
المنشأ أن امتياز مؤجر المباني و الأراضي الزراعية يأتي ذلك على جميع الحمولة التي يضعها المستأجر في المبنى أو الأرض الزراعية . .
ويقوم هذا الامتياز كما أسلفنا على منظور الرهن الضمني ، و بذلك يتعين التضييق من حاوية الامتياز ، و جعله مقصوراً على الشحنة المالية التي تجهز بها العين المؤجرة بنية الانتفاع من استئجارها .
و يمكن الاستئناس بالنص الفرنسي لتقديم المساعدة هذا النظر ، و هو يفيد وورد الامتياز على البضاعة التي تجهز بها العين المؤجرة .
و على ذاك يدخل في وعاء الامتياز كل ما يوجد في المأجور من أثاث و مفروشات و تماثيل و صور و أوانٍ و كتب و غلال و مؤن …
و هو يتضمن على أيضاًً : السيارات و السيارات و الجياد و غيرها الموضوع الذي يودع في ملحقات المبنى ، كالمرآب أو الإسطبل .
كما يحتوي على البضائع الموجودة في المخازن .
و ينشأ الامتياز بخصوص للأراضي الزراعية على ما فيها من مواشٍٍ و آلات و أسمدة و محاصيل و غيرها .
و إذا كانت القاعدة أن الامتياز يثقل مختلَف المنقولات المملوكة للمستأجر و المتواجدة في العين المؤجرة ، إلا أنه يغادر عن هذه القاعدة الاستثناءات التالية :

1 ـ النقود :

لا يأتي ذلك الامتياز على النقود ، سواء أكانت معدنية أم أوراقاً مصرفية ، هذا لأن النقود معدة للتداول ، الأمر الذي يستبعد بصحبته اتجاه غاية العاقدين إلى شمولها بالرهن الضمني .
على أن النقود تدخل في وعاء الامتياز إذا كانت متحصلة من بيع الشحنة التي يشملها الامتياز ، ذاك لأنها تعد في هذه الظرف حالّة حانوت المنقولات نفسها .

2 ـ الشحنة المعنوية :

كحقوق الملكية الأدبية و الفنية و الديون ، و لا اعتبار لنوع السند المثبتة فيه .
و يعلل خروج هذا النسق من المنقولات من صندوق الامتياز بأنها لا تعد من الشحنة التي تجهز
العين بها ، ذاك بالفضلا على ذلك أن سنداتها ليست سوى رمز للحقوق المعنوية .

3 ـ المجوهرات :

تعد المجوهرات في الأصل لزينة الفرد ، لا لاستعمال المأجور أو لزينته أو استغلاله ، و هكذا لا تُعد من الموضوعات التي يجهز المأجور بها ، و لذلك يميل أكثر الشراح إلى إخراجها من وعاء امتياز المؤجر .
و يلاحظ أن المجوهرات تدخل في وعاء امتياز صاحب الفندق ، و لعل وجه المفاضلة بين امتياز المؤجر و امتياز صاحب الفندق في هذا الصدد يعاود قابلية الفقه للتضييق من وعاء امتياز المؤجر ، بمثابته أثراً من نفوذ طبقة الملاك قررته لحماية مصالحها .
و قد خصت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي بالذكر المجوهرات من بين الأشياء التي تثقل بامتياز صاحب الفندق ، الموضوع الذي يستفاد منه أن واضعي القانون أرادوا أن يقروا رأياً لكثير من الشــراح يقضي بإدخال المجوهرات فـي صندوق امتياز صاحب الفندق دون امتياز المؤجر .
و في حين عدا الاستثناءات السابقة ، يسري امتياز المؤجر على كل المنقولات الأخرى , و لا شأن لما إذا كانت قد وضعت في المأجور عند إشغاله ابتداء , أو خلال مدة الإيجار . كما أنه لا شأن لما إذا كانت المنقولات ظاهرة أم خفية .
ولا شأن أيضا لما إذا كانت قد وضعت في العين المؤجرة لتبقى فيها وقت قصير أم مدة طويلة , على خلفية أنه يشترط أن تكون فترة وجودها في المأجور معقولة لا عارضة .
فالماشية التي تأتي لترعى في الحقل ثم تستأنف حظيرتها ، و المحراث الذي يأتي به المستأجر ليحرث الأرض به ، ثم يعيده إلى منزله ، لا يثقلان بالامتياز ضماناً لأجرة الأرض .
و نشير في التتمةً على أن الحمولة المثقلة بالامتياز إذا هلكت , و استحق المستأجر عن موتها تعويضاً ، انتقل امتياز المؤجر إلى ذلك والعوض ، إنفاذاً لمبدأ الحلول العيني .

