تفاصيل قانونية حول حق وامتياز المؤجر في استيفاء الإيجار من المستأجر 2022

تفاصيل قانونية حول حق وامتياز المؤجر في استيفاء الإيجار من المستأجر 2022

تفاصيل قانونية حول حق وامتياز المؤجر في استيفاء الإيجار من المستأجر 2022

تفاصيل مشروعية بصدد حق وامتياز المؤجر في استيفاء الإيجار من المستأجر.

أولاً: حبس المنقولات في العين

تنص المادة 556 ق.م على ما يلي :
« 1 ـ يكون للمؤجر ، ضماناً لكل حق يثبت له بمقتضى عقد الإيجار ، أن يحبــس جميع البضاعة القابلة للحجز الحاضرة في العين المؤجرة ، بكونها مثقلة بامتياز المؤجر ، ولو لم تكن مملوكة للمستأجر .

وللمؤجر الحق في أن يمانع في نقلها ، فإذا نقلت بصرف النظر عن معارضته ، أو دون علمه ، كان له الحق في استردادها من الحائز لها ، و لو أنه حسن النية ، مع عدم الإخلال بما يكون لذلك الحائز من حقوق .
2 ـو ليس للمؤجر أن يستعمل حقه في الحبس أو في الإرجاع إذا كان نقل هذه الأشياء أمراً اقتضته مهنة المستأجر أو المألوف من شؤون الحياة ، أو كانت الحمولة التي تركت في العين المؤجرة أو التي تم استردادها تفي بضمان الأجرة وفاءً تاماً» .

ـ ملاحظة : هذه المادة تنص على حق المؤجر في إعتقل جميع الإرسالية القابلة للحجز الموجودة في العين المؤجرة ، ضماناً لكل حق يثبت له بمقتضى إتفاق مكتوب الإيجار .

و إنه يتبين من الأفعال التحضيرية لهذه المادة ، أن ذلك الحق في الحبس يخضع في تحديد مداه لأحكام المادة 1122 من القانون المدني التي تقضي بأن أجرة المباني والأراضي الزراعية لها امتياز على ما يكون في العين المؤجرة لبرهة سنتين ، أو لحجم الإيجار إن قلّت عن هذا .

فالمادة 1122 جاءت معتبرة المادة 556 قاصرة على حق الامتياز لدين الأجرة بصدد للمباني و الأراضي الزراعية على السواء ، و لفترة سنتين ، أو لوقت الإيجار إن قلت عـن سـنتين ، أخذاً بالقاعدة الأصولية القائلة بأن المطلق يجري على إطلاقه ، ما لم يوجد ما يقيده .
إذاً : إطلاق المادة 556 /1قُيِّد بالمادة 1122 /1 .

ـ التقاء الحق في الحبس مع حق الامتياز :
يتلاقى حق المؤجر في الحبس مع حق الامتياز المقرر له من حيث نطاق الحق ، و من حيث وعاؤه :
أ ـ فمن حيث مجال الحق :
يلاحظ أن الحق الرائع هو نفس الحق المضمون بالحبس ، فأجرة المباني والأراضي الزراعية وفوائدها والمصروفات , وكل ما يكون لديه الأحقية في للمؤجر بمقتضى تم عقده الإيجار , مضمون بالامتياز و الحبس سوياً .
ب ـ ومن حيث صندوق الحق :
يلاحظ أنه نفسه في الامتياز وفي الحبس ، فالمنقولات المثقلة بامتياز المؤجر هي نفسها البضاعة التي يجوز للمؤجر حبسها .

ـ استثناءان لا يمارس فيهما حق الحبس :
القاعدة هي أن للمؤجر أن يحبس جميع البضاعة و المحصولات الموجودة في العين ، و المثقلة بالامتياز .
بيد أنه يرد على هذه القاعدة استثناءان مهمان نصت عليهما الفقرة الثانية من المادة 556 ، و هذان الاستثناءان هما :
1 ـ ليـس للمؤجر قام باحتجاز يسير من البضاعة إذا بقي في العين المؤجرة إرسالية أخرى تكفي لضمان الوفاء بحقوق المؤجر وفاء تاماً .
2 ـ ليس للمؤجر أن يباشر حقه في الحبس على الإرسالية التي تستلزم حرفة المستأجر نقلها من العين ، كما هو الحال بصدد للبضائع الموجودة في الدكان .

و كذا ليس له أن يحبس المنقولات التي تقتضي شؤون الحياة المألوفة نقلها من العين المؤجرة ، كما هي الحال بما يختص للسيارة التي يضطر المستأجر إلى إخراجها حين استعمالها .

