عبرة وصيغة انذار للبائع بضمان عدم تعرض الغير للمشتري – التشريع المصري
بمقتضى تم عقده ابتدائي مؤرخ في ***** ومشهر برقم ***** لعام ***** شهر عقاري في شمال العاصمة المصرية القاهرة، اشترى المنذر من المنذر إليها ما هو: قطعة الأرض الفضاء رقم ***** مقابل قيمة مجمل قدره ***** تم سداده تماماً بمجلس الاتفاق المكتوب من ملكية المنذر إلى يد المنذر إليها، وقد موضوع العبارة الـ3 من تم عقده البيع حتّى المنذر إليها (البائعة) تكفل عدم تعرضها أو تعرض الغير، الجوهري والتشريعي، للمشتري (المنذر) في مال وحيازة واستغلال الأرض المبيعة.
ولما كانت المنذرة بمثابها البائعة للمنذر قطعة الأرض المتطور ذكرها، وانطوى له قانوناً تعرض الغير له في ملكيته وحيازته وانتفاعه بهذه الأرض، وحيث فوجئ المنذر بقيام من تلقب/ ***** بادعاء ملكيتها لقطعة الأرض المبيعة للمنذر، وتقدمت بإخطار إلى الإدعاء العام – في منازعة حيازة – فصدر لصالحها مرسوم الإدعاء العام، في المحضر رقم ***** لعام ***** إداري ***** والمقيد برقم ***** لعام ***** حصر حيازة *****، بتاريخ *****
وحيث لم يرتض المنذر بذاك الأمر التنظيمي، لهذا خسر طعن فوق منه وتظلم منه، بالتظلم رقم ***** لعام ***** مستعجل القاهرة عاصمة مصر، والذي قضي فيه بجلسة ***** :
“بقبول الشكوى شكلاً. وفي المسألة: برفضه وتأييد الأمر التنظيمي الشاكي منه، وألزمت الشاكي بالمصاريف وخمسة وسبعون جنيهاً جهود محاماة”.
وحيث لم يرتض المنذر بذاك القضاء، لهذا خسر طعن فوقه بطريق الاستئناف، بالاستئناف رقم ***** لعام ***** مستأنف مستعجل العاصمة المصرية القاهرة، وما يزال ذاك الاستئناف متصرف بالجلسات، ومحدد لنظره جلسة 9/عشرة/2012. والمنذر ينوه المنذر إليها بوجوب التدخل الانضمامي له في الاستئناف المشار إليه بالجلسة المحددة لتأدية التزامها عيناً بضمان عدم تعرض الغير له في ملكيته وحيازته وانتفاعه بقطعة الأرض المبيعة له منها، وإلا تحققت مسئوليتها عن إخلالها بالتزامها بضمان عدم التعرض مع ما يترتب على ذاك من آثار شرعية نوجزها وفي السطور التالية:
التزام صاحب التجارة بضمان عدم تعرض الغير للمشتري في الانتفاع بالمبيع:
تنص المادة 439 من الدستور المواطن إلى أن:
“يصون صاحب المتجر عدم التعرض للمُشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه ما إذا كان التعرض من فعله هو أو من تصرف غربي يكون له وقت البيع فعلاً على المبيع يحتج به على المُشتري، ويكون التاجر مُلزماً بالضمان ولو أنه الغربي قد استقر حقه في أعقاب البيع لو أنه ذلك الحق قد آل إليه من التاجر ذاته”.
ومن المدرج بالجدول قانوناً أن ذاك الموضوع أتى عاماً مُطلقاً بصدد بنشوء الالتزام بضمان التعرض من إتفاق مكتوب البيع، فلم يُقيد البيع الذي يُنشئ ذاك الالتزام بأي قيد، فلا هو أشترط لذا إلحاق البيع ولا هو أستبعد عدد محدود من أشكال البيوع (مثلما إجراء في شأن ضمان الخلل والنقائص الخفية)، فسواء لائحة الاتفاق المكتوب أو لم يُقائمة، وسواء تم البيع بالمزاد أو المُمارسة.