ثانياً ـ محصولات الأرض الزراعية :
إذا كان المأجور أرضاً زراعية وقع امتياز المؤجر على المحصولات الزراعية الناتجة من الأرض ، فضلاً عن وقوعه على البضاعة الموجودة فيها .
و ينشأ الامتياز على المحصول ما دام موجوداً في الأرض ، سواء نتج أثناء الفترة التي يطالب المؤجر بالأجرة عنها ، أم نتج في مدة أخرى .
فإذا جرى إيجار الأرض لبرهة سنتين مثلاً ، كان للمؤجر أن يشرع في امتيازه على محصول السنة الثانية ، ليس فقط ضماناً لأجرة هذه الســنة ، إلا أن أيضاً لأجرة السنة الأولى ، إذا لم تكن قد استوفيت .
و يأتي ذلك الامتياز على محصولات الأرض ، سـواء كان إنتاجها حاصلاً بتصرف المستأجر الأصلي ، أم بتصرف المستأجر الثانوي ، أم بتصرف شريك المستأجر الثانوي .
[ و يراعى أن المؤجر لا يباشر امتيازه على محصولات المستأجر الثانوي إلا في الحدود التي سنبينها عند الكلام في المنقولات المملوكة للمستأجر الثانوي بعد قليل] .
و نشير في التتمةً إلى أن المشرع قد أدرج امتياز المؤجر في عداد حقوق الامتياز الخاصة النكبة على منقول ، بالرغم من كون المحصول الزراعي المثقل بالامتياز عقاراً لا منقولاً ، بناء على أن المحصول في هذه الحالة يحتسب منقولاً على حسب المآل .

شرائط ثبوت امتياز المؤجر على الشحنة المتواجدة في المأجور
يشترط في المنقولات التي يشملها امتياز المؤجر :
أولاً : أن تكون قابلة للحجز .
ثانياً : أن تكون مملوكة للمستأجر .
ثالثاً : بقاء الحمولة في العين المؤجرة .

أولاً -أن تكون المنقولات قابلة للحجز :
اشترطت المادة 1122 /1 أن تكون المنقولات المثقلة بالامتياز قابلة للحجز ، و على ذلك فكل الشحنة التي لا يصح حجزها لا تثقل بالامتياز .
ومما غير ممكن حجزه :
أ ـما نصت بالأعلى المادة 296 من تشريع مصادر المحاكمات من أنه غير ممكن الحجز على الفراش الأساسي للمدين و زوجته و أقاربه و أصهاره على عمود النسب , ممن يعيلهم في داره ، و لا على ما يرتدونه من الثياب .
ب ـو ما نصت بالأعلى المادة 297 من دستور أصول المحاكمات أيضاً من أنه غير ممكن الحجز على الأشياء الآتية ، إلا لاستيفاء تكلفتها أو مصاريف صيانتها أو لنفقة مقررة :
1 ـالكتب اللازمة لمهنة المدين , و عتاد الصناعة التي يستعملها بنفسه في عمله .
2 ـ العتاد الحربي الملوك له إذا كان من العسكريين مع مراعاة رتبته .
3ـ الحبوب و الدقيق و الوقود , وأنواع الدخل الضرورية لإعاشـة المحجوز بالأعلى و عائلته , لوقت شهر .
4 ـجاموسة أو بقرة أو ثلاث من الماعز أو النعاج , المسألة الذي ينتفع به المدين ، و ما يلزمه لغذائها لبرهة شهر ، و الخيار للمدين .