و لقد ذهب القضاء الفرنسي إلى أنه ليس للمؤجر أن يحبس المنقولات إذا قدم المستأجر تأمنياً كافياً .

ونشير إلى أن تخويل المؤجر حق الحبس لا يشير إلى السماح له باستعمال الصرامة لحظر المستأجر من نقل الإرسالية أو استردادها إذا نقلت ، لأنه ليس للشخص أن يتخذ أمر تنظيمي العدل لنفسه بنفسه ، لكن يتعين عليه أن يلتجئ إلى الحجز الاحتياطي .

وإذا استعمل القساوة لردع المستأجر من نقل الحمولة أو استردادها إذا نقلت ، كان مسؤولاً عن تعويض الضرر المعنوي والضرر المادي اللذين يلحقان بالمستأجر .

ثانياً : الـحـجز الاحـتياطي
لم يكتفِ المشـرع بمنح المؤجر حق امتياز على شحنة المسـتأجر ، و فعلياً في حبـس هذه الشحنة ، لكن عزز هذين الحقين بحق ثالث يخوله إبرام الحجز الاحتياطي على هذه الشحنة .

ويعتبر الحجز الاحتياطي إجراء قانوني يمكنه المؤجر بمقتضاه أن يجعل حقه في الحبس منتجاً ، إذ هو الذي يمكن له من تحريم المستأجر من إخراج منقولاته من العين المؤجرة ، و هو الذي يمكنه من استردادها إذا أخرجت .
إذاً : يعد الحجز الاحتياطي إجراء قانونياً يستطيع المؤجر بمقتضاه أن يجعل حقه في الحبس منتجاً ، إذ :
هو الذي يمكن المؤجر من تجريم المستأجر من إخراج منقولاته من العين المؤجرة .
وهو الذي يمكن له من استرداد هذه البضاعة إذا أخرجت .

و يستفاد الموضوع الذي تجيز أن الحجز الاحتياطي نوعان :
أ‌- نوع يمارس قبل الخروج من الشحنة من العين ، و يدعى حجز الرهن .
ب‌- و نهج يمارس عقب الخروج من البضاعة من العين ، و في حالة ثلاثين يوماً من نقلها ، و يلقب بالحجز الاستحقاقي أو الحجز الاستردادي .

و بفضل الحجز الاحتياطي ( حجز الرهن ) يغدو امتياز المؤجر منتجاً ، إذ لولاه لأمكن للمستأجر أن يتصرف بالمنقولات ( أي بوعاء الامتياز ) إلى الغير فيتملكها ، و يفقد المؤجر بالتالي حق امتيازه ، أما حتى الآن الحجز فلا يجوز للمتصرف إليه أن يحتج بحقه على المؤجر .

و لا يشترط لتوقيع الحجز الاحتياطي أن يكون بيد المؤجر سند تنفيذي ، و في ذلك تتبدى أيضاًًًً فائدته ، إذ على حسب المؤجر ( أي يكفي المؤجر ) أن يجيز عقد الإيجار إلى قاضي الأشياء المستعجلة ليحصل منه على قرار الحجز .

فإذا وقع الحجز عُيِّن حارس قضائي على المنقولات ، و امتنع بذلك أن تنتقل إلى يد الغير .

ولو لم يخول المشرع المؤجر توقيع الحجز الاحتياطي ، لاستحال عليه الحجز حتى ينال سند تنفيذي ، و قد يستلزم الحصول بالأعلى وقتاً طويلاً ، المسألة الذي يجيز للمستأجر إمكانية تهريب منقولاته ، و من ثم تهديد امتياز المؤجر بالضياع .

إن الحجز الاحتياطي ( حجز الرهن ) يرد إذاً بشأن للأجور الوضعية إذا كانت لحجم سنتين فما دون .

أما بما يختص للأجور التي لم تستحق حتى حاليا ، فإنه غير ممكن إيقاع الحجز الاحتياطي بشأنها ، حتى ولو أعسر المستأجر ، لأن المشرع ذهب بشأن لإعسار المستأجر إلى أنه :« لا يترتب على إعسار المستأجر أن تحل أجرة لم تستحق» . ( م 570 /1 مدني ) .

و ذاك خلافاً للمبدأ العام في الإعسار القائل بحلول الديون المؤجلة في ذمة المدين الذي أشهر إعساره .
غير أن المشرع أجاز للمؤجر المطالبة بفسخ عقد الإيجار إذا لم تسمح له في توقيت مناسب تأمينات تكفل الوفاء بالأجرة التي لم تحل ( م 570 / 2 مدني ) .

