صيغة وقدوة اعلان تعيين بالوفاء بالأجرة المتأخرة
“وأنذرته بالآتي”
بمقتضى تم عقده إيجار مقار مؤرخ 12/4/1984 والساري ابتداءا من أول نيسان من عام 1984، يستأجر المنذر إليه من ممنهجة الأوقاف المصرية ما هو المحل رقم *** بعطفة الدكن بشارع طولون بالخليفة بالعاصمة المصرية القاهرة، والتابعة لجهة إيقاف/ صاحب السمو الأمير حسن كتخدا طائفة حافظ عزبان الخيري، لاستعماله مطعم *****، بدل أجرة شهرية قدرها 1.730جم (جنيهاً واحداً وسبعمائة وثلاثون مليماً) وزياداتها الشرعية (طبقاً لقوانين إيجار المواضع المتعاقبة) بلغت إلى مبلغاً وقدره 48.35جم (ثمانية وأربعون جنيهاً وخمسة وثلاثون قرشاً).
وبما أن المنذر إليه قد تقاعس وتأخر عن دفع أجرة الدكان المؤجر له منذ شهر ***** حتى تاريخه، حتى وصلت تكلفة المتأخرات فوق منه مبلغاً وقدره 4866.45جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ***** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً. وهذا بالمخالفة لبنود تم عقده الإيجار، وبالمخالفة لأحكام قوانين إيجار المواضع.
ولما كانت المادة 586/1 مدني (الشريعة العامة للمعاملات في جمهورية مصر العربية) منصوص بها على أنه: “يلزم على المُستأجر أن يقوم بإخلاص الأجرة في المواقيت المُتفق فوق منها …”.
وقد كان من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “الموضوع في المادة 558 مدني إلى أن الإيجار تم عقده يتعهد المُؤجر بمُقتضاه أن يُمكن المُستأجر من الانتفاع بشيء مُعين مُدة مُعينة اجتماع أجر واضح، مفاده أن الأُجرة التي يتعهد بها المُستأجر مُإجتمع انتفاعه بالمُؤجر مُدة مُعينة هي ركن مادي في إتفاق مكتوب الإيجار لا قيام له بدونها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1722 لعام 58 قضائية – جلسة 18/4/1993. ونقض مدني في الطعن رقم 4935 لعام 61 قضائية – جلسة 12/7/1995).
وايضا من المُعزم في قضاء النقض أن: “الأُجرة تُستحق متى كان المُؤجر قد وقف على قدميه من جهته بتطبيق تم عقده الإيجار، ويُعتبر أن الاتفاق المكتوب قد تم تطبيقه بالتخلية بين المُستأجر والعين المُؤجرة بحيث يقدر على من وحط يده فوقها والانتفاع بها في المُدة المُتفق أعلاها”. (نقض مدني في الطعن رقم 16 لعام عشرين قضائية – جلسة 2/3/1953).
مثلما أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “المُستأجر هو المُقام بتكليف بطرح الدليل على سداده كامل الأُجرة المُستحقة في ذمته، ولا يسوغ قلب عناء الإثبات”. (نقض مدني في 28 شباط 1979 مجموعة أحكام النقض س30 رقم 123 صـ 656).
بما أن ما تمنح، وقد كان المنذر إليه قد إستقبل فعليا المتجر المُؤجر له في تاريخ انسياب ذاك الاتفاق المكتوب وهكذا ولقد التزم بسداد الأُجرة المُتفق فوق منها في تم عقده الإيجار، وحيث هو قد امتنع دون مبرر تشريعي عن الإخلاص بذاك الالتزام إذ تبطل عن دفع أُجرة العين المُؤجرة من دون عزر شرعي، فإنه والحال أيضا يكون مُخلاً بالتزامه التعاقدي المنصوص فوقه في إتفاق مكتوب الإيجار أسبق الذكر مكملاً بأحكام قوانين إيجار المواضع.
إذ تنص المادة 18/ب من التشريع رقم 136 لعام 1981 المخصص بترتيب الصلة بين المؤجر والمستأجر على أساس أنه: “لا يمكن للمؤجر أن يطلب إخلاء الموضع ولو اختتمت المرحلة المتفق أعلاها في الاتفاق المكتوب سوى إن لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة أثناء خمسة عشر من تاريخ توليته مسئولية بهذا بكتاب موصى أعلاه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان عن طريق محضر، ولا يقضي بالإخلاء إذا نهض المستأجر قبل إغلاق باب المرافعة في الدعوى بتأدية الأجرة وسائر ما تكبده المؤجر من نفقات ومصاريف فعليه”.