ثانياً – أن تكون البضاعة مملوكة للمستأجر :
الامتياز يثقل الشحنة المتواجدة في العين المؤجرة , و الأصل أن الامتياز لا يثقل منها إلا ما كان مملوكاً للمستأجر ، لأن المستأجر هو المتعاقد ، وهو وحده المدين بالأجرة بمقتضى عقد الإيجار .
على مرجعية أنه هنالك استثناءات ثلاثة شغل ترد على هذه القاعدة ( الأصل ) ، نجد فيها امتياز المؤجر ينصب على شحنة غير مملوكة للمستأجر ، فحسب من أجل وجودها في العين المؤجرة ، كما لو كانت عائدة للغير ، أو لزوجة المستأجر ، أو للمستأجر الثانوي …
#و تدخل شحنة الزوجة و المستأجر الثانوي في وعاء امتياز المؤجر بصورة مطلقة , سواء أعلم المؤجر وقت وضعها في المأجور بملكيتهما أم لم يدري .
#أما حمولة الغير فلا تدخل في وعاء امتياز المؤجر إلا لو كان المؤجرحسن النية ، أي يجهل حين وضعها في المأجور وجود حق للغير عليها .
و نبحث فيما يلي هذه الاستثناءات الثلاثة على التتابعً .

( أ ) – البضاعة المملوكة للغير :

تنص العبارة الثانية من المادة 1122 ق.م على أن امتياز المؤجر يثبت و لو كانت البضاعة
مملوكة للغير ، و لم يشير إلى المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير فوقها ، و هذا دون إخلال بالأحكام المتعلقة بالمنقولات المسروقة أو الضائعة .
و يستفاد من ذاك المسألة أن امتياز المؤجر يصدر على الإرسالية المتواجدة في العين المؤجرة ، و إن كانت مملوكة للغير ، كما لو كانت موجودة لدى المستأجر على سبيل العارية أو الرهن أو الوديعة أو البيع مع اشتراط احتفاظ ذو الدكان بالملكية حتى يدفع له السعر .
و ملحوظ أن هذا الحكم ينطوي على الخروج من عن القواعد العامة ، و هو يرتكز على الحيازة الافتراضية التي خلعها المشرع على المؤجر بنص المادة 1112 / 2 التي تمضي باعتبار المؤجر حائزاً بخصوص إلى المنقولات الموجودة في العين المؤجرة .
لكن امتياز المؤجر لا يأتي ذلك على بضاعة الغير إذا أثبت صاحبها عند طلب استردادها فرد من أمرين :
إما أن المؤجر كان يعلم أنها غير مملوكة للمستأجر ،
و إما أن الشحنة مسروقة أو ضائعة .

A ـ فلكي يثبت للمؤجر امتيازه على منقولات الغير يقتضي أن يكون حسن النية : أي أن يجهل وقت وضع هذه الإرسالية في العين المؤجرة أن هذه الشحنة مملوكة للغير . و قد تأيد هذا بعدة قرارات صادرة عن محكمة النقض .
إذاً :لكي يثبت امتياز المؤجر على شحنة الغير ينبغي أن يكون المؤجر حسن النية .
و يكفي توافر حسن النية عند دخول الحمولة في العين المؤجرة ، فإذا علم المؤجر في أعقاب هذا بملكية الغير لها ، فإن هذا لا يمنع من خضوع الشحنة للامتياز ، حتى بشأن للأجرة التي تسـتحق بعد أن يعلم المؤجر أنها ليست للمستأجر .
و يلاحظ أن حسن نية المؤجر قرينة شرعية قابلة لإثبات العكس ، و ربما هدمها بأحد أمرين :
الأول : أن يبادر الغير فور وضع المنقول في العين المؤجرة إلى إعلام المؤجر بأن له حقوقاً عليه ، و حينئذٍ ينتفي عن المؤجر حسن النية ، و بهذا لا يصبح على علاقة حقه بالمنقول .
و لا يشترط طريق خاص لإعلام المؤجر بحق الغير ، انهزم يحصل ذلك بصورة شفهية أو كتابية .
الثاني : كل حالة تستفاد منه قرينة قضائية على إلمام المؤجر بأن الحمولة مملوكة للغير :
كما لو كان المؤجر قد أجر عقاره إلى شخص يعلم أن طبيعة مهنته تستلزم وضع إرسالية الغير بين يديه ، كالسـاعاتي ، و الخياط ، و صاحب المرآب ، و صاحـب الفندق , و صاحب متجر يتولى بيع شحنة الغير بالمزاد العلني .
ففي هذه الأحوال لا يقتضي الغير بإعلام المؤجر بتعلق حقه بالمنقول المسلمللمستأجر ، فيفترض في المؤجر علمه بذلك ، و لا يحق له أن يبسط امتيازه على هذا المنقول .

