صيغة وعبرة مجلة دعوى انهاء تم عقده ايجار لوفاة المستأجر الأصلي وعدم توافر درجة القرابة .
“وصرحت به بصحيفة الدعوى الآتية”
الشأن:
بمقتضى تم عقده إيجار مقار مؤرخ في 17/4/1961 كان يستأجر جد المعلن إليه السيد/ …………………….. من وزاة الوقف الإسلامي (التي حلت محلها جمعية الأوقاف المصرية في خصوص مصلحة واستثمار والتصرف في نقود وأعيان الأوقاف الخيرية بمقتضى دستور إستحداث المنفعة رقم ثمانين لعام 1971)، ما هو: المنزل رقم 5 – بالبلوك رقم 1 بالمساكن الشعبية بناحية تاج الدول من شارع مجاهد ندا – إمبابة – الجيزة (عين السقوط)، ولذا لاستعمالها في غاية السكنى.
وحيث لقي حتفه المستأجر الأصلي لعين التساقط بلا أن يدع من ضمن ورثته أياً من أبويه أو قرينته أو أبناءه. وهكذا، يحق للطالبة معيشة الدعوى الماثلة لِكَي القضاء لها بإيقاف تم عقده إيجار عين التساقط مع إخلاء حفيد المستأجر الأصلي (المعلن إليه) منها وإلزامه بردها وتسليمها إلى الطالبة بالحالة التي كانت أعلاها لدى التعاقد. وهذا تأسيساً على ما يلي:
تنص العبارة الأولى من المادة 29 من الدستور رقم 49 لعام 1977 في شأن تأجير وبيع المقار وتحضير الصلة بين المؤجر والمستأجر على أساس أنه: “… لا ينْفذ إتفاق مكتوب إيجار المجأ بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أبناءه أو أي من أبويه الذين كانوا يقيمون برفقته حتى الموت أو الترك …”.
ويبين من موضوع العبارة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لمصلحة قرين وأقارب المستأجر إذا وافته المنية أو ترك العين طوال مدة الامتداد الشرعي للإيجار توافر المحددات والقواعد اللاحقة:
1- موت المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.
2- أن يكون المستفيد من الامتداد القرين والأبناء والوالدان.
3- مورد رزق القرين والأبناء والوالدين في العين المؤجرة حتى الموت أو الترك.
وما يهمنا هنا هو بحث مجال انطباق وتنفيذ الشرط الـ2 على وقائع دعوانا الماثلة، وإن كنا ننوه على الشرطين الأضخم والـ3 بكلمة عابرة، كما يلي:
الشرط الأكبر- مصرع المستأجر أو تركه العين المؤجرة:
والمقصود بالترك في ذلك الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لمصلحة من كانوا يقيمون برفقته وقت حصول الترك تخلياً بالفعلً، والترك المعول أعلاه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التنازل عن العين المؤجرة من الممكن أن يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً. وحادثة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الشأن بتقديرها متى استقرت قضاءها على عوامل سائغة.
الشرط الـ2- “أن يكون المستفيد من الامتداد القرين أو الأبناء أو الأبوان”:
والزوج يشتمل على الذكر والأنثى، فإن كان الرجل هو مستأجر الملاذ وترك المأوى أو لقي حتفه فإن قرينته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت القرينة هي المستأجرة وتركت المجأ أو توفيت قال القرين من حكم الامتداد.
والمقصود بالأبناء الذين يفيدون من الامتداد، الأولاد الحقيقيون، والأولاد الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية. أما الأولاد بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد.
درجة القرابة والإقامة – وليس الإرث – إشتراط للامتداد:
فلو كان الفرد الساكن مع المستأجر قبل الهلاك أو الترك ليس قرين ولا أبن ولا أب للمستأجر، فلا يفيد من حكم الموضوع وإذا كان وارثاً للمستأجر.
حيث أنه من المُأصدر قرارا قانوناً أن حق المستأجر في المكث في العين المؤجرة حتى الآن انقضاء فترة قام بعقده (الثابتة في إتفاق مكتوب الإيجار) للامتداد التشريعي (بشدة القوانين الاستثنائية لإيجار المقار)، ذلك الحق هو حق شخصي لصيق بشخص المستأجر فينتهي بوفاته ولا يبقى في تركته ومن ثم لا يورث عنه ولا يمكن لورثته أن يتمسكوا به فقط لأجل كونهم وراثين له، وإذا كان يجوز أن يأتي ذلك لهم حق في الاستمرار في الإجارة إذا أثبتوا أنهم درجة القرابة المنصوص فوق منها في المادة 29 سالفة الذكر وأنهم كانوا مقيمين برفقته في العين المؤجرة لحين مصرعه.
ذلك، ومن المُعزم في قضاء النقض أن: “المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن الموضوع في العبارة الأولى من المادة 29 من الدستور رقم 49 لعام 1977 يدل إلى أن المشرع عدد حالات استمرار إيجار الملاذ الخاضع لتشريعات إيجار المواضع عقب مصرع المستأجر الأصلي أو تركه العين حصراً، جاعلاً القاعدة فيمن يتواصل الاتفاق المكتوب لصالحه من ذويه الذين أوردهم على وجه التحديدً ـ هي “الإقامة” مع المستأجر الأصلي ولم يجعل ركيزة تلك القاعدة رابطة “الإرث” بين المستأجر الأصلي وورثته، الأمر الذي مفاده أن دعوى الإخلاء لانتهاء الاتفاق المكتوب بوفاة المستأجر أو تركه العين هي دعوى لا تخص بتركته التي تكون محلا للتوريث، وبالتالي فلا يكون هنالك متجر لضرورة اختصام ورثته”. (نقض مدني في الطعن رقم 2511 لعام 65 قضائية – جلسة 7/2/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 313 – عبارة 1).
امتداد إتفاق مكتوب إيجار المجأ للأقارب من الدرجة الأولى فحسب:
فالامتداد التشريعي لعقود إيجار المساكن الخاضعة لأحكام العبارة الأولى من المادة 29 من التشريع رقم 49 لعام 1977 سالفة الذكر، لا يستفيد منها سوى ذوي قرابة المستأجر من الدرجة الأولى فحسب حتى الآن صدور العدد الكبير من أحكام كرسي القضاء الدستوري العليا بعدم دستورية المقال الأصلي لهذه المادة.
ولما كانت كرسي القضاء الدستوري العليا قد قضت في القضية رقم 116 لعام 18 قضائية “دستورية” المنشور بالجريدة الحكومية بالعدد رقم “33” بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت فوقه المادة 29 من التشريع رقم 49 لعام 1977 في شان تأجير وبيع المقار وتجهيز الرابطة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وفي حين عدا هؤلاء من ذوي قرابة المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة، يشترط لاستمرار تم عقده الإيجار، معيشتهم في الملاذ مرحلة سنة كحد أدنى سابقة على مصرع المستأجر أو تركة للعين أو مرحلة شغله للمسكن أيتهما أدنى”.
بما أن ذاك، وقد كان من المُعزم في قضاء كرسي القضاء الدستوري العليا أنه: “تنص المادة 49 من دستور كرسي القضاء الدستوري العليا الصادر بالقانون رقم 48 لعام 1979 إلى أن أحكام المحكمة في الإدعاءات الدستورية … مُلزمة لكل سلطات البلد وللكافة. وتُأصدر القرارات … في الجرنال الحكومية ويترتب على الحكم بعدم دستورية مقال من تشريع أو قائمة عدم جواز تنفيذه من اليوم الآتي لنشره. ومفاد ذلك الموضوع أن القرارات الصادرة في الإدعاءات الدستورية – وهي بطبيعتها إدعاءات حسية قام بالتوجه الخصومة فيها إلى المقالات القانونية المطعون فوق منها بعيب دستوري – تكون لها حجية مُطلقة ولا يتحدد ويتوقف أثرها على الأعداء في هذه الإدعاءات التي صدرت فيها، وإنما ينصرف ذاك الأثر إلى الكافة وايضاً جميع سلطات الجمهورية، مثلما أن مؤدى عدم جواز تنفيذ المقال المقضي بعدم دستوريته من اليوم اللاحق لنشر الحكم – وعلى ما أتى بالمُذكرة الإيضاحية للقانون – لا يتحدد ويتوقف على المستقبل لاغير، وإنما ينسحب على الأحداث والعلاقات الماضية على صدور الحكم”. (الطعن رقم 48 لعام 3 قضائية “دستورية” – جلسة 11/6/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 2 – صـ 148 – عبارة 1).
الأمر الذي مؤداه إن الامتداد الشرعي لعقد الإيجار المنصوص فوقه في المادة 29 آنفة الذكر بات مقصورا على القرينة والأبناء وأي من أبوي المستأجر، وهم ذوي القرابة من الدرجة الأولى ليس إلا دون غيرهم.
إذ أنه من المُعزم في قضاء النقض أنه: “… وإذ أن المقرر في قضاء تلك المحكمة ـ أن لمحكمة النقض من تلقاء ذاتها مثلما يجوز للخصوم وللنيابة العامة – تهييج العوامل المرتبطة بالنظام العام ولو لم يتقدم على التمسك بها في مواجهة محكمة الشأن أو في جرنال الطعن متى توافرت مركبات الفصل فيها من الأحداث والأوراق التي في مرة سابقة عرضها على محكمة الشأن ووردت على الجزء المطعون فيه من الحكم، وقد كان من المخطط ايضاًً أنه يترتب على صدور حكم من كرسي القضاء الدستوري العليا بعدم دستورية مقال في تشريع غير ضريبي أو قائمة عدم جواز تأديته بداية من اليوم اللاحق لنشر ذلك الحكم في الصحيفة الأصلية وذلك الحكم ملزم لكل سلطات الجمهورية وللكافة ويتعين على المحاكم باختلاف أشكالها ودرجاتها إن تمتنع عن تأديته على الأحداث والمراكز الدستورية بكونه قضاء كاشفاً عن نقص وخلل لحق الموضوع منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ الموضوع ولازم ذاك إن الحكم بعدم دستورية مقال في الدستور لا يمكن تأديته بدءا من اليوم الآتي وهو قضى مرتبط بالنظام العام تعمله تلك المحكمة من تلقاء ذاتها. ولما كانت كرسي القضاء الدستوري العليا قد قضت في القضية رقم 116 لعام 18 ” قضائية دستورية ” المنشور بالجريدة الأصلية بالعدد رقم “33” بتاريخ 14/8/1997 بعدم دستورية ما نصت أعلاه المادة 29 من التشريع رقم 49 لعام 1977 في شان تأجير وبيع المواضع وترتيب الرابطة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وفي حين عدا هؤلاء من ذوي قرابة المستأجر نسباً حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار إتفاق مكتوب الإيجار موارد رزقهم في الملاذ مرحلة سنة كحد أدنى سابقة على موت المستأجر أو تركة للعين أو مرحلة شغله للمسكن أيتهما أصغر” الأمر الذي مؤداه إن الامتداد الشرعي لعقد الإيجار المنصوص أعلاه في المادة آنفة الذكر بات مقصورا على القرينة والأبناء وأي من أبوي المستأجر وهم ذوي القرابة من الدرجة الأولى”. (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لعام 65 قضائية – جلسة عشرة/2/2002).
يتعين على المحكمة استظهار درجة القرابة:
فمن المُعزم في قضاء النقض أن: “الموضوع في المادتين 8 و 29/1 من التشريع رقم 49 لعام 1977 في شأن تأجير وبيع المقار وتجهيز الرابطة بين المؤجر والمستأجر، يدل حتّى المشرع استلزم لتأدية ذلك المقال الشرعي أن تكون للمقيم درجة ما يقارب محددة، إضافة إلى ذلك إشتراط الإقامة لدى موت المستأجر، ويتعين على المحكمة أن تستظهر هذين الشرطين لاستمرار إتفاق مكتوب الإيجار لأقارب المستأجر”. (نقض مدني في الطعن رقم 417 لعام 54 قضائية – جلسة 8/3/1990).
ولاحتساب درجة القرابة بالنسب للأقارب المستفيدين من الامتداد الشرعي يتعين إعمال مقال المادة 36 من الدستور المواطن، فتحسب درجة القرابة بعدد الدرجات تزايداً من الفرع للمنشأ المشترك، ثم نزولاً إلى الفرع الآخر، وكل فرع عدا المصدر المشترك يعد درجة. وعلى ذاك: فالحفيد والحفيدة ذوي قرابة من الدرجة الثانية؛ فأقارب المستأجر من الدرجة الثانية هم: أولاد وفتيات الابن، وأولاد وإناث الفتاة (أي الأحفاد)، والجد والجدة لأب أو لأم (الجدود). والأخ والأخت لأبوين أو لأب أو لأم (الأشقاء). في حين العم والعمة والخال والخالة ذوي قرابة من الدرجة الثالثة، وأبن وابنة العم وأبن وابنة الخال وأبن وابنة العمة وأبن وابنة الخالة ذوي قرابة من الدرجة الرابعة.
وإذ أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “المقال في المادتين 35 و 36 من التشريع المواطن يدل – وعلى ما أتى بالأعمال التحضيرية – أن ما يقارب ابنة الخال هي ما يقارب من الدرجة الرابعة باحتساب درجتين تزايداً إلى المصدر المشترك ودرجتين نزولاً منه إلى القريب”. (نقض مدني في الطعن رقم 1193 لعام 54 قضائية – جلسة 5/2/1990).
فلو كان الواحد القاطن مع المستأجر قبل الهلاك أو الترك لا تربطه به درجة القرابة المنصوص فوق منها في المادة 29 سالفة الذكر، فإنه لا يفيد من حكم ذلك الموضوع، ولو أنه وارثاً للمستأجر.
الشرط الـ3- مورد رزق القرين أو الأبناء أو الأبوين في العين المؤجرة حتى الهلاك أو الترك:
فيشترط لإعمال الموضوع أن يوجد القرين والأبناء والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الهلاك أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون معيشتهم قد دامت مرحلة محددة قبل الهلاك أو الترك.
تخلف واحد من المحددات والقواعد الماضية يسمح تشطيب الاتفاق المكتوب:
وإذا تخلف أي إشتراط من المحددات والقواعد الثلاثة المتطور ذكرها، فلا يطبق حكم المادة 29 سالفة الذكر، وينتهي إتفاق مكتوب الإيجار بوفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة.
التزام المعلن إليه برد العين المؤجرة:
تنص المادة 590 من التشريع المواطن – الشريعة العامة للمعاملات – على أساس أنه: “ينبغي على المستأجر أن يرد العين لدى ختام الإيجار …”.
مثلما تنص المادة 591 مدني على أساس أنه: “
1- على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها فوقها، سوى ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه.
2- فلو كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون خطبة بأوصاف تلك العين، افترض، حتى يقوم الدليل على الضد، أن المستأجر قد تلقى العين في موقف حسنة”.
ومفاد هذين النصين أن رد العين المؤجرة يكون لدى إنقضاء تم عقده الإيجار، لأي مبرر من عوامل التشطيب، فإذا اختتم الإيجار جراء منها وجب الرد. ويكون رد العين المؤجرة للمؤجرة بالحالة التي كانت تسلمها فوقها المستأجر.
وبتطبيق كل هذه النُّظُم الشرعية سالفة الذكر على وقائع دعوانا الماثلة يتجلى جلياً أن المعلن إليه وهو حفيد المستأجر الأصلي لعين التساقط، أي أن علاقة قرابته له كحفيد، تحسب على عمود النسب من “الدرجة الثانية” وليست من الدرجة الأولى، وبذلك لا يستفيد من الامتداد التشريعي لعقد إيجار جده المتوفى، طبقاً لنص المادة 29 من الدستور 49 لعام 1977 وأحكام كرسي القضاء الدستوري العليا، وبذلك يحق للطالبة – والحال أيضا – معيشة تلك الدعوى لِكَي القضاء لها بوقف إتفاق مكتوب إيجار عين التساقط لوفاة المستأجر وانعدام وجود من يستفيد من الامتداد الشرعي بما يتوافق مع القانُون، وتكليف المعلن إليه بإخلاء عين التساقط وردها وتسليمها إلى الطالبة بالحالة التي كانت فوقها لدى التعاقد. وفوقه تكون الدعوى الماثلة قد أتت على سند من صحيح الدستور خليقة بالقبول وإجابة الطالب بوصفه إلى طلباته فيها.
الاختصاص بنظر الدعوى:
بما أن من المُعزم قانوناً أن التشريعات المخصصة بإيجار المواضع حيث منعت المؤجر من إخراج المستأجر من المقر المؤجر ولو في أعقاب ختام فترة الإيجار، وسمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له، طالما موفياً بالتزامه على النحو الذي فرضه تم عقده الإيجار وأحكام الدستور، فإن تلك التشريعات تكون قد قيدت في شأن إيجار المواضع الخاضعة لأحكامها – من مقالات الدستور المواطن المرتبطة بانتهاء مرحلة الإيجار، وجعلت عقود إيجار هذه المقار ممتدة تلقائياً وبحكم الدستور إلى فترة غير معينة، ويكون المقابل النقدي لتلك الفترة غير معين، وبالتالي فإن إلتماس إكمال تم عقده من تلك العقود هو مناشدة غير إجتمع لتقدير سعره وتعد الدعوى به زائدة على 10,000 جنيه طبقاً لنص المادة 41 من تشريع المرافعات، وهكذا ترتبط المحكمة الابتدائية بنظره، ويجوز استئناف الحكم الصادر فيها. (نقض مدني في الطعن رقم 431 لعام 41 قضائية – جلسة 29/5/1975 مجموعة المكتب الفني – السنة 26 – صـ 1129).
سابقة العرض على لجان فض المُنازعات:
ومن إذ أن المادة 11 من التشريع رقم 7 لعام ألفين بإصدار لجان النجاح التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً منصوص بها على أنه: “لا تُقبل الدعوى التي تُإعلاء إبتداءً إلى المحاكم بما يختص المُنازعات الخاضعة لأحكام ذاك الدستور سوى حتى الآن تقديم مناشدة الفوز إلى اللجنة المُختصة وفوات الموعد المُأصدر قرارا لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُعزم لعرضها دون إستحسان”.
الأمر الذي أضطر الطالب بوصفه إلى تقديم المطلب رقم 65 لعام 2007 إلى اللجنة الثالثة للتوفيق الكائنة في بديوان عام جمعية الأوقاف والتي عرضت توصيتها في ذاك المطلب بجلسة 18/3/2007 والذي جرى منطوقها كالتالي: “بتعطيل الرابطة الايجارية”.
لجميع ما تتيح، ولما ستبديه الطالبة من عوامل وأوجه دفاع ودفوع أخرى، مع إستظهار حقها في إبانة مختلَف الدفوع وأوجه الحماية الرمزية والموضوعية بنفس الدرجة، وهذا طوال نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاتها الشفهية ومذكراتها المكتوبة؛ لتقديم تفسير مُفصل لما أجملته وأوجزته في ذاك المقام.. ولما تشاهده عدالة المحكمة من عوامل أصوب وأرشد.
“بُـنــاء عليــه”
أنا المحضر أسبق الذكر قد أنتقل في الزمان الماضي بالأعلى إلى إذ ترتيب وتواجد المُعلن إليه وأعلنت عنه وسلمته صورة من تلك الجرنال وكلفته بالحضور في مواجهة محكمة في جنوب الجيزة الابتدائية الكائن مكانها بشارع ربيع الجيزي – بالقرب من مجمع المصالح الرسمية – بالجيزة، وهذا في مواجهة الدائرة ( …………….. ) إيجارات، والتي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة عند وصول عقارب الساعة التاسعة وما بعدها من صبيحة يوم ……………………… الموافـــق ………/………./2007، لسماعه الحكم تجاهه: “بوقف إتفاق مكتوب الإيجار المؤرخ 17/4/1961 عن عين السقوط الموضحة بصدر تلك المجلة وبعقد الإيجار، وبإخلاء المعلن إليه منها وإلزامه بردها وتسليمها إلى الطالب بكونه شاغرة من الموضوعات والأشخاص بالحالة الحسنة التي كانت أعلاها لدى التعاقد، مع فريضة المعلن إليه بالمصروفات ومقابل جهود المُحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بدون كفالة”.
ومع رعاية مختلَف حقوق الأوقاف الأخرى أيما كانت،،،
Originally posted 2021-11-30 21:21:30.
