تفاصيل مشروعية بما يختص العقارات والحمولة بحسب التشريع المدني السوري.
نصت المادة 84 من القانون المدني على أن : ” جميع الموضوعات مستقر بحيزه مصرح به فيه غير محتمل نقله بدون تلف فهو عقار , وكل ما عدا هذا من شيء فهو منقول ” .
كما أوضحت هذه المادة الشروط التي يعتبر فيها المنقول بمثابة عقار يطلق أعلاه اسم العقار بالتخصيص .
أولا : العقارات :
ثمة نوعان من العقارات نص عليهما القانون المدني , وهما : العقارات بطبيعتها , والعقارات بالتخصيص .
1- العقارات بطبيعتها :
العقار بطبيعته هو الذي عرفته المادة 84 المشار إليها سابقا بأنه جميع الأمور مستقر بحيزه ثابت فيه غير محتمل نقله منه دون تلف .
وتحتوي على العقارات بطبيعتها الأراضي على اختلافها , وما يلتصق بها من نباتات وغراس وأبنية وما تتضمنه من مقالع أو مناجم .
وتقسم العقارات بطبيعتها إلى غفيرة أنواع من حيث الحقوق التي تترتب أعلاها , وهي كما عددتها الفقرة الأولى من المادة 86 من التشريع المدني :
1- العقارات الملك .
2- العقارات الأميرية .
3- العقارات المتروكة المرفقة .
4- العقارات المتروكة المحمية .
5- العقارات الخالية المباحة .
أ ـ العقارات الملك :
هي العقارات القابلة للملكية المطلقة , والكائنة في نطاق مناطق المواضع المبنية المحددة إداريا , أي في نطاق الحدود الإدارية للمدن والقرى . وهذه العقارات يجري فوق منها حق الملكية .
ب ـ العقارات الأميرية :
هي التي تكون عنقها للبلد , ويجوز أن يجري فوق منها حق تصرف . وهذه العقارات هي الأراضي الزراعية الواقعة خارج حدود المدن والقرى .
والعقارات الأميرية لا يجري عليها حق الملكية , بل يجري فوقها حق الإجراء .
ويلتقي حق الثروة الذي يجري على العقارات الملك مع حق التصرف الذي يجري على العقارات الأميرية في أكثرية الأحكام , فكلا الحقان يمنحان صاحبهما مكنات الاستعمال و الاستغلال والتصرف .
لكن التقاء كل من حق المال وحق التصرف في أكثرية الأحكام القانونية لا ينفي وجود اختلاف بينهما :
1 ) ـفحق الملكية هو حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال .
# في حين أن حق التصرف في العقارات الأميرية يسقط بعدم حراثة الأرض أو بعدم استعمالها مدة خمس أعوام .
2 ) ـ حق المال على العقارات الملك يكتسب بفوات خمس عشرة سنة على حيازتها , وإذا كانت الحيازة مقترنة بحسن النية ومستندة إلى سبب صحيح فان مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات .
# أما حق التصرف في الأراضي الأميرية فيكتسب بمرور عشر سنوات من تاريخ الحيازة بسند أو بغير سند .
3 ) ـكذلك فان ثمة اختلاف بين حق المال وحق التصرف من حيث قواعد الإرث :
# فإذا مات المالك في العقارات الملك فان حق الثروة يؤول إلى ورثته وفقاً لأحكام الإرث القانوني الواردة في دستور الأحوال الشـخصية , ومنها أن للذكر مثل حظ الأنثيين .
# بينما ينتقل حق التصرف في العقارات الأميرية بوفاة صاحبه إلى أصحاب حقوق الانتقال وفقاً لأحكام دستور انتقال الأموال غير القابلة للحمل العثماني الذي ساوى في الحصة الإرثية بين الذكر والأنثى .
4 ) ـ وفي التتمة فان العقار الأميري غير ممكن وقفه وكل إتمام يصدر بالأعلى يعد باطلاً .
# في حين يجوز إنشاء الوقف الخيري على العقارات الملك .
ج ـ العقارات المتروكة المرفقة :
هي التي تخص البلد , ويكون لجماعة ما حق استعمال عليها تحدد مميزاته ومداه الطقوس المحلية والأنظمة الإدارية .
فهذه العقارات هي من أملاك الدولة المخصصة , ويكون لجماعة من الناس حق استعمال عليها في ظل العادات المحلية والأنظمة الإدارية .
ومن أمثلتها العقارات المعدة لأن تكون يبادر لسكان قرية أو متعددة قرى .
د ـ العقارات المتروكة المحمية :
هي العقارات التي تتعلق الجمهورية أو المحافظات أو البلديات وتكون جزءاً من الأملاك العامة .