Bـ إذا كانت الحمولة الموجودة في العين المؤجرة مسروقة أو ضائعة ، امتنع على المؤجر أن يمنع مالكها من استردادها ، عملاً بالفقرة الأولى من المادة 928 ق.م التي تقضي بأنه :
« يجوز لمالك المنقول أو السند لحامله , إذا انهزم أو سرق منه ، أن يسترده ممن يكون حائزاً له بحسن نية ، و ذلك خلال ثلاث سنوات من وقت الضياع أو السرقة » .
و ملحوظٌ أن ذاك الإعادة ممكن ، و لو كان المؤجر حسن النية .
و لقد في وقت سابق أن رأينا أن ذاك الإعادة محتمل من الدائن المرتهن رهن حيازة ، و بذلك فهو محتمل من باب أولى من المؤجر الذي يتمسك برهن ضمني .

( ب ) – الحمولة المملوكة للزوجة :

تنص الفقرة الثانية من المادة 1122 ق.م على خلفية أنه : يثبت الامتياز و لو كانت البضاعة مملوكة لزوجة المستأجر .
و يستفاد من هذا الموضوع أن المشرع يثقل حمولة الزوجة بامتياز المؤجر بصورة مطلقة ، و سواء أدري المؤجر بملكيتها لها أم لم يعلم .
أي أن المشرع لم يجعل من حسن نية المؤجر مناطاً لتعلق امتيازه بمنقولات الزوجة ، كما تصرف في صدد حمولة الغير .
و يبنى خضوع إرسالية الزوجة لامتياز المؤجر على أساس من التشريع نفسه ، إذ أن الدستور هو الذي يتخذ مرسوم تحمل هذه الإرسالية بالامتياز ، على اعتبار أن الزوجة تفيد من العين المؤجرة ، إذ هي تجد فيها مملاذ لها و لأولادها ، و مقراً تحفظ فيه منقولاتها .
ويترتب على ذاك أن حمولة الزوجة تتحمل بامتياز المؤجر ، سواء أدري المؤجر بحق الزوجة عليها عند إدخالها في العين المؤجرة , أم لم يعلم .
و يرى البعض أن خضوع بضاعة الزوجة لامتياز المؤجر يستند إلى إرادة الزوجة التي تعد قابلة ضمناً إخضاع منقولاتها إلى امتياز المؤجر ، حينما رضيت بوضع منقولاتها في العين المؤجرة .
و يرد على ذاك الرأي أنه يؤدي إلى إفلات إرسالية الزوجة من الخضوع لامتياز المؤجر إذا كانت تجهل حين وضع منقولاتها في العين المؤجرة أن هذه العين مستأجرة ، كما لو كانت تعتقد أنها مملوكة لزوجها ، إذ لا مجال في هذه الحالة للقول بارتضاء الزوجة لخضوع منقولاتها للامتياز ، مع أن صراحة المادة 1122 تفيد خضوع إرسالية الزوجة للامتياز ، سواء أعلمت الزوجة أم لم تعلم بأن زوجها مسـتأجر للعين المؤجرة .
و يرى الشراح أن الزوجة إذا أخطرت المؤجر ، قبل دخول منقولاتها في العين ، بعدم رغبتها في جلَد هذه الشحنة بالامتياز ، و سمح المؤجر بدخول هذه الشحنة دون اعتراض منه ، فإنه لا يكون له حق امتياز أعلاها ، على أساس أن المؤجر يحتسب نازلاً نزولاً ضمنياً عن حق امتيازه على هذه الإرسالية .
إذاً :
# إن امتياز المؤجر يثقل بضاعة الزوجة ، سواء أدري المؤجر بملكيتها لها عند إدخالها في العين أم لم يعلم ، فالمشرع لم يجعل من حسن نية المؤجر مناطاً لتعلق امتيازه بمنقولات الزوجة .
# أما الحمولة المملوكة للغير ، فلكي يثبت للمؤجر امتيازه فوق منها ، ينبغي أن يكون حسن النية ، أي أن يجهل وقت دخول هذه المنقولات في العين المؤجرة أن هذه الإرسالية مملوكة للغير .