(لطفاً، المرجع: “الكافي في بيّن الدستور المواطن” – للدكتور سليمان مرقس – الجزء الـ3: “في العقود المُسماة” – المُجلد الأضخم: “إتفاق مكتوب البيع” – الطبعة الخامسة 1990 العاصمة المصرية القاهرة – عبارة 199 – صـ 512).
ومن المخطط له في قضاء محكمة النقض أنه:
“من أحكام البيع المقررة فى المادة 439 من الدستور المواطن، التزام صاحب التجارة بأن يُمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة ما إذا كان إتفاق مكتوب البيع مسجلاً أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم إلحاق المشترى إتفاق مكتوب شرائه وقوع حقه فى الضمان، لأن التزام التاجر به هو من الالتزامات الشخصية التى تنجم عن إتفاق مكتوب البيع فور انعقاده، يتعين على التاجر تأدية ذلك الالتزام إنفاذاً عينياً بأن يدفع ادعاء الغير بكل الوسائط الشرعية التى يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى فإذا لم يجدي صاحب المتجر فى هذا وجب فوق منه تطبيق التزامه بالضمان بواسطة والعوض وينتقل ذلك الالتزام من صاحب التجارة إلى ورثته”.
(نقض مدني في الطعن رقم 476 لعام 39 قضائية – جلسة 29/4/1975 مجموعة المكتب الفني – السنة 26 – الجزء الأكبر – صـ 844 – البند 2).
ومن المدرج بالجدول قانوناً أنه لو أنه تعرض الغير مبنياً على تبرير شرعي، أي مُستنداً إلى حق مُأصدر قرارا له على المبيع، وقد كان ذاك الحق موجوداً وقت البيع، أو وجد حتى الآن البيع إلا أن بإجراء صاحب المتجر ذاته، فإن صاحب المتجر يضمنه مثلما يصون التعرض الصادر منه شخصياً.
(لطفاً، المرجع: “الكافي في بيّن التشريع المواطن” – للدكتور سليمان مرقس – الجزء الـ3: “في العقود المُسماة” – المُجلد الأكبر: “تم عقده البيع” – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة عاصمة مصر – فقرة 203 – صـ 255 و 523).
ومن المخطط له في قضاء محكمة النقض أنه:
“حيث كان الثابت من الأوراق ومن الحكم الابتدائي الذى أحال إليه الحكم المطعون فيه أن العربة متجر الصراع دخلت البلاد أسفل نهج الإفراج المؤقت طبقاً لقانون الجمارك الصادر بالقانون رقم 66 لعام 1963 والقرارات المنفذة له ويوجب ذاك النسق على من أدخلها إرجاع تصديرها أو تأدية الرسوم الجمركية المستحقة فوق منها فيما يتصل توافر المحددات والقواعد الأساسية لاستيرادها، وإذا بيعت قبل تأدية الضريبة انتقلت ملكيتها محملة بعبء الضريبة المستحقة وهو دين مدهش له تفوق على غيره من الديون عملاً بالمادة 1139 من التشريع المواطن، وحيث كان الطاعن قد باع العربة للمطعون فوقه الأكبر بالعقد المؤرخ 6/4/1970 قبل دفع الرسوم الجمركية المستحقة أعلاها الأمر الذي ترتب أعلاه إنتاج قضى بضبطها وشد رخصتها في 12/9/1970 وهو تعرض من الغير الذى كان له حق على المبيع وقت البيع ترتب فوق منه حظر المشترى من الانتفاع به وهو الذي يتيح للأخير الحق فى دعوة فسخ الاتفاق المكتوب أو العودة بدعوى الاستحقاق ما إذا كان يدري دافع الاستحقاق أو لا يدري به فإن الحكم المطعون فوق منه حيث وجّه بفسخ إتفاق مكتوب البيع الذى تكفل بيع الطاعن للمطعون فوق منه الأضخم العربة لا يكون قد خالف الدستور”.
(نقض مدني في الطعن رقم 58 لعام 44 قضائية – جلسة 19/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – الجزء الأضخم – صـ 265 – القاعدة رقم 55 – البند 2).
