صيغة وقدوة انذار بانهاء إتفاق مكتوب ايجار مع دفع ثمن الأجرة المتأخرة .
“وأنذرته بالآتي”
بمقتضى إتفاق مكتوب إيجار “أرض فضاء” مؤرخ في 28/8/ألفين وساري بداية من أول أيلول ألفين، يستأجر المنذر إليه من جمعية الأوقاف المصرية ما هو قطعة أرض فضاء (مكان على حائط على يمين منفذ المبنى رقم 1 بشارع القوات المسلحة بالقاهرة عاصمة مصر)، والبالغ جملة مساحتها 3.90م (3 متر وتسعون سنتيمتراً) والتابعة لجهة إنهاء/ خليل أغا اللاله الخيري، ومدة الاتفاق المكتوب ثلاث سنين تبدأ من 1/9/ألفين وتنتهي في 31/8/2003، بدل أجرة شهرية قدرها ألف.30جم (1000 جنيه وثلاثون قرشاً كل شهرً).
التنبيه بانتهاء إتفاق مكتوب إيجار المنطقة على حائط:
بما أن العبارة الـ4 من تم عقده الإيجار أسبق الذكر منصوص به على أنه: “إذا أراد واحد من الطرفين إخلاء الأرض المؤجرة في عاقبة فترة الإيجار فعليه أن ينشر الناحية الأخرى بهذا بخطاب موصى أعلاه قبل انقضاء تلك المرحلة بشهرين ولو كانت الإجارة مشاهرة فيكون النشر والترويج قبل انقضاء مرحلة الاتفاق المكتوب بثلاثين يوماً … وعلى المستأجر أن يسلم المتجر المؤجر ومشتملاته في خاتمة فترة الاتفاق المكتوب … وعلى المستأجر أن يسلم الأرض المؤجرة في خاتمة الإيجار بمقاسها وحدودها مع عدم الإخلال بما مقال أعلاه في المادة الثالثة”.
مثلما مقال الفقرة الـ6 من تم عقده الإيجار على أساس أنه: “إذا حصل النشر والترويج بالإخلاء في الموعد المحدد بالمادة الرابعة وقد كان الإشعار العلني صادراً تشييد على دعوة الوزارة واستمر المستأجر شاغلاً للأرض المؤجرة ولم يسلمها للوزارة في خاتمة الإيجار فلا يعد وجوده عقب هذا بكونه مستأجراً لكن يحتسب أنه ساكن من دون تم عقده وليس لديه الأحقية في التمسك بالإيجار الجاري أو بأن هنالك إيجاراً ضمنياً من الوزارة لأي تبرير من العوامل مهما طالت فترة مورد رزقه في الأرض المؤجرة حتى الآن عاقبة المرحلة طالما أنه لم ينتج ذلك إتفاق مكتوب حديث كتابي بالإيجار إليه …”.
وبما أن من المُطمأنينة به أن المنشأ العام أن إتفاق مكتوب الإيجار (الخاضع لأحكام الدستور المواطن) ينتهي بانتهاء الفترة المُتفق فوقها في الاتفاق المكتوب، من دون عوز إلى تنبه أو تحذير. وعلى هذا تنص المادة 598 من الدستور المواطن بقولها: “ينتهي الإيجار بانتهاء المُدة المُعينة في الاتفاق المكتوب دون طلب إلى إنتباه بالإخلاء”.
فالعقد ينتهي بانتهاء المرحلة المحددة في إتفاق مكتوب الإيجار، وعلى الرغم ذاك فإذا إنتظر واستمر المُستأجر في العين المُؤجرة وقبل منه المُؤجر أجرة هذه العين في أعقاب اختتام فترة إتفاق مكتوب الإيجار الأكبر (الأصلي) فإن ذاك يُعد بكون اتفاق ضمني بينهما على تحديث تم عقده الإيجار الأضخم (الأصلي) وبذات شروطه ماعدا إشتراط المُدة، أي أن ذاك الاتفاق المكتوب الـ2 يُعتبر تم عقده إيجار مودرن (وليس امتداد لعقد الإيجار الأكبر) وبذات محددات وقواعد الاتفاق المكتوب الأضخم سوى أنه غير مُحدد المُدة فتعتبر مُدته هي الفترة المُحددة لدفع الأجرة. وعلى ذاك تنص المادة 599 من الدستور المواطن بقولها: “إذا اختتم تم عقده الإيجار، وبقي المُستأجر مُنتفعاً بالعين المُؤجرة، بعلم المُؤجر ودون اعتراض منه، أعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى، غير أن لبرهة غير مُعينة، وتسري على الإيجار إذا تجدد على ذلك الوجه أحكام المادة 563. ويُعتبر ذاك التحديث الضمني إيجاراً جديداً لا مُجرد امتداد للإيجار الأصلي، ومع هذا تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات النقدية التي كان المُستأجر قد قدمها في الإيجار العتيق مع اهتمام نُظم الشهر العقاري، أما الكفالة الشخصية كانت أو نقدية فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد سوى إذا أقر الكفيل بذاك”.