( ج ) ـ شحنة المستأجر الثانوي : ( المستأجر من الباطن ـ المستأجر من المستأجر الأصلي ) :

إن امتياز المؤجر ينشأ ، لا على بضاعة المستأجر الأصلي فحسب ، بل على حمولة المستأجر الثانوي أيضاًً .
و يلاحظ أن قانون مصادر المحاكمات المدنية قد أكد سلطان المؤجر على شحنة المستأجر الثانوي ، وقتما أصدر قرارا في المادة 313 / 1 إلى أن لمؤجر العقار أن يوقع في مؤتمر المستأجر والمستأجر الثانوي الحجز الاحتياطي على المنقولات و الثمرات و المحصولات الحاضرة في العين المؤجرة ، و هذا ضماناً لحق الامتياز المقرر له في التشريع المدني .
وقد تأيد ذلك بقرار لمحكمة النقض عام 1953.
و يتفاوت ميدان امتياز المؤجر على بضاعة المستأجر الثانوي باختلاف ما لو أنه الإيجار الثانوي مسموحاً به أم لا :
#فإذا كان الإيجار الثانوي مباحاً ، كما لو أجاز المؤجر للمستأجر الأصلي التأجير ، فإن امتياز المؤجر على شحنة المستأجر الثانوي لا يكفل إلا المبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر الثانوي , في الزمان الذي ينذره فيه المؤجر بعدم دفع هذه المبالغ إلى المستأجر الأصلي .
#أما إذا كان الإيجار الثانوي محظوراً ، بأن كان المؤجر قد اشترط على المستأجر الأصلي صراحةً في العقد عدم جواز إجارة المأجور للغير ، فإن امتياز المؤجر الأصلي على منقولات المستأجر الثانوي يكون ضامناً لكل المبالغ المستحقة له في ذمة المستأجر الأصلي بمقتضى عقد الإيجار الأصلي ، و لو كانت تزيد على ما للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر الثانوي .
حتّى للمستأجر الثانوي في هذه الموضوع حق الرجوع على المستأجر الأصلي بما دفعه صعود عما هو ثابت في ذمته .
و يلاحظ أن خضوع شحنة المستأجر الثانوي إلى امتياز المؤجر في الحدود السابقة يستند في أساسه إلى التشريع ، لا إلى قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز ، بدليل أن امتياز المؤجر على إرسالية المستأجر الثانوي يثبت سواء أدري المؤجر عند دخول الإرسالية في العين المؤجرة بأنها مملوكة للمستأجر الثانوي أم لا .
و ظاهر أن شأن إرسالية المسـتأجر الثانوي في ذلك شأن حمولة الزوجة ، ففي الحالين تدخل الحمولة في وعاء امتياز المؤجر ، و لا اعتبار لجهله أو علمه بمالكها .
[ ملاحظة : المستأجر الثانوي يسمى في مصر : المستأجر من الباطن . و في العراق : المستأجر من المستأجر الأصلي ] .

ثالثاً -أن تبقى الشحنة في العين المؤجرة :
فمن شروط ثبوت امتياز المؤجر على الإرسالية الحاضرة في المأجور : بقاء البضاعة في العين المؤجرة ، و إلا انقضى امتياز المؤجر .

انقضاء امتياز المؤجر
يتلاشى امتياز المؤجر بالأسباب العامة التي تنقضي بها سائر الامتيازات ، و ينقضي أيضاًًًً بأسباب خاصة ، تستأنف اعتبار المشرع إياه حائزاً من منظومة خاص للمنقولات و المحصولات الموجودة في العين المؤجرة .
فإذا زالت حيازة المؤجر انقضى امتيازه ، لفقدان الأساس الذي يقوم عليه هذا الامتياز .

