صيغة وعبرة مجلة دعوى فسخ تم عقده ايجار مع اخلاء العين من الشخصيات والأشياء
فسخ تم عقده إيجار مقار
” وصرحت به بالآتي “
لديها ناحية إيقاف/ المكاتب والمساجد الخيري – بينما لديها – المبنى رقم ….. بالعاصمة المصرية القاهرة، وهو مُكون من دور أرضي (مجلات) + ثلاثة أدوار مُتكررة (لوكاندة مجلس الشعب) + غُرف السطح + جزء خلفي بتزايد الدور الأرضي ليس إلا من ناحية شارع المُرجان (متاجر)، وبه عدد 19 (تسعة عشر) منزل (ضد المتاجر)، وتُستعمل كـ “لوكاندة”.
ويتنظر على ناحية الوقف المشار إليها السيد وزير الأوقاف بكونه، وتديره نيابة عن وزاة الوقف الإسلامي جمعية الأوقاف المصرية بمقتضى تشريع تأسيس المنفعة.
وبمقتضى تم عقده إيجار مُحرر في 9/عشرة/2002 وساري بداية من أول تشرين الأول 2002 يستأجر المُعلن إليه من الطالب بوصفه ما هو: عدد خمس غرف أرقام 109 و 110 و 111 و 112 و 113 بمنافعهم (التراس وطرقة واستراحة ودورة مياه ومطبخ) الكائنين بالعقار رقم …. بالعاصمة المصرية القاهرة، بمقابل أجرة شهرية قدرها 92ر700جم (700 جنيه واثنان وتسعون قرشاً)، بقصد استغلالها في تجارة وتصليح الأجهزة الالكترونية.
ذاك، وقد نُصَ في الاتفاق المكتوب أسبق الذكر – في الفقرة الـ3 والعشرون منه – على أساس أنه: “لا يمكن للمُستأجر أن يتخلى لأحد عن مسحقاته في ذاك الاستئجار سوى لأحد ورثته أو أقاربه حتى الدرجة الثالثة الذي تثبت مورد رزقه برفقته ولا أن يُؤجر المتجر المُؤجر كله أو بعضه من باطنه ولا يمكن الاحتجاج على الإدارة بقبولها الاستئجار من الباطن أو التخلي للغير سوى بعقد كتابي خاص صادر منها بهذا تُبين فيه محددات وقواعد إستحسانها التأجير من الباطن أو التخلي عنه للغير ولذا اتفق الطرفان صراحة بأن كل إلتماس مُرِجل للهيئة سواء أكان من المُستأجر أم من غيره بالتصريح بالتأجير من الباطن أو بالتنازل وبأن عدم رد الإدارة على ذلك المطلب أو فعل مُكاتبات منها بشأن البصر في ذلك المطلب كل ذلك عمل إداري لا يُعتبر قبولاً من الإدارة لذا التخلي أو التأجير من الباطن مثلما لا يمكن اعتباره ابتداء إثبات بالكتابة بقبولها هذا حيث أن الدليل المنفرد على المنفعة في ذاك الأمر هو الاتفاق المكتوب الكتابي الصريح بذاك لا غيره مثلما توفر ذكره”.
مثلما نُصَ في الاتفاق المكتوب أسبق الذكر – في الفقرة الـ8 والثلاثون، عبارة 2 منه – على أساس أنه: “ليس للمُستأجر الحق في التخلي عن السكن (العين) المُؤجرة أو تأجيرها جميعها أو جزء منها من الباطن أو إشراك غيره في المسكن بمُإلتقى أو بغير مُإجتمع وإذا خالف ذاك فيُعتبر الاتفاق المكتوب مفسوخاً من تلقاء ذاته بدون عوز إلى إنتباه أو تنويه ويكون وحط يده مُغتصباً ومن حق المصلحة طرده بحكم من قاضي الأشياء المُستعجلة سوى لو أنه التخلي بمُوافقة المصلحة ولأحد ورثته أو واحد من أقاربه حتى الدرجة الثالثة الذي تثبت معيشته برفقته”.
وعلى الرغم كل ما تتيح ولقد خالف المُستأجر (المُعلن إليه) تلك المواضيع الواردة بعقد إيجار عين التساقط المُكملة بأحكام قوانين إيجار المقار التي تنظم الصلة بين المُؤجر والمُستأجر، ولذا بأن نهض بهدم حوائط وفواصل الحجرات والغرف المُؤجرة له ونهض باسترداد تقسيمها وتهيئتها كمحلات تجارية ونهض ترقيمها مكررا بمعرفته هو وبدون العودة إلى جمعية الأوقاف المصرية المالكة والمُؤجرة، ولم يكتف بهذا لكن وقف على قدميه بتأجير معظم هذه الوحدات (المتاجر، حتى الآن إسترداد تقسيمها) من الباطن إلى الغير بلا بيان كتابي صريح من المالك المُؤجر. فعلي طريق المثال لا الحصر، نهض المُستأجر (المُعلن إليه) بتأجير الدكان رقم 5ج إلى السيدة/ حنان ….. مثلما وقف على قدميه بتأجير المحلين رقمي 5أ و 5ب إلى السيد/ طارق سيد محمد عبد الرحمن. مثلما نهض بتأجير المتجر الواقع بالدور الأضخم فوق الأرضي من المبنى رقم 3 بميدان العتبة إلى السيد/ محمد أحمد حسَن حسن. وهؤلاء وآخرين هم واضعي اليد على الطبيعة وعلى الحقيقة وليس المُستأجر المُعلن إليه الذي أجره هذه المتاجر من الباطن إليهم وإلى غيرهم.
مقال المادة 18 / ج من الدستور رقم 136 لعام 1981:
بما أن ما تتيح، وقد كانت البند “ج” من المادة 18 من الدستور رقم 136 لعام 1981 في شأن قليل من القرارات المختصة بتأجير وبيع المقار وتحضير الصلة بين المُؤجر والمُستأجر منصوص بها على أنه: “لا يمكن للمُؤجر أن يطلب إخلاء الموضع ولو اختتمت المُدة المُتفق فوقها في الاتفاق المكتوب سوى لأحد العوامل التالية:
أ- …
ب- …
ج- إذا استقر أن المُستأجر قد تخلى عن المقر المُؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمُستأجر الأصلي، أو تركه للغير بغرض الاستغناء عنه بشكل حاسمً وهذا دون إخلال بالحالات التي يُجيز فيها الدستور للمُستأجر تأجير المقر مفروشاً أو التخلي عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربى استناداً لأحكام المادة 29 من التشريع رقم 49 لعام 1977?.
ذلك، وقد حظرت قوانين إيجار المقار على المُستأجر تأجير الموضع من الباطن أو التخلي عن الإيجار للغير من دون إذن كتابي صريح من المالك للمُستأجر الأصلي، والحكمة من ذلك التحريم أن المُشرع بعدما خول المُستأجر منافع متعددة تختصر في المكث بأجرة مُخفضة في العين في أعقاب انقضاء مُدة الإيجار الاتفاقية، وجد من الضروري أن يُلقي على المُستأجر واجبات شديدة تصون من ناحية قيامه بسداد تلك الأجرة المُخفضة في توقيتها، وفي المقابل المُحافظة بحيث يكون شغله للمنطقة بتلك الأجرة ناشئاً عن وجوب حقيقية دون أن يتخذه أداة للاستغلال والربح بأن يُؤجره من باطنه أو بأن يتخلى عن الإيجار للغير، والغالب أن يكون ذاك بمقابل إيجار مُرتفع ارتفاعاً فاحشاً يُثري به على حساب المالك ولإخفاء تلك الزيادة يكتب الاتفاق المكتوب بالثمن التشريعية ويأخذ الفرق نقداً من المُستأجر الـ2 أو المُتخلى إليه. (من التقرير الـ2 للجنة الإنصاف بمجلس الشيوخ في خصوص دستور إيجار المقار رقم 121 لعام 1947. الأصل: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع المقار الشاغرة” – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الـ2 – البند رقم 123 – صـ 436).
قيام المنع ودواعيه:
من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أنه: “جرى التقنين المواطن إلى أن حق المُستأجر المُتولد من تم عقده الإيجار في الانتفاع بالشيء المُؤجر، بصفته من الحقوق النقدية، يقبل التناقل فيه سواء بالتدني عنه إلى الغير كُلاً أو جزءاً، مُدة الإجارة جميعها أو بعضها، بمُإلتقى أو بدونه، أو بتأجيره إلى الغير اجتماع أجرة على النحو المُتتيح، وهذا ما نصت فوقه المادة 593 من التشريع المواطن بقولها: “للمُستأجر حق التخلي عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وهذا عن كل ما استأجره أو بعضه ما لم يقض الاتفاق بغير ذاك”، إشارة إلى أن التحريم من تلك السلوكيات هو استثناء من المنشأ لا يهُمُّ سوى بالاتفاق فوق منه بين المُؤجر والمُستأجر، سوى أنه تنظيماً للعلاقات بين المُؤجرين والمُستأجرين نشر المُشرع قوانين آمرة منها التشريع رقم 140 لعام 1946 ومن بعده التشريع رقم 121 لعام 1947 الذي حدد أجرة المقار ومد الإيجار عقب إنقضاء مُدته الاتفاقية، سالباً المُؤجر بذاك حقه في إلتماس إخلاء الملاذ المُؤجر لذا الدافع، ومُقيداً حقه في ذاك بأسباب حددها من داخلها تأجير المُستأجر للمساحة من باطنه بغير إذن كتابي صريح من المالك، الأمر الذي أضحى المنبع الذي أورده الدستور المواطن بصدد الحق في التأجير من الباطن استثناء يستلزم ترخيصاً به من المُؤجر، وهذا على عرفان من المُشرع بأنه لا وجه لتخويل المُستأجر حق إنتفاع المقر المُؤجر لدى عدم احتياجه إلى الانتفاع به بشخصه وبمن يشملهم الحق في الانتفاع بطريق التبعية له، وهذا بتأجيره إلى الغير من باطنه كله أو بعضه بغير إذن من المالك، ثم أتى عقب ذاك التشريع رقم 52 لعام 1969 مُقتفياً ذاك الأثر ومُضيفاً إليه المقال على منع التخلي عن الموضع المُؤجر أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك، مُؤكداