قدوة وصيغة أسانيد دعوى اخلاء لعدم دفع الأجرة لعقد إيجار خاضع لأحكام قوانين إيجار المواضع الاستثنائية
الديباجة: …
بمقتضى إتفاق مكتوب إيجار مؤرخ في …… يستأجر المعلن إليه من الطالب بوصفه ما هو المحل الكائن بالعقار رقم …. وهذا مقابلة أجرة شهرية قدرها ….. لكن المعلن إليه – على الرغم من تسلمه وانتفاعه بالعين المؤجرة – لم امتنع بلا عزر تشريعي عن دفع أجرتها ابتداءا من ….. وحتى تاريخه، حتى ترصد في ذمته مبلغاً وقدره …..
وحيث وقف على قدميه الطالب بكونه بتوجيه تحذير رسمي للمعلن إليه بواسطة محضر في …. نبه فوق منه فيه بوجوب دفع الأجرة المستحقة على المتجر استئجاره بما يتوافق مع القانُون، بل ذلك التحذير لم يحرك عند المعلن إليه ساكناً.
بما أن ذاك، وقد كان من المخطط قانوناً، وعلى ما نصت فوق منه المادة 147 من التشريع المواطن، أن: “الاتفاق المكتوب شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تطويره سوى باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها الدستور”.
مثلما نُص في العبارة ………… من تم عقده الإيجار المبرم بين الطالب والمعلن إليه عن المتجر دكان السقوط، على أساس أنه: “إذا تأخر المستأجر عن صرف في مواقيت المحددة لو لمقدار قسط شخص فللمالك الحق أن يلزمه بدفع الأجرة والمصروفات الحكومية أو غير الأصلية التي تلزم فيها إن تمت إقامة دعوى فوق منه، وله الحق ايضاً في أن يفسخ الاتفاق المكتوب الإجارة هذه اللحظةً بلا ملزومية فوقه بأن يتحصل على ذلك الفسخ بحكم قضائي وبدون ممارسات حكومية ما خلا تنبه يعطى بأن يخلي الدكان ولا يمكن للمستأجر بشكل قاطعً أن يرتكن ويحتج بالتجديد أو بإلغاء التنبيه المنوه عنه آنفاً لكن مشروطة أن المستأجر متنازل من حالا عن جميع تلك الاحتجاجات تنازلاً بيناً صريحاً”.
مثلما تنص المادة 18 من الدستور رقم 136 لعام 1981 المختص بترتيب الصلة بين المؤجر والمستأجر على أساس أنه: “لا يمكن للمؤجر أن يطلب إخلاء الموضع ولو اختتمت الفترة المتفق أعلاها في الاتفاق المكتوب سوى لأحد العوامل التالية:-
أ- …..
ب- إن لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة طوال خمسة عشر من تاريخ توليته مسئولية بذاك بكتاب موصى فوق منه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان بواسطة محضر، ولا يقضي بالإخلاء إذا وقف على قدميه المستأجر قبل إغلاق باب المرافعة في الدعوى بتطبيق الأجرة وعموم ما تكبده المؤجر من مصروفات ومصاريف فعليه …”.
وبما أن من المعتزم في قضاء محكمة النقض أن: “الموضوع فى المادة 18/ب من الدستور رقم 136 لعام 1981 على أساس أنه “لا يمكن للمؤجر أن يطلب إخلاء المقر ولو اختتمت المرحلة المتفق أعلاها فى الاتفاق المكتوب سوى لأحد العوامل التالية: … إن لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة أثناء خمسة عشر يوماً من تاريخ توليته مسئولية بذاك بكتاب موصى فوق منه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان بواسطة محضر”، يدل إلى أن توظيف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة فى ذمته هو إشتراط ضروري لقبول مناشدة المؤجر إخلاء العين المؤجرة جراء الإرجاء فى سدادها يستقيم فى هذا أن يتقدم المؤجر بذاك المطلب فى دعوى أصلية يرفعها في مواجهة المستأجر أو يتقدم به فى صورة إلتماس عارض من المتهم ما دام أن الإلزام أسبق على إلتماس الإخلاء بخمسة عشر يوماً”.
(نقض مدني في الطعن رقم 878 لعام 54 قضائية – جلسة 1/1/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ ستين – بند 4).