وإنشاء على ذاك، فإن الاتفاق المكتوب في تلك الوضعية يجوز تحديث مدته إلى ما لا عاقبة، وهو على كل حال لا ينْفذ سوى إذا نبه واحد من العاقدين على الآخر برغبته في إنهائه وتم ذلك التنبيه في التوقيت المنصوص فوقه في المادة 563 مدني. ومعنى هذا عملاً أن ذاك الإيجار مدته لا حاجز لها غير أنها مقسمة إلى مدد، فترة كل منها هي المرحلة المُحددة لدفع الأجرة، ويجوز إنهاؤه لدى انقضاء أي مدة من تلك الآونة بانتباه يسيره واحد من العاقدين بذاك إلى الناحية الأخرى في موعد محدد، دون مطلب به إلى توضيح العوامل التي تحمله على دعوة إتمام الاتفاق المكتوب، لأن حق إتمام الاتفاق المكتوب حق مُطلق يستخدمه العاقد لمُجرد رغبته في ذاك، ودون تبطل على أي مبرر لمُؤاخذة الناحية الأخرى.
ذاك، ومن المُعزم في قضاء النقض أنه: “حيث كان الثابت أن تم عقده الإيجار عين الكفاح قد أنعقد لبرهة خمس سنين، تتجدد ما دام كان المستأجر قائماً بسداد الأجرة، وله وحده الحق في دعوة إنهائه، وأن الأجرة مِقدار 180 جنيه تدفع كل شهرً، فإنه مع وجود ذلك الشرط يحتسب الاتفاق المكتوب في أعقاب إنقضاء مدته الأولى منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وهي شهر يتجدد ويكون لأي من المتعاقدين الحق في إكمال الاتفاق المكتوب إذا نبه على الأخير قبل النصف الأخيرة من الشهر إعمالاً لنص المادة 563 مدني”. (نقض مدني في الطعنين رقمي 766 ، 773 لعام 56 قضائية، جلسة 23/2/1993 – مجموعة المكتب الفني – السنة 39 – ص 866).
بما أن ما تمنح، وقد كانت المادة 563/1 من الدستور المواطن منصوص بها على أنه: “إذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مُدة أو عُقِدَ لمُدة غير مُعينة أو تعذر إثبات المُدة المُدعاة، أعتُبِرَ الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأجرة وينتهي بفوات تلك المرحلة تشييد على دعوة واحد من المُتعاقدين إذا هو نبه على المُتعاقد الآخر بالإخلاء في المواقيت المقبل تصريحها: أ- في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المُدة المعينة لدفع الأجرة 6 شهور أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المُدة أدنى من ذاك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير كل ذاك مع اهتمام حق المُستأجر في المنتج الزراعي استناداً للعرف”.
فإذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مُدة مُعينة أو عُقِدَ لمُدة غير مُعينة أو تعذر إثبات المُدة المُدعاة، اعتُبِرَ الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأُجرة، واعتُبِرَت تلك المدة قابلة للامتداد لفترات أخرى مُتعاقبة حتّى يُنبه واحد من المُتعاقدين على الآخر في موعد مُعين قبل انقضاء تلك المدة.
ومعنى هذا عملاً أن الإيجار المعقود دون اتفاق على مُدته أو المعقود لمقدار غير مُعينة تكون مُدته لا حاجز لها إلا أنها مُقسمة إلى مدد، مُدة كل منها هي المُدة المُحددة لدفع الأجرة، ويجوز إنهاؤه لدى انقضاء أي مدة من تلك الأوقات بتنبه يقوده واحد من العاقدين بذاك إلى الآخر في موعد محدد، دون مطلب به إلى إظهار العوامل التي تحمله على دعوة تشطيب الاتفاق المكتوب.