ومن المخطط له في قضاء محكمة النقض أنه:
“يقضى دستور الجمارك رقم 16 لعام 1963 والقرارات المنفذة له بمصادرة العربة بشان موضوع بيعها بلا إذن جلب إضافةً إلى تحملها بدين الضريبة المستحقة وهو دين مدهش عملا بالمادة 1139 من التشريع المواطن، وحيث كان الثابت من الأوراق أنه ترتب على المخالفة المنوه عنها سيطرة على العربة إنشاء على دعوة إدارة الجمارك الأمر الذي نجم عنه حرمان المشترى (المطعون فوق منه) من الانتفاع بها فإن ذاك ضبط الخيارات يحتسب تعرضاً مبنياً على تبرير شرعي يضمنه صاحب التجارة (الطاعن) – هذا أنه يكفى لنشوئه أن يمنع المشترى حقاً من المبيع لأي مبرر أسبق على البيع لم يكن له يد فيه وليس فى مقدوره دفعه ولا يتوقف وجوده على صدور حكم قضائي بنزع ثروة المبيع المشترى لكن يعني به أي تعرض له من حاله أن يؤدى إلى إنتزع الشيء المبيع، حتى وإذا كان التاجر حسن النية لا يعرف جراء الاستحقاق وقت البيع”.
(نقض مدني في الطعن رقم 211 لعام 45 قضائية – جلسة 27/4/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – الجزء الأضخم – صـ 1145 – البند 4).
ومن المخطط له قانوناً أن التزام صاحب التجارة بضمان تعرض الغير للمُشتري في العين المبيعة، ذلك الالتزام التزام بقصد (تقصي نتيجة) وليس التزاماً بأداة (ببذل مراعاة)، فلا يُقبل منه القول بأنه فعل أعظم وأكبر جهده في صرف التعرض فلم يُعلى حسب، لكن يُعتبر مُخلاً بالتزامه بمُجرد تفوق الغير في تعرضه والحكم لهذا الغير بأي حق الأمر الذي ادعاه على المبيع.
(لطفاً، مرجع: “الكافي في فسر الدستور المواطن” – المرجع السالف – فقرة 204 – صـ 527).
التزام صاحب المتجر بضمان حيازة هادئة للمشتري للعين المبيعة:
إذ إنه من المخطط في قضاء محكمة النقض أن:
“تم عقده البيع ما إذا كان مسجلاً أو غير مسجل يجب التاجر بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة”.
(نقض مدني في الطعن رقم عشرة لعام 36 قضائية – جلسة 16/4/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 – صـ 658 – العبارة 1).
مثلما اشترط الطرفان في إتفاق مكتوب البيع واتفقا ونصا على ضرورة ضمان صاحب المتجر لحق المشتري في حيازة هادئة للعين المبيعة، إذ اتفقا ونصا في الفقرة الـ3 من تم عقده البيع إلى أن المنذر إليها (البائعة) تكفل عدم تعرضها أو تعرض الغير، الجوهري والشرعي، للمشتري (المنذر) في ثروة وحيازة واستغلال الأرض المبيعة.
ومن المدرج بالجدول في قضاء محكمة النقض أنه:
“يكفى للرجوع بضمان الاستحقاق أن يحجب المشترى بالفعلً من المبيع لأي دافع أسبق على البيع لم يكن له يد فيه، أو ليس فى مقدوره دفعه ولا يتوقف وجوده على صدور حكم قضائي بنزع مال المبيع من المشتري”.
(نقض مدني في الطعن رقم 554 لعام 46 قضائية – جلسة 18/11/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – الجزء الـ2 – صـ 944 – البند 2).