و نورد فيما يلي الأسباب المختصة لانقضاء ذاك الامتياز :

1 ) ـ ينقضي امتياز المؤجر إذا نقلت المنقولات أو المحصولات من العين المؤجرة برضاالمؤجر ، أو بعلمه و دون معارضته :
و يعد المؤجر أنه راضٍٍ مقدماً رضاء ضمنياً بنقل السلع التي يضعها المستأجر صاحب المتجر في العين المؤجرة ، أو البضاعة الأخرى التي تتطلب أمور الحياة نقلها من العين المؤجرة .
فإذا باع ذو المحل شيئاً من هذه السلع و سلمه إلى مشترٍٍ حسن النية ، انقضى امتياز المؤجر بالأعلى . [ و في القانون المدني المصري يلزم المستأجر بوضع بضائع أخرى ، إذا كانت المنقولات الباقية في العين المؤجرة غير كافية لضمان الوفاء بحقوق المؤجر ] .

2 ) ـ يزول امتياز المؤجر على البضاعة التي تنقل من العين ، و لو حصل ذاك النقل بالرغم من قوى مقاومة المؤجر أو بلا علمه ، إذا كان ما بقي من المنقولات في العين كافياً لضمان حقوقه :
و مبنى ذلك الحكم هو أنه ما واصلت حقوق المؤجر مضمونة بما بقي من الممتلكات ، فلا يجوز له التعسف في استعمال حقه في لحظيا امتيازه على ما رحل عن الأموال لما يلحق ذلك من إضرار بالمستأجر بلا حجة .
و يرى القلائل أن المشرع في هذه الحال يفترض فرضاً غير إجتمع لإثبات العكس ، أن المؤجر قد رضي وقت إمضاء العقد بأن ينقل المستأجر من العين المؤجرة بأي موعد الإرسالية التي تعدى القدر الضروري لضمان حقوقه .
و لولا افتراض المشرع ذلك ، لتعذر القول بعبور الامتياز في هذه الحالة لأن الامتياز بطبيعته حق عيني غير قابل للتجزئة ، يبقى قائماً على جميع المنقولات المثقلة به إلى حين وفاء حق الدائن كله ، و ينتمي تلك الشحنة في أي يد كانت ، ما لم يصطدم بحق للغير محترم .

3 ) ـ يتلاشى امتياز المؤجر إذا فقد حيازته على البضاعة و المحصولات بغير طريق خروجها من العين :
كما لو انهزم حيازته على العين المؤجرة نفسها .
فإذا باع المؤجر العين المؤجرة ، و سلمها للمشتري ، امتنع عل المؤجر أن يبتدأ امتيازه هذا ضماناً للمبالغ المستحقة له قبل البيع .
و لقد اختلف الفقه في حال ما إذا باع المؤجر العين لآخر ، و اتفق برفقته إلى أن لديه منقولات المستأجر في العين نيابة عنه ، فهل يبقى الامتياز في هذه الموضوع أم يزول؟
المقترح الراجح هو أن الامتياز يبقى ، بشـرط قبول المستأجر ، لأن المشتري يكون هنا بمثابة العدل .
ولا يعترض على ذلك بأن المشتري هنا لا يملك الإرسالية حيازة حقيقية ، و بذاك غير جائز اعتباره عدلاً ، ذاك لأنه و إن كانت حيازة المشتري هنا ناقصة و غير على الفور ، إلا أن المشرع يكتفي بـهذا النـوع من الحيازة في المؤجـر ، فلا يصح أن نحتاج فيمن عنده نيابة عنه حيازة أقوى .

رتبة ذاك الامتياز
يحتل امتياز المؤجر المرتبة السادسة ، عقب
– امتياز المصروفات القضائية .
– امتياز المبالغ المستحقة للخزانة العامة .
– امتياز مصاريف حفظ المنقول و ترميمه .
– حقوق الامتياز العامة المنصوص عليها في المادة 1120 ق.م .
– امتياز مصروفات الزراعة و الآلات الزراعية .

