تفاصيل قانونية بصدد مناط استحقاق الضرائب على التصرفات العقارية – التسجيل.
تنص المادة الأولى من القانون رقم 226 لسنة 1996 بصدد تحديث يسير من أحكام قانون الضرائب على الربح الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981 – والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 27 متتابع في 14/7/1996 والساري اعتباراً 15/7/1996 – إلى أن: “يُستبدل بنصي الفقرتين الأولى والثالثة من المادة ( 22 ) من تشريع الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم 157 لسنة 1981، النصان الآتيان:-
مادة ( 22 ) فقرة أولى:
“استثناء من حكم المادة ( 90 ) من ذاك القانون، تفرض ضريبة بسعر 2.5% وبغير أي تخفيض على مجمل قيمة الإجراء في العقارات المبنية أو الأراضي داخل سور المدينة سواء أنصب التصرف فوق منها بحالتها أو بعد مورد رزق مُنشآت أعلاها، وما لو أنه ذلك التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير هذا، وسواء كانت مورد رزق المُنشآت على أرض مملوكة للممول أو للغير”.
مادة ( 22 ) فقرة ثالثة:
“وعلى مكاتب الشهر العقاري تصريح منظمة الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق أعلاها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر”.
النكبة المُنشئة للضريبة:
يُغرض بالواقعة المُنشئة للضريبة، المركز الضريبي المُأنجز، والذي يتحدد في اللحظة التي يلتزم فيها الممول بالضريبة وهي ذات اللحظة التي يحق فيها للإدارة الضريبية المُطالبة بالضريبة.
لما كان هذا، وكانت المادة 19 من الدستور رقم 157 لسنة 1981 تنص على أن: “تتولى مأموريات ومكاتب الشهر العقاري تحصيل تكلفة الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر بذات إجراءات تحصيلها”.
كما تنص المادة 34 من ذات القانون على وجوب: “تقديم القبول أثناء ثلاثة أشهر من ختام السنة المالية التي ينهي فيها الإجراء أو التصرفات التالية للتداول الأكبر الذي تم أثناء السنة التي قدم عنها الإقرار، حتّى يخصم ما في وقت سابق سداده من ضرائب في مقابلة الشهر العقاري من الضريبة التي تستحق”.
كما تنص المادة 22/3 من ذات القانون (والمعدلة بالقانون رقم 226 لسنة 1996) على خلفية أنه: “وعلى مكاتب الشهر العقاري بيان جمعية الضرائب بشهر التصرفات التي تستحق فوقها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون، وهذا خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر”.
وعليه، فإن ضريبة التصرفات العقارية (حالها شأن رسوم الاشتراك) إنما تستحق جراء تسجيل العقد. أي أن الحادثة المُنشئة للضريبة في التصرفات العقارية هي حالة التسجيل في مؤتمر حرفة الشهر العقاري لعقد البيع، لأنه قبل تسجيل العقد لا يأتي ذلك دين الضريبة، لكون المال لا تنتقل في العقارات إلا بالتسجيل، وأن العقد الابتدائي (العرفي) ما هو إلا التزام بإنشاء حق شخصي بين طرفيه..
ويكون الوضع ايضاً ولو ثبت وجود العقد العرفي وخروج العقار المبيع من حيازة ذو الدكان إلى حيازة المشتري وحصول المشتري على ثماره.
(المنشأ: “التصرفات العقارية في ضوء التشريع الضريبي وأحكام القضاء” – للدكتور/ محمد حامد عطا – طبعة 2000 الإسكندرية – صـ 60 وما بعدها).
ذلك، وقد أفتت جمعية المساهمين العامة لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة بتاريخ 12/12/1985 (ملف رقم 37/2/293) بأنه: “إذا تعددت التصرفات فلا تستحق الضريبة إلا على ما سُجِلَ منها”..
وأيضاً من المُعزم في قضاء النقض أن: “النكبة المُنشئة لضريبة التصرفات هي نكبة شهر التصرف وليس مُجرد انعقاده”.
(الطعن رقم 1562 لسنة 55 قضائية – جلسة 7/5/1990. المصدر: المرجع الفائت – نفس المقر).
أي أن الضريبة في التصرفات العقارية تستحق لاغير عند تسجيل الإجراء في مهنة الشهر العقاري، ولا تستحق بمُجرد توقيع عقد البيع الابتدائي (طالما لم يُلائحة)، وايضا لا رابط ولا رابطة بين صرف كامل ثمن العقار المبيع وبين استحقاق دين الضريبة، فلو لائحة العقد فإن الضريبة تستحق حتى ولو لم يسدد المشتري كامل الثمن للبائع (الذي بالعادةً ما يحتفظ بحق امتياز على العقار المبيع)، وإذا لم يكمل تسجيل العقد فإن الضريبة لا تستحق حتى ولو سدد المشتري كامل التكلفة للبائع، فمناط استحقاق دين الضريبة هو تسجيل العقد لاغير وليس أي شيء آخر (على ما علل لنا من البحث الماثل).
مع ملاحظة أنه: من المُتفق بالأعلى أن واقعة التسجيل، تقع مسئوليتها على المُشتري وليس على ذو المحل، ما لم ينص الاتفاق على غير هذا. ومع ملاحظة أن القانون رقم 226 لسنة 1996 بما يختص تجديد مقال المادة ( 22 ) من القانون رقم 187 لسنة 1993 قد وقف على قدميه بإلغاء (من المادة سالفة الذكر) البند التي كانت تقضي بأنه: “… ويُعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل مجهود الضريبة إلى المُإجراء إليه …”. وملاحظة أن ضريبة التصرفات العقارية لا تستحق إلا على التصرفات الواردة على عقارات واقعة “داخل كردون المدينة”.
1- وفوق منه: فإذا ما ثبت أن العقار المبيع من ممنهجة الأوقاف المصرية قد تم تسجيله بأسلوب فعلي للمشتري، (وتوافر سائر شروط استحقاق الضريبة بأن يكون العقار المبيع واقعاً داخل كوردون المدينة)، فإن دين الضريبة (ضريبة التصرفات العقارية) تكون قد استحقت على الملتزم بها، وفوقه الوفاء بها حتى لا يُتهم بالتهرب الضريبي.
2- أما إذا ما ثبت أن العقار المبيع من هيئة الأوقاف المصرية لم يتم تسجيله حتى حالا للمشتري، (أو أن سائر شروط استحقاق الضريبة غير متوفرة بأن يكون العقار المبيع واقعاً خارج كردون المدينة)، فعلى المنحى الإدارية المُختصة الرد على مُطالبة الضرائب بعدم استحقاق الضريبة حتى حالا، لأن مناط استحقاقها (قانوناً) هو التسجيل، والتسجيل لم يتم حتى الآن (أو بعدم استحقاق الضريبة أصلاً لوقوع العقار المبيع خارج سياج المدينة، وعدم الاكتفاء بالرد عليهم بأن التكلفة مُقسط وأنه لم يتم سداده كاملاً بعد).
Originally posted 2021-10-22 21:21:15.