ثالثاً : الـحجز الاستحقاقي أو الاستردادي
يقصد بالحجز الاستحقاقي ، الحجز الذي يوقعه مالك المنقول أو العقار ، أو صاحب الحق العيني أعلاه ، أو صاحب حق الحبس فيه ، في يد حائزه , تمهيداً لتسلمه منه .

انهزم أجاز المشرع لكل من يدعي فعلياً عينياً على عقار أو منقول أن يحجز الثروة ، و لو كان في يد الغير.

و كما قلنا ، يجوز للمؤجر توقيع الحجز الاستحقاقي على الشحنة المثقلة بالامتياز حتى الآن خروجها من العين المؤجرة .

ويلقب ذاك الحجز حجزاً استحقاقياً , بصرف النظر عن أن المؤجر لا يدعي استحقاق الحمولة التي يوقع الحجز فوقها ، و هذا باعتبار أن المؤجر إنما يطالب بإقرار امتيازه على تلك البضاعة .

وقد إتخاذ المشرع الفرنسي بهذه التسمية صراحةً في دستور المرافعات . كما إتخاذ بها المشرع السوري في القانون المدني ( م 1122 / 5 ) .

بيد أن المادة 313 من قانون مناشئ المحاكمات السوري قد تحاشت هذه التسمية ، و يتجلى من مقارنة فقرتيها أنها تعد الحجز الاستحقاقي نوعاً من الحجز الاحتياطي .

إذاً : يدخل ذاك الحجز في مفهوم الحجز الاحتياطي ، لأنه يرمي إلى وضع المال أدنى يد القضاء و تحريم صاحبه من التصرف به بما يكون سببا في ضررا منظمة الحاجز ، إلا أنه يختلف عنه في أنه لا يهدف إلى بيع المال بهدف وفاء دين الحاجز ، لكن إلى إعادته إلى صاحب الحق فيه ( باستثناء وضعية صاحب حق الحبس ، إذ في هذه الظرف يصار إلى بيع المال لاقتضاء حقه من سعره ) .

و لقد في مرة سابقة أن رأينا أن الامتياز يزول إذا أخرجت الشحنة و المحصولات من العين المؤجرة ( المأجور ) برضاء المؤجر ، أو بعلمه و دون اعتراض منه …

و كذا يزول في حق البضاعة التي تنقل من العين دون دراية المؤجر ، أو بالرغم من اعتراضه ، إذا بقيت في العين المؤجرة منقولات أخرى تكفي لضمان الوفاء بحقوق المؤجر وفاءً تاماً .
أما الإرسالية التي تنقل من العين في غير هاتين الحالتين ، فيظل الامتياز عليها قائماً ، ما ظلت قد نقلت دون رضاء المؤجر ، أو بالرغم من معارضته .

و يترتب على ذاك أن يكون للمؤجر مراقبة هذه الحمولة في أي مقر وجدت ( كما لو أودع المستأجر بضائعه أو محصولاته في مخزن يملكه ) ، و في أي يد وجدت ( كما لو كانت يد مستأجر ، أو مستعير ، أو مودع لديه ، أو مشترٍ ) ….

ولا يحد من سلطانه هذا إلا قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز ، كما لو بيعت الإرسالية إلى حائز حسن النية ، أي يجهل تحملها بالامتياز ، ففي هذه الحال يكون له أن يتمسك بعدم تدفق الامتياز في مواجهته , ما لم تكن هذه الشحنة مسروقة أو ضائعة ، إذ يجوز للمؤجر في هذه الحال أن يستردها أصالة أو نيابة عن المستأجر .

تلك هي القاعدة العامة ، ولقد نصت أعلاها العبارة الخامسة من المادة 1122 حين قضت بأنه :
« إذا نقلت الممتلكات المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من قوى قوى معارضة المؤجر ، أو على غير علم منه ، و لم يبقَ في العين مبلغ مالي كافية لضمان الحقوق الممتازة ، بقي الامتياز قائماً على الأموال التي نقلت ، دون أن يضر ذلك بالحق الذي كسبه الغير حسن النية على هذه الأموال» .

بل المشرع خرج على تلك القاعدة ، و خول المستأجر حق التمسك بامتيازه ، حتى في مؤتمر الحائز حسن النية ، حين قرر في الشق الثاني من الفقرة الماضية أنه :
« يبقى الامتياز قائماً ، ولـو أضر بحق الغير ، لبرهة ثلاث سنوات من يوم نقلها ، إذا أوقع المؤجر حجزاً استحقاقياً في الميعاد الشرعي» .