ومن المُعزم في قضاء النقض أن: “المقال في المادة 558 من التقنين المواطن يدل حتّى تم عقده الإيجار من عقود قوى المعارضة تتلاقى فيه الالتزامات بين طرفيه. والأجرة فيه وعلى ما أتى بمذكرة المشروع التمهيدي تقابل فترة الانتفاع فلا يستأهل المؤجر الأجرة سوى إذا مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولما كانت عقود إيجار المقار الخاضعة لقوانين الإيجارات الاستثنائية قد لحقها الامتداد التشريعي لفترة غير معينة ويرتبط هذا بالنظام العام، لكن المشرع قد كفل للمؤجر الحق في إخلاء الموضع المؤجر في الحالات التي مقال فوق منها التشريع على طريق الحصر، ومن نافلة القول أن عوامل الإخلاء المنصوص فوق منها في هذه القوانين – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – من الموضوعات المرتبطة بالنظام العام، وبذلك يتعين على محكمة المسألة ومن تلقاء ذاتها أن تتقصى دافع الإخلاء أساس الدعوى، وتتحقق من توافره، وألا تقضى بالإخلاء إن لم يتحقق سببه، وبما أن المقال في المادة 18/ب من الدستور رقم 136 لعام 1981 الذي تخضع له حادثة الصراع للمؤجر مناشدة إخلاء الموضع المؤجر “إن لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة أثناء خمسة عشر يوماً من تاريخ توليته مسئولية بذاك …” يدل إلى أن مناط الإخلاء هو عدم قيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة للمؤجر، ويعود في تصريحها للقانون الذي يحددها، أما أساس الالتزام بها و مداه، فتحكمه النُّظُم العامة، التي تقضى بأن الأجرة بدل الانتفاع. إعمالاً لأحكام المادة 558 من الدستور المواطن، فإذا استقر أن المؤجر مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة. ولم يقم الأخير بسدادها، وجب الحكم بالإخلاء، وعلى الضد وبطريق الأهمية، إذا حال المؤجر بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة، فلا تكون ثمة أجرة مستحقة، ولا يحق للمؤجر دعوة الإخلاء”. (نقض مدني في الطعن رقم 982 لعام 55 قضائية – جلسة 29/5/1986 مجموعة المكتب الفني – السنة 37 – الجزء الأضخم – صـ 627 – عبارة 2).
ومن نافلة القول قانوناً أنه ولئن أتى مقال المادة 18 من الدستور 136 لعام 1981 خلواً من المعلومات التي يلزم أن يتضمنها الفرض بالوفاء، سوى أنه بما أن يُغاية بذلك الفريضة إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر أعلاه من الأجرة، فإنه يقتضي أن يُذكر فيه – بداهة – اسم المؤجر والمستأجر ومعدل الأجرة المتطلبات به، ويكفي أن يكون القدر الذي يتصور المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو استقر عقب ذاك أن الحجم اللازم دفعه أصغر من الكمية المنوه عنه في الفرض، بما يعني أن الإلزام بأجرة متنازع أعلاها لا يحدث باطلاً ما دام يستند المؤجر إلى أساس من الواقع أو التشريع. وعلى ذاك المبدأ تواترت أحكام محكمة النقض، إذ حكمت في الكمية الوفيرة من أحكامها بأنه:
إذ حكمت محكمة النقض بأنه: “ولئن كان المشرع لم يُحدد المعلومات التي يلزم أن يتضمنها الإنفاذ بالوفاء سوى أنه بما أن يعني به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر فوق منه من الأجرة المتطلبات به ويكفى فيه أن يكون القدر الذي يتخيل المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو استقر حتى الآن ذاك أن الكمية الضروري دفعه أدنى من الحجم المنوه عنه في الإنفاذ، بما يتضمن أن الفريضة بإخلاص أجرة متنازع فوق منها لا يحدث باطلاً ما دام يستند ادعاء المؤجر إلى أساس من الواقع أو من الدستور”. (نقض مدني في الطعن رقم 1386 لعام 51 قضائية – جلسة 14/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 679).
وايضاً حكمت محكمة النقض بأنه: “ولئن أتت المادة 18/ب من التشريع رقم 136 لعام 1981 بصدد ترتيب الصلة بين المؤجر والمستأجر، خلواً من المعلومات التي ينبغي أن يتضمنها الفريضة بالوفاء، سوى أنه بما أن الغرض منه إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر فوقه من الأجرة فإنه يقتضي أن يذكر فيه كمية الأجرة المتطلبات به، ويكفيه كلام القدر الذي يتخيل أن ذمة المستأجر مشغولة به، حتى ولو استقر في أعقاب ذاك أن الكمية الضروري دفعه أصغر من الحجم المنوه عنه في الإنفاذ، الأمر الذي يعنى أن الفريضة بأجرة متنازع فوقها لا يحدث باطلاً ما دام أن إدعاء المؤجر يستند إلى أساس جدي من الواقع أو التشريع”. (نقض مدني في الطعن رقم 29 لعام 56 قضائية – جلسة 5/3/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 349 – بند 2).
وايضاً ولقد تواتر قضاء النقض على أساس أنه: “ولئن أتت المادة خلواً من المعلومات التي يقتضي أن يتضمنها الإنفاذ بالوفاء، سوى أنه بما أن يشير إلى به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر فوقه من الأجرة فإنه ينبغي أن يذكر بداهة اسم جميع من المؤجر والمستأجر وكمية الأجرة المتطلبات به، ويكفي فيه أن يكون القدر الذي يظن المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو استقر في أعقاب هذا أن الكمية اللازم دفعه أدنى من الكمية المنوه عنه في الإلزام، بما يتضمن أن الفرض بأجرة متنازع فوق منها لا يحدث باطلاً ما دام يستند ادعاء المؤجر إلى أساس من الواقع أو الدستور”. (نقض مدني في الطعن رقم 9 لعام 44 قضائية – جلسة 9/11/1977 مجموعة المكتب الفني – السنة 28 – صـ 1632. وأنظر الكثير من القرارات المناظرة وبذات الألفاظ: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تأدية قوانين الإيجار طوال خمسة وستين عاماً 1931 – 1996” – للمستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأكبر – طبعة 1997 – القاعدة رقم 381 – صـ 709 و 710).
وايضاًًً حكمت محكمة النقض بأن: “المُعزم – في قضاء تلك المحكمة – أن الإلزام بالوفاء يعد شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء نتيجة لـ التأجيل في دفع الأجرة، فإن خلت منه الدعوى أو حدث باطلاً تساند الحكم بعدم إستحسان الدعوى ولو لم يتمسك المتهم بذاك، ولئن أتت المادة 18/ب من الدستور 136 لعام 1981 خلواً من المعلومات التي يلزم أن يتضمنها الفرض بالوفاء سوى أنه بما أن يشير إلى به إعذار المستأجر بالوفاء بالمتأخر فوقه من الأجرة فإنه ينبغي أن يذكر فيه بداهة اسم المؤجر والمستأجر ومعدل الأجرة المتطلبات به، ويكفي أن يكون القدر الذي يظن المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به حتى ولو استقر حتى الآن ذاك أن الحجم الضروري دفعه أدنى من الحجم المنوه عنه في الفريضة، بما يتضمن أن الفريضة بأجرة متنازع فوقها لا يحدث باطلاً ما دام يستند المؤجر إلى أساس من الواقع أو التشريع. بما أن هذا، وقد كانت الارتفاعات التي قررها المشرع – بنص المادة 7 من الدستور قم 136 لعام 1981 – في أجرة المقار المؤجرة لغير أغراض السكنى، وما استثنته المادة 27 من ذلك التشريع من مواضع اعتبرتها في حكم المواضع المؤجرة لأهداف السكنى كانت بقالة نقيض بين المؤجرين والمستأجرين من إذ قدر تلك الزيادة وماهية المقار التي تخضع لها لدرجة أن كرسي القضاء الدستوري العليا حكمت في الطعن رقم 21 لعام 8 قضائية “دستورية” بعدم دستورية المادة 27 من الدستور رقم 136 لعام 1981؛
مثلما أن ما ادعاه الطاعن بوصفه في مواجهة محكمة الشأن من قيامه بترميمات لازمة بالعين المؤجرة لم تكن تحتمل الالتجاء إلى القضاء المستعجل للترخيص له بها على نفقة المؤجر كانت بقالة منازعة المدعى عليه الأكبر لدرجة أن حسمها الحكم المطعون فيه بقوله: “ولم تثبت الجمعية حدوث الخلل أو التلف الذي ادعته في سقف المستودع ولا سببه وأن صيانة هذا التلف كان مستعجلاً لا يحتمل الالتجاء إلى القضاء المستعجل لإثباته والترخيص في تصرف الترميم اللازم له على نفقة المؤجر، وهكذا فلا يجوز للجمعية غريم مصروفات الترميم المدعاة من الأجرة” وهي عوامل سائغة لها منبعها الثابت بالأوراق، وبذلك فإن تضمين المدعى عليه ما أتوهم أحقيته له من تصاعُدات في الأجرة إعمالاً لنص المادة 7 من التشريع رقم 136 لعام 1981 وتضمينه ايضاً كامل الأجرة المستحقة له دون منافس ما ادعاه الطاعن من مصروفات صيانة وإصلاح بالعين المؤجرة لا يجعل الفرض بالوفاء باطلاً ولا على الحكم المطعون فيه إن أعتد بسلامة الفريضة وعدم بطلانه ويضحى النعي على غير أساس”. (نقض مدني في الطعن رقم 2759 لعام 58 قضائية – جلسة 21/1/1993. المرجع الفائت – القاعدة رقم 383 – صـ 710 و 711).
إلا أن أكثر من ذاك، خسر حكمت محكمة النقض بأن ميل قسم من الأجرة للتقادم لا يرتب بطلان الإنفاذ بالوفاء بها:
إذ حكمت محكمة النقض بأن: “تمسك الطاعنة بتساقط قسم من الأجرة المنوه عنها بالتكليف، بالتقادم الخمسي، لا يترتب فوق منه بطلان ذلك الإنفاذ، هذا أن التقادم المسقط لا يكون على ارتباط بالنظام العام، ويجوز لصاحب الإدارة الانخفاض عنه في أعقاب ثبوت الحق فيه، وأوجب التشريع على ذي الإدارة التمسك به لإعمال أثره، وهكذا فإنه لا يكون من شأن مقر ذاك الأثر بتقرير وقوع قسم من دين الأجرة أي نفوذ على ما تم من ممارسات استوجب الدستور اتخاذها قبل إعزاز الدعوى بالإخلاء”. (نقض مدني في الطعن رقم 29 لعام 56 قضائية – جلسة 5/3/1987. المرجع السالف – القاعدة 484 – صـ 711 و 712).
وأمرت كذلكً محكمة النقض بأن: “الإلزام بالوفاء إعذار للمستأجر بدين الأجرة المتأخرة فوقه، ويكفي لسلامته أن يشتمل كمية الأجرة التي يظن المؤجر أن ذمة المستأجر مشغولة به ما دام أن لذا الاعتقاد ما يبرره، حتى وإذا كان قليل من الأجرة قد سقط بالتقادم الخمسي، لأن إعمال ذلك التقادم يقوم على تمسك المستأجر به”. (نقض مدني في الطعن رقم 2287 لعام ستين قضائية – جلسة 28/11/1994. المرجع المنصرم – القاعدة رقم 385 – صـ 712).
لهذا
فالمنذر بكونه ينوه على المنذر إليه بوجوب التزام المنذر إليه بسداد تكلفة الأجرة المستحقة والمتأخرة فوق منه منذ شهر ***** حتى تاريخه، والتي وصلت مبلغاً وقدره 4866.45جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ****** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.
“وإنشاء فوق منه”
أنا المحضر سابق الذكر قد انتقلت إلي إذ دكان مورد رزق وتواجد المعلن إليه، وصرحت به بذاك النشر والترويج للعلم بما أتى وما أشتمل فوقه وسلمته صورة منه للعمل بموجبه ونبهت فوقه بنفاذ مفعوله في حقه قانوناً، وكلفته بأن يبادر مباشرة بسداد ثمن الأجرة التشريعية وملحقاتها المستحقة والمتأخرة فوقه منذ شهر ***** حتى تاريخه، والتي وصلت مبلغاً وقدره 4866.45جم (أربعة آلاف وثمانمائة وستة وستون جنيهاً وخمسة وأربعون قرشاً) حتى شهر ****** فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً، ولذا إلى المنذر بكونه في بلد إقامته طوال 15 يوماً من تاريخ إعلانه بذلك الإشعار العلني وإلا لجاء المنذر بكونه إلى مورد رزق دعوى فسخ إتفاق مكتوب إيجار المتجر المُؤجر له وإخلائه منه وتسليمه للطالب خالياً من الموضوعات والأشخاص بالحالة التي كانت فوق منها لدى الاتفاق وتوقيع عقد مع الإنتهاج أعلاه بثمن متأخرات الأجرة بطريق الإنتهاج الجبري، مع تنزيله بكافة العواقب الشرعية المدنية والجنائية.
مع تخزين عموم حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت،،،
Originally posted 2021-11-30 19:50:47.