ثبوت الضرر:
من المخطط في قضاء محكمة النقض أنه:
“باع فرد لآخر محلاً تجارياً بما فيه من سلع بسعر قبضه صاحب المتجر وتعهد صاحب المتجر فى تم عقده البيع بألا يتجر فى المنتجات التى يتجر فيها المشترى فى الشارع الذى يحدث فيه المتجر المبيع، إلا أن المشترى فتح محلاً بنفس العمارة التى بها المتجر المبيع وأتجر فى قليل من أشكال السلع التى شملها تم عقده البيع فأقام أعلاه المشترى الدعوى يطالبه فيها بدفع مِقدار على طريق وبدل الإتلاف فقضت المحكمة بإحالة الدعوى إلى التحري ليثبت المشترى أن ضرراً لحقه من نتيجة لـ إخلال التاجر شريطة الحرمة الوارد فى الاتفاق المكتوب ثم قضت فى الشأن برفض دعوى المشترى لعجزه عن إثبات سقوط الضرر، فطعن الطاعن فى ذاك الحكم وفى الحكم التمهيدي الصادر بإحالة الدعوى إلى التقصي. وقد أصدرت قرار محكمة النقض أن صاحب التجارة أخل بواجب الضمان الذى يلزمه بكونه بائعاً مثلما أخل بالشرط المتفق أعلاه فى تم عقده البيع وأن ذلك الإخلال إن هو سوى تعرض للمشترى فى قليل من المبيع من حاله أن ينقص من سعره التى كانت الأساس الذى بنى أعلاه الطرفان شُكر السعر لدى التعاقد – ونقص تكلفة المبيع على تلك الصورة وهو بذاته الضرر الذى أصاب المشترى من تعرض صاحب التجارة وهو ضرر فرضي بحكم ضروري الضمان المتعهد به التاجر يتحقق فور الإخلال بذاك اللازم حيث هو يعتبر قيمة الجزء من المبيع الذى حصل التعرض فيه من منحى صاحب التجارة وبالتالي فإن الحكم التمهيدي حيث أحال الدعوى على التقصي وقد كلف المشترى إثبات الضرر – مثلما أن الحكم القطعي حيث إستقر قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى على عجز المشترى عن إثبات الضرر – يكونان قد خالفا التشريع”.
(نقض مدني في الطعن رقم 274 لعام 22 قضائية – جلسة 8/3/1956 مجموعة المكتب الفني – السنة 7 – الجزء الأكبر – صـ 291 – البند 1).
ثناء وبدل الإتلاف:
تنص المادة 443 من الدستور المواطن على أساس أنه:
“إذا استحق كل المبيع كان للمُشتري أن يطلب من صاحب المتجر:
– ثمن المبيع وقت الاستحقاق مع المزايا الشرعية من هذا الدهر.
– ثمن الثمار التي ألزم المُشتري بردها لمن أستحق المبيع.
– النفقات الهادفة التي لا يمكن له المُشتري أن ينبغي بها المُستحق، وايضا النفقات الكمالية لو أنه التاجر سيئ النية.
– جميع نفقات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق عدا ما كان المُشتري يمكنه أن يتقيه منها لو أخطر صاحب المتجر بالدعوى طبقاً للمادة 440.
– وبوجه عام، بدل إتلاف المُشتري عما لحقه من ضياع أو فاته من انتصر نتيجة لـ استحقاق المبيع.
كل ذاك ما لم يكن عودة المُشتري مبنياً على المُطالبة بفسخ البيع أو إبطاله”.
مع اهتمام ما موضوع أعلاه العبارة الـ6 من تم عقده البيع الصادر من المنذر إليها للمنذر، والذي منصوص به على الشرط الجزائي بنصه على أساس أنه:
“أي إخلال من طرفي ذاك الاتفاق المكتوب في تأدية فقرة من بنوده يتعهد الطرف المخل بتأدية مِقدار وقدره ــ/3.000.000جم (ثلاثة ملايين جنيه لاغير ليس إلا) للطرف الآخر كشرط جزائي وبدل إتلاف اتفاقي غير خاضع لرقابة وتقييم القضاء ودون مطلب إلى إنتباه أو تحذير”.