ويُعتبر التنبيه عملاً قانونياً لأنه إرادة تتوجه إلى إكمال تم عقده الإيجار، وهو عمل تشريعي ينشأ من ناحية فرد لأنه تكفي فيه إرادة واحدة أي لا يفتقر فيه إلى موافقة الناحية الأخرى. فهو يشطب بمُجرد إشعار علني واحد من الطرفين إلى الآخر رغبته في إتمام الإيجار وبلوغه إلى معرفة الناحية الأخرى سواء قبل هذا الطرف تشطيب الاتفاق المكتوب أو لم يقبله. ويترتب أعلاه بمُجرد تمامه أي بمُجرد إعلانه إلى الناحية الأخرى إتمام الاتفاق المكتوب دون تبطل على إرادة من وجه إليه التنبيه. (المرجع: “الكافي في أوضح التشريع المواطن” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الـ3: “في العقود المُسماة” – المُجلد الـ2: “تم عقده الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة عاصمة مصر – عبارة 262 ، 263 – صـ 682 : 685).
ذاك، ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “الموضوع في المادتين 558 ، 563 من التشريع المواطن يدل حتّى المشرع أستلزم ميعاد الإيجار واعتبر الفترة ركناً فيه وأنه متى ما تعذر علم الزمان الذي جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهي إليه الاتفاق المكتوب بأن لم تحدد له فترة ينتهي بانتهائها أو إتفاق مكتوب لفترة غير محددة بحيث غير ممكن دراية الزمان الماضي الذي ينتهي إليه تحديدا أو ربط اختتام بأمر مستقبل غير محقق السقوط أو استحال دراية الزمان الماضي الذي قصده المتعاقدان أن يتواصل إليه ففي تلك الحالات غير ممكن علم مرحلة الاتفاق المكتوب، وحلا لما من الممكن أن يصدر عن هذا من منازعات تدخل المشرع بالنص على اعتبار الاتفاق المكتوب منعقدا لمقدار المحددة لدفع الأجرة ولم يقف المشرع لدى حاجز تكليف الفترة على ذاك النحو إلا أن رخص لجميع من طرفيه ـ المؤجر والمستأجر ـ الحق في إتمام الاتفاق المكتوب إذا نبه أحدهما على الآخر بالإخلاء في التوقيت التشريعي الموضح في المادة 563 سالفة الخطبة”. (نقض مدني في الطعن رقم 1653 لعام 57 قضائية – جلسة 25/2/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 750).
ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض ايضاً أن: “التنبيه بالإخلاء هو فعل شرعي صادر من منحى شخص يشتمل رغبة صاحبه وفقا إلى إرادته في إنقضاء الإيجار ويتحقق أثره فور أن ينشر عن تلك الإرادة في ختام الاتفاق المكتوب إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لهذا الصلة العقدية التي كانت لائحة بينهما عقب مدة محددة، وقد كانت مواقيت التنبيه بالإخلاء مثلما أوردتها المادة 563 من التشريع المواطن ليست من النسق العام فيجوز الاتفاق على خلافها في تم عقده الإيجار، وقد كان تحديد تلك الفترة مقرراً لأجل صالح الطرف الموجه إليه التنبيه حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمجابهة ما يترتب على هذا من وحط مودرن”. (نقض مدني في الطعن رقم 735 لعام 54 قضائية، جلسة 29/1/1989 – مجموعة المكتب الفني – السنة أربعين – صـ 329 – العبارة رقم 2).
بما أن ذاك، وقد كان المُستأجر مُلزم بأن يرد العين المُؤجرة إلى المُؤجر لدى إنقضاء مُدة الإيجار بالحالة التي تسلمها فوق منها طبقاً للمادة 591/1 والتي منصوص بها على أنه: “على المُستأجر أن يرد العين المُؤجرة بالحالة التي تسلمها فوقها …”.
وبتطبيق كل النُّظُم الشرعية سالفة الذكر على وقائع حالتنا الماثلة يظهر جلياً أن الرابطة التعاقدية بصدد عين التساقط هي تم عقده إيجار أرض فضاء (مكان على حائط) تخضع لأحكام التشريع المواطن وحده دون غيره، وحيث ينبه المنذر بكونه – المنذر إليه بعدم رغبته في تحديث هذه الصلة ورغبته في إنهائها، وهكذا فإن مكوث المنذر إليه في العين المؤجرة من حتى الآن يكون بغير سند من الدستور ومن ثم غصباً لهذه العين.
المطالبة بالأجرة المستحقة والمتأخرة:
وبما أن المنذر إليه قد تقاعس وتأخر عن دفع أجرة المكان على حائط المؤجرة له حتى وصلت ثمن المتأخرات فوق منه مبلغاً وقدره 93028.20جم (ثلاثة وتسعون 1000 وثمانية وعشرون جنيهاً وعشرون قرشاً) حتى شهر حزيران من عام 2008 فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً. وهذا بالمخالفة لبنود إتفاق مكتوب الإيجار، وبالمخالفة لأحكام الدستور المواطن الخاضع له إتفاق مكتوب إيجار الأرض الفضاء.
ولما كانت المادة 586/1 مدني منصوص بها على أنه: “يقتضي على المُستأجر أن يقوم بإخلاص الأجرة في المواقيت المُتفق فوق منها …”.
وقد كان من المُعزم في قضاء النقض أن: “الموضوع في المادة 558 مدني إلى أن الإيجار تم عقده يتعهد المُؤجر بمُقتضاه أن يُمكن المُستأجر من الانتفاع بشيء مُعين مُدة مُعينة مواجهة أجر واضح، مفاده أن الأُجرة التي يتعهد بها المُستأجر مُإجتمع انتفاعه بالمُؤجر مُدة مُعينة هي ركن مادي في إتفاق مكتوب الإيجار لا قيام له بدونها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1722 لعام 58 قضائية – جلسة 18/4/1993. ونقض مدني في الطعن رقم 4935 لعام 61 قضائية – جلسة 12/7/1995).
وأيضاً من المُعزم في قضاء النقض أن: “الأُجرة تُستحق متى كان المُؤجر قد وقف على قدميه من جهته بأداء تم عقده الإيجار، ويُعتبر أن الاتفاق المكتوب قد تم تطبيقه بالتخلية بين المُستأجر والعين المُؤجرة بحيث يقدر على من وحط يده فوقها والانتفاع بها في المُدة المُتفق أعلاها”. (نقض مدني في الطعن رقم 16 لعام عشرين قضائية – جلسة 2/3/1953).
مثلما أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “المُستأجر هو المُقام بتكليف بطرح الدليل على سداده كامل الأُجرة المُستحقة في ذمته، ولا يسوغ قلب جهد الإثبات”. (نقض مدني في 28 شباط 1979 مجموعة أحكام النقض س30 رقم 123 صـ 656).
بما أن ما تمنح، وقد كان المنذر إليه ومورثه من قبله قد تسلما بشكل فعلي الأرض المُؤجرة له في تاريخ انسياب ذلك الاتفاق المكتوب وبالتالي ولقد التزم بسداد الأُجرة المُتفق أعلاها في إتفاق مكتوب الإيجار، وحيث هو قد امتنع دون مبرر شرعي عن الإخلاص بذاك الالتزام إذ تعطل عن دفع أُجرة العين المُؤجرة بلا مبرر تشريعي، فإنه والحال أيضا يكون مُخلاً بالتزامه التعاقدي المنصوص فوقه في إتفاق مكتوب الإيجار سابق الذكر.
لهذا
فالمنذر بوصفه يحذر على المنذر إليه برغبته في عدم تحديث تم عقده الإيجار المشار إليه عن منطقة على حائط الموضحة بصدر ذلك التنويه في أعقاب مضي ثلاثون يوماً من تاريخ إعلانه بذاك التحذير، ومن عقب ذاك يتعهد المنذر إليه بإخلاء هذه المكان وتسليمها للمنذر بكونه شاغرة من الأمور والأشخاص، وأنه في موقف استمراره بوضع يده على هذه المنطقة في أعقاب ذاك الزمان الماضي سوف يكون وحط يد غاصب لا سند له في التشريع ومن الممكن للمنذر بكونه إزاحته بالطريق الإداري. مع وجوب التزام المنذر إليه بسداد سعر الأجرة المتأخرة فوق منه مبلغاً وقدره 93028.20جم (ثلاثة وتسعون 1000 وثمانية وعشرون جنيهاً وعشرون قرشاً) حتى شهر حزيران من عام 2008 فضلاً عما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.. وإلا صبر المنذر إليه بكافة العواقب الشرعية المترتبة على ذاك مدنياً وجنائياً.
“وإنشاء أعلاه”
أنا المحضر أسبق الذكر، قد انتقلت في الزمان الماضي بالأعلى إلى حانوت معيشة وتواجد المنذر إليه، وأنذرته، وسلمته صورة من ذاك التنويه، للعلم بما أتى فيه وما أشتمل فوقه، ونبهت عليهم بجريان مفعوله في حقهم قانوناً.
مع تخزين عموم حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت،،،
Originally posted 2021-11-30 19:55:31.