إلا أن : إلى متى يستطيع المؤجر إعتياد تأدية حق الامتياز فوقها ؟ …
وبعبارة أخرى : ما هو ميدان ذاك الموعد القانوني الذي لفتت إليه المادة 1122 / 5 ق.م ؟ و ما هو وقت بدئه ؟
تكفلت بالإجابة عن هذا المادة 249 ق.م ، و المادة 313 من قانون منابع المحاكمات :

انهزم نصت المادة 249 ق.م على ما يلي :
« 1 ـ الحق في الحبس ينقضي بخروج الشيء من يد حائزه أو محرزه .
2 ـ و مع ذلك يجوز لحابس الشيء ، إذا مضى يده خفية أو بالرغم من معارضته ، أن يطلب استرداده ، إذا هو إيقاف على رجليه بذاك الطلب خلال ثلاثين يوماً من الزمان الذي وعي فيه بخروج الشيء من يده ، و قبل انقضاء سنة من خروجه » .

و نصت المادة 313 من قانون مناشئ المحاكمات في فقرتها الثانية على مرجعية أنه :
« يجوز له ( أي للمؤجر ) أن يوقع ذاك الحجز إذا كانت الشحنة و الثمرات و المحصولات المنصوص عليها في الفقرة الفائتة ، قد نقلت بدون رضائه من العين المؤجرة ، ما لم يكن قد مضى على نقلها ثلاثون يوماً» .

و يلاحظ أن هذين النصين متعارضان من حيث مطلع التوقيت المقرر لتوقيع الحجز الاستحقاقي :
إذ في حين يسري هذا الموعد في القانون المدني من الزمان الذي دراية فيه المؤجر بخروج المنقولات من العين المؤجرة ،
يسري في دستور أصول المحاكمات من اليوم الذي أخرجت فيه البضاعة من العين المؤجرة .

و يرى الفقهاء أنه يجب في هذه الموقف تنفيذ المادة 313 من تشريع مناشئ المحاكمات ، لأنها نص خاص ، أما المادة 249 ق.م فهي نص عام يسري على كل حائز يطلب استرداد الشيء الذي خرج من يده ، و المختص يقيد العام .

هذا إضافة إلى ذلك أن نص قانون أصول المحاكمات قد صدر عقب القانون المدني ، و القانون اللاحق ينسخ الدستور المنصرم .

و واضحٌ أن الاستثناء المنصرم ينطوي على إهدار حقوق الحائز حسن النية ، و هو يستند حتّى نقل الحمولة أو المحصولات من العين بغير رضاء المؤجر يحتسب ضرباً من السرقة ، هو سرقة الضمان .

فالعبرة فيه ليست بحسن نية الحائز أو عدمها ، لكن بخروج الحمولة من العين دون رضاء المؤجر صراحة أو ضمناً . و تطبق في هذه الحالة قواعد البضاعة المسروقة أو الضائعة .

فكما أن من سُرق منه منقول ، أو ضاع منه ، يكون له حق استرداده ممن يكون حائزاً له ، خلال ثلاث أعوام من تاريخ الضياع أو السرقة ، ولو أنه الحائز حسن النية …

فكذلك المؤجر الذي سرق ضمانه ـ بإخراج الثروات المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة من دون رضائه ـ له أن يستهل امتيازه على تلك الثروات طوال ثلاث سنوات من تاريخ نقلها ، إذا أوقع حجزاً استحقاقياً خلال ثلاثين يوماً من تاريخ نقلها .

وإذا بيعت هذه الأموال إلى مشترٍ حسن النية في سوق عام ، أو في مزاد علني ، أو ممن يتجر في مثلها ، وجب على المؤجر أن يرد الثمن إلى هذا المشتري ( م 1122 / 5 الشق الأخير ) .
إذاً : نطاق الموعد الشرعي الذي أشارت إليه المادة 1122 / 5 هو ثلاثون يوماً . و يبدأ ذلك الميعاد من تاريخ نقل ( إخراج ) الشحنة من المأجور .
إذاً : يبقى امتياز المؤجر قائماً ، ولو أضر بحق الغير ، لكمية ثلاث سنوات من تاريخ ( يوم ) نقل الثروات المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة بدون رضا المؤجر ، إذا أوقع المؤجر عليها حجزاً استحقاقياً أثناء ثلاثين يوماً من تاريخ ( يوم ) نقلها .

You must be logged in to post a comment

አማርኛالعربية简体中文NederlandsEnglishFrançaisDeutschItalianoPortuguêsРусскийEspañol
اتصل الان