ومن أمثلة هذه العقارات : الطرق والشوارع والحدائق العامة , فهذه العقارات تعتبر من أملاك الدولة العامة , ومن ثم غير ممكن التصرف فيها أو الحجز أعلاها أو تملكها بالتقادم .
هـ ـالعقارات الخالية المباحة ( أوالأراضي الموات ) :
هي الأراضي الأميرية التي ترتبط الدولة إلا أنها غير معينة ولا محددة , فيجوز لمن يشغلها أولاً أن يحصل بترخيص من البلد على حق أفضلية في ظل الشروط المعينة في أنظمة الجمهورية .
2- العقارات بالتخصيص :
عرفت البند الثانية من المادة 84 من الدستور المدني العقار بالتخصيص بأنه هو المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصداً على شغل خدمية هذا العقار أو استغلاله .
وعلى ذلك يقتضي لاعتبار المنقول عقارا بالتخصيص توافر شرطين :
1- أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد .
2- أن يخصص المنقول لمنفعة العقار .
مثال ذلك أن يضع مالك أرض زراعية – وهي عقار بطبيعته – مواشياً وآلات زراعية يملكها لخدمة أرضه واستغلالها , فتكون هذه المنقولات عقارات بالتخصيص .
ثانياً: الشحنة:
لم يعرف التشريع المدني المنقول , وإنما اكتفى بتعريف العقار واعتبر أن كل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول .
وللمنقولات أنواع :
1 ـ المنقولات بطبيعتها :
وهي الأمور المادية غير المستقرة بحيزها والتي يمكن نقلها دون تلف , سواء كانت بمقدورها أن الانتقال بقوتها الذاتية كالحيوانات أو بقوة خارجية كالجمادات . وهي لا تقع أدنى حصر ومنها مثلاً الحيوانات والأثاث والسيارات
2 ـ المنقولات بحسب المآل :
وهي أشـياء راسخة أو عقارات بطبيعتها تطلق فوقها سمة الأمور المنقولة بالنظر لما ستؤول إليه , ويترتب على اعتبار هذه الأمور الثابتة حمولة بحسب مآلها أن تطبق فوق منها أحكام المنقول لا أحكام العقار .
مثال هذا : المباني المبيعة أنقاضاً ,فالمباني عقارات بطبيعتها ومع ذلك إذا بيعت بقصد هدمها فالبيع يحتسب وارداً على منقول وفق المال , وتسري أعلاه أحكام بيع المنقول .
ثالثاً: الممتلكات القابلة للحمل والأموال العقارية :
لم يكتفِ المشرع بتوزيع الأشياء إلى عقارية ومنقولة , وإنما أطلق ذاك التقسيم على الحقوق المالية أو الممتلكات , فهناك حقوق عقارية أو مبالغ نقدية عقارية , وثمة حقوق أو مبالغ نقدية منقولة .
فيعتبر عقاراً على حسب المادة 85 من القانون المدني كل حق عيني على عقار , وايضا كل دعوى ترتبط بحق عيني على عقار .
أما الأموال المنقولة فهي كل ما عدا ذلك من الحقوق المالية , كما أن المزاعم المنقولة هي كل ما يرتبط بأموال منقولة .
رابعاً: ضرورة التمييز بين العقار والمنقول:
يترتب على إلمام لو أنه الشيء عقاراً أو منقولاً آثار مشروعية ضرورية نشير بإيجاز إلى بعضها :
1 ـ من حيث انتقال الملكية :
الثروة لا تنتقل في العقار إلا بالتسجيل في السجل العقاري .
بينما في الشحنة فإنها تنتقل بمجرد العقد لو أنه الشيء معيناً بالذات , وبالإفراز إذا كان المنقول معيناً بنوعه ليس سوى .
2 ـ من حيث اكتساب المال بالحيازة :
إن مجرد حيازة المنقول نتيجة لـ صحيح وبحسن نية تكسب الحائز ثروة المنقول .
أما حيازة العقار ولو كانت بحسن نية ومستندة إلى علة صحيح فلا تكون العلة في اكتساب ملكيته من قبل الحائز إلا إذا إستمرت مدة التقادم المكسب .
3 ـمن حيث أنواع الحقوق التي ترد على الشيء :
هنالك حقوق مالية لا ترد إلا على العقارات , كحق الارتفاق وحق الحراسة العقاري .
4 ـ من حيث الاختصاص القضائي :
لا يشبه الاختصاص المكاني على حسب ما إذا كانت المزاعم عقارية أو منقولة :
فالدعاوى العقارية ترفع في اجتماع المحكمة التي يوجد العقار في دائرتها .
أما المزاعم المحمولة فترفع في مقابلة محكمة موطن المتهم .
Originally posted 2021-10-22 21:18:02.