و يلاحظ بصدد المؤجر أنه يعد حائزاً بحكم التشريع ، و هو بهذه المكانة يستطيع أن يعتصم بحسن تقريره لإنكار عموم ما كان يترتب على المنقول من قيود و تكاليف نقدية . و بهذا الأثر المطهر للحيازة قضت المادة 927 /2 حين قد قررت أنه :
« إذا كان حسن النية و الدافع الصحيح قد توافرا لدى الحائز في اعتباره الشيء خالياً من التكاليف و القيود المادية ، فإنه يكسب الثروة متفردة منها » .
و تطبيقاً لما تتيح : إذا وضعت في العين المؤجرة شحنة مثقلة برهن حيازي لدائن أحدث تخلى عن حيازتها ، فإن مؤجر العقار يحق له نهض باحتجاز هذه البضاعة في محفل الدائن .
و إذا كانت الحمولة مثقلة بحق امتياز متقدم في الرتبة على امتياز المؤجر ، امتنع الاحتجاج على المؤجر بهذا الامتياز ما دام حسن النية و مستنداً إلى حجة صحيح .
[ و يقصد بالسبب الصحيح هنا عقد الإيجار الخالي من الإشارة إلى ما يثقل المنقولات من قيود و تكاليف عينية ] .
وذلك ما نصت أعلاه صراحةً الفقرة الرابعة من المادة 1122 ق.م حين قالت :
« و تستوفى هذه المبالغ الممتازة من سعر الثروات المثقلة بالامتياز عقب الحقوق المتقدمة الذكر ، إلا ما كان من هذه الحقوق غير فعال في حق المؤجر باعتباره حائزاً حسن النية » .
و ايضا ما نصت أعلاه الفقرة الأولى من المادة 1112 التي تمُر بأنه :
« لا يحتج بحق الامتياز على من حاز المنقول بحسن نية » .
فإذا وضعت في العين المؤجرة سيارة أنفق فوقها مصروفات الحفظ و الصيانة ، دون أن يدري المؤجر عند دخولها في العين بخضوعها لامتياز مصاريف التخزين و الترميم ، ففي هذه الحالة لا يسري هذا الامتياز على المؤجر ، و بذلك يتقدم المؤجر على الميكانيكي في استيفاء حقه .
و كذا لو اشترى المستأجر آلة زراعية ، و وضعها في العين المؤجرة ، دون أن يعلم المؤجر عند إدخالها في العين أن قيمتها لما يدفع ، ففي هذه الموقف أيضاً يتقدم المؤجر على ذو دكان الآلة الزراعية في استيفاء حقه .

وإذا وضعت في العين المؤجرة بضاعة مثقلة بامتياز المبالغ المستحقة للخزانة العامة ـ سواء أكان هذا الامتياز عاماً أم خاصاً ـ دون أن يعلم المؤجر عند دخولها في العين بأنها مثقلة بامتياز الخزانة ، ففي هذه المسألة لا يسري امتياز الخزانة على المؤجر ، و يتقدم المؤجر أعلاها في استيفاء حقه .
وإذا تزاحم مؤجر عقار مع مؤجر عقار آخر ، كما إذا ولى دبره المستأجر ثلاجة ( براداً ) من العين التي استأجرها من زيد إلى عين أخرى استأجرها من عمرو ، ففي هذه الحال يتزاحم بالفعل زيد و عمرو ، فلو كان عمرو يجهل عند وضع الثلاجة في داره كونها مثقلة بامتياز زيد ، كان له أن يتمسك بعدم انسياب هذا الامتياز في مواجهته ، استناداً إلى قاعدة ح.م.س.ح .
و يُستثنى من حكم هذه المسألة ما لو كان زيد ، ذو الامتياز المنصرم ، قد أوقع الحجز الاستحقاقي على الثلاجة التي نُقلت من داره ، خلال ثلاثين يوماً من نقلها ، إذ في هذه الشأن لا يمكن له عمرو ذو الامتياز الآتي أن يحتج بامتيازه .
أما لو أنه عمرو يعلم عند وضع الثلاجة في داره كونها مثقلة بامتياز زيد ، فإن الامتياز لا يثبت له ، ويتقدم عليهمن ثمَّزيد ذو الامتياز الفائت .

You must be logged in to post a comment

አማርኛالعربية简体中文NederlandsEnglishFrançaisDeutschItalianoPortuguêsРусскийEspañol
اتصل الان