وأعلاه، ولقد نهض الطالب بوصفه بتكليف المعلن إليه (مستأجر عين التساقط) قانوناً بإنذار رسمي بواسطة محضر رقم …… محضري ….. ومعلن قانوناً له بتاريخ ……. بوجوب الحملة إلى دفع الثمن الإيجارية المستحقة والمتأخرة فوق منه (مع مختلَف ملحقاتها)، لكن المستأجر أصر دوماً على عدم الإخلاص بالأجرة المتأخرة والمستحقة فوقه (وسائر ملحقاتها)، سواء أثناء المواقيت الشرعية المشار إليها في التنويه أو بعدها.
بما أن هذا، وقد كان من المعتزم في قضاء محكمة النقض أن: “الموضوع فى المادة 558 من التقنين المواطن يدل إلى أن تم عقده الإيجار من عقود المقاومة تلتقي فيه الالتزامات بين طرفيه، والأجرة فيه – وعلى ما أتى بمذكرة المشروع التمهيدي – تقابل فترة الانتفاع فلا يستأهل المؤجر الأجرة سوى إذا مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولما كانت عقود إيجار المواضع الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية قد لحقها الامتداد التشريعي لوقت غير معينة ويخص هذا بالنظام العام، بل المشرع قد كفل للمؤجر الحق فى إخلاء الموضع المؤجر فى الحالات التى موضوع فوقها الدستور على طريق الحصر، ومن نافلة القول أن عوامل الإخلاء المنصوص أعلاها فى هذه القوانين – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – من الموضوعات المرتبطة بالنظام العام، وبذلك يتعين على محكمة الشأن ومن تلقاء ذاتها أن تتقصى مبرر الإخلاء أساس الدعوى، وتتحقق من توافره، وألا تقضى بالإخلاء إن لم يتحقق سببه،
وبما أن المقال فى المادة 18/ب من التشريع رقم 136 لعام 1981 الذى تخضع له حادثة الكفاح للمؤجر إلتماس إخلاء الموضع المؤجر “إن لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة أثناء خمسة عشر يوماً من تاريخ توليته مسئولية بهذا …” يدل إلى أن مناط الإخلاء هو عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة للمؤجر، ويعود فى تصريحها للقانون الذى يحددها، أما أساس الالتزام بها ومداه، فتحكمه النُّظُم العامة، التى تقضى بأن الأجرة بدل الانتفاع، إعمالاً لأحكام المادة 558 من التشريع المواطن، فإذا استقر أن المؤجر مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولم يقم الأخير بسدادها، وجب الحكم بالإخلاء، وعلى الضد وبطريق الأهمية، إذا حال المؤجر بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة، فلا تكون هنالك أجرة مستحقة، ولا يحق للمؤجر إلتماس الإخلاء”.
(نقض مدني في الطعن رقم 982 لعام 55 قضائية – جلسة 29/5/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الأضخم – صـ 627 – بند 2).
مثلما تواتر قضاء محكمة النقض حتّى: “موضوع المادة 31/2 من الدستور رقم 49 لعام 1977 ومن قبلها المادة 23/2 من الدستور رقم 52 لعام 1969 (المواجهة لنص المادة 18/ب من التشريع رقم 136 لعام 1981) يثبت أن – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – إلى أن المشرع رتب للمؤجر الحق فى إخلاء المستأجر فور انقضاء خمسة عشر يوماً من تاريخ توليته مسئولية بسداد الأجرة المستحقة دون الإخلاص بها”.
(نقض مدني في الطعن رقم 597 لعام 48 قضائية – جلسة 12/5/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 1156 – عبارة 5).
وهدياً بما تتيح، وبالبناء فوق منه، وبما أن الثابت بالأوراق أن مستأجر عين التساقط قد تسلمها وانتفع بها وعلى الرغم هذا لم يقم بسداد أجرتها بصرف النظر عن توليته مسئولية بهذا قانوناً، الشأن الذي يتعين برفقته القضاء بالإخلاء لعدم دفع الأجرة (وملحقاتها)، مع تسليم عين السقوط للطالب بوصفه شاغرة من الأمور والأشخاص وبالحالة التي كانت فوق منها لدى التعاقد.
الإنفاذ: …
ذاك، والله أعلى وأعرف،
Originally posted 2021-12-15 01:40:44.