سعر المبيع:
ومن المخطط له قانوناً أن مقال المادة 443 مدني يُلزم صاحب المتجر بتنفيذ تكلفة المبيع وقت الاستحقاق تنفيذاً لقواعد الإتخاذ بمُإجتمع (الأخذ على يد والعوض)، ورغم أنه لا يمكن للمُشتري المُطالبة بالضمان سوى من وقت صدور الحكم الختامي بالاستحقاق، فإن إشادة سعر المبيع وقت الاستحقاق يقتضي أن يُنظر فيه إلى ثمن المبيع وقت إعلاء دعوى الغير التي حكم له فيها بالاستحقاق لأن حكم الاستحقاق يستند أثره إلى وقت ترقية الدعوى. فإن كان المبيع قد ازدادت تكلفته من وقت البيع إلى وقت الاستحقاق وجب على صاحب المتجر أن يدفع للمُشتري تلك الثمن الزائدة لا السعر الذي أشترى به لاغير. مثلما يُلزم صاحب المتجر بالفوائد الشرعية عن ثمن المبيع ابتداء من وقت الاستحقاق وليس من وقت المُطالبة القضائية بها فقط مثلما في عموم الديون، ويُلزم بها من تاريخ إعزاز دعوى الاستحقاق لأن الحكم الختامي في دعوى الاستحقاق يستند إلى تاريخ رفعها، ويثبت به حق المُشتري في سعر المبيع من ذاك الزمان الماضي وحقه في الانتفاع بتلك الثمن واستغلالها، وتستحق الإمتيازات ولو أنه المبيع لا ينتج ثماراً كالأرض الفضاء المُمتعددة للبناء. ويستحق المُشتري ثمن المبيع وفوائده الشرعية من وقت إعزاز دعوى الاستحقاق بقطع البصر عن خبث نية صاحب المتجر أو حسنها.
(لطفاً، المرجع: “الكافي في فسر التشريع المواطن” – المرجع الفائت – فقرة 209/ب “أولاً” – صـ 542 وما بعدها).
ومن المدرج بالجدول في قضاء محكمة النقض أنه:
“تقضى المادة 443 من التشريع المواطن بأنه إذا استحق كل المبيع كان للمشترى أن يطلب من صاحب التجارة سعر المبيع وقت الاستحقاق، وهي ثمن لا نفوذ لحجم القيمة فوقها خسر تقل عنه وقد تزيد”.
(نقض مدني في الطعن رقم 211 لعام 45 قضائية – جلسة 27/4/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – الجزء الأضخم – صـ 1145 – العبارة 5).
بدل إتلاف المُشتري عما لحقه من ضياع وما فاته من انتصر نتيجة لـ استحقاق المبيع:
مثلما يشتمل على والعوض بوجه خاص المكاسب التي حجب منها المُشتري جراء ارتفاع سعر المبيع عن السعر المُتفق فوق منه لدى البيع، وما كان قد طرأ من ارتفاع بينما في أعقاب البيع إلى يوم الاستحقاق، سواء أكانت تلك الزيادة بفعل المُشتري أم بغير عمله كالظروف الطارئة أو الأحوال الاستثمارية العامة.
(لطفاً، المرجع: “الكافي في فسر التشريع المواطن” – المرجع الفائت – عبارة 209/ب “خامساً” – صـ 547).
إشعار صاحب المتجر بالتعرض للمشتري:
تنص المادة 440 من الدستور المواطن على أساس أنه:
1- “إذا رفعت على المشترى دعوى باستحقاق المبيع، وأخطر بها صاحب المتجر، كان على صاحب التجارة – على حسب الظروف ووفقاً لقانون المرافعات – أن يتدخل فى الدعوى بجوار المشترى أو أن يحل فيها محله.
2- فإذا تم المخاطر فى الدهر الموائم ولم يتدخل صاحب التجارة فى الدعوى وجب أعلاه الضمان سوى إذا أثبت أن الحكم الصادر فى الدعوى كان نتيجة لتدليس من المشترى أو غير صحيح كبير منه.
3- وإذا لم يخطر المشترى صاحب التجارة بالدعوى فى الزمن المناسب وصدر أعلاه حكم حاز قوة المسألة المقضي ولقد حقه فى العودة بالضمان إذا أثبت التاجر أن تدخله فى الدعوى كان يؤدى إلى رفض دعوى الاستحقاق”.
مثلما تنص المادة 441 من الدستور المواطن حتّى:
“يثبت حق المشترى فى الضمان ولو اعترف وهو حسن النية للأجنبي بحقه أو تصالح بصحبته على ذاك الحق دون أن يترقب فى ذاك صدور حكم قضائي متى كان قد أخطر التاجر بالدعوى فى الدهر الموائم ودعاه أن يحل محله فيها فلم يفعل، كل ذاك ما لم يثبت التاجر أن الغربي لم يكن على حق فى دعواه”.
وتفترض تلك المقالات أن الغير قد تعرض للمشتري حقاً، فيجب على المشتري عندئذ بيان صاحب المتجر بالتعرض، وعلى صاحب المتجر تأدية التزامه (بضمان عدم تعرض الغير للمشتري) عيناً، ولذا بأن يتدخل في دعوى الاستحقاق بقرب المشتري أو يحل محله فيها ويدفع ادعاء الغير بكل الوسائط الشرعية التي يملكها حتى يستصدر حكماً برفض دعواه، وعند ذاك يكون قد نفذ التزامه بضمان تعرض الغير تطبيقاً عينياً. فإن لم يتدخل صاحب التجارة في الدعوى، أو تدخل ولم يجدي في استصدار حكم برفض الدعوى، وجب فوق منه تأدية التزامه بواسطة وبدل الإتلاف (الأخذ بدل).
ومن المخطط له في قضاء محكمة النقض أن:
“التعرض التشريعي الصادر من الغير قد يتحقق فى صورة إعزاز دعوى وعندئذ يتعين على المشترى إشعار صاحب المتجر فى وقت مناسب عملاً بالمادة 440 من الدستور المواطن، أما إذا حدث التعرض من الغير دون ترقية دعوى وسكن المشترى دعواه في الحال على صاحب التجارة بالضمان فلا يكون هنالك متجر للإخطار”.
(نقض مدني في الطعن رقم 211 لعام 45 قضائية – جلسة 27/4/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – الجزء الأكبر – صـ 1145 – العبارة 1).
لذا
فالمنذر (المشتري) ينبه المنذر إليها (البائعة) بتأدية التزامها الاتفاقي والتشريعي بضمان عدم تعرض الغير للمنذر في ملكيته وحيازته وانتفاعه بقطعة الأرض المبيعة له منها، وبضرورة تدخلها انضمامي له في الاستئناف رقم ***** لعام ***** مستأنف مستعجل العاصمة المصرية القاهرة، والمحدد لنظره جلسة *****، والمطالبة بإلغاء الحكم الصادر في الشكوى رقم ***** لعام ***** مستعجل العاصمة المصرية القاهرة، والقضاء مكرراً بإلغاء مرسوم الإدعاء العام الصادر في المحضر رقم ***** لعام ***** إداري المسيرة والمقيد برقم ***** لعام ***** حصر حيازة ***** مع ما يترتب على ذاك من آثار، والحكم طول الوقت حيازة المنذر لقطعة أرض الصراع وحجب تعرض المستأنف إزاءها له في حيازته لهذه الأرض. والتدخل بجوار المنذر في أية إدعاءات ثروة أو حيازة مرتبطة بالأرض المبيعة للذود عن مسحقاته والدفاع عن قطعة الأرض المبيعة له، وإلا تحققت مسئوليتها عن إخلالها بالتزامها بضمان عدم التعرض مع ما يترتب على ذاك من آثار تشريعية توفر خطاب بعضها.
“وإنشاء فوقه”
أنا المحضر أسبق الذكر قد انتقلت في الزمان الماضي بالأعلى إلى إذ ترتيب معيشة وتواجد المنذر إليها، وأنذرتها وسلمتها صورة من ذاك التنويه، ونبهت فوق منها بتدفق مفعوله في حقها قانوناً، وبضرورة المسارعة إلى تأدية ما ورد فيه وإلا تحملت بكافة العواقب الشرعية المترتبة على تعرض الغير للمنذر في ملكيته وحيازته وانتفاعه بقطعة الأرض المبيعة له منها. مع رعاية سائر حقوق المنذر في العودة على المنذر إليها بالتعويضات الحادثة مع المطالبة بأداء أحكام الشرط الجزائي المنصوص فوقها في تم عقده البيع المتطور ذكره بصدر ذاك التحذير.
مع إستظهار مختلَف حقوق المنذر أياً ما كانت،،،
Originally posted 2021-11-30 19:59:15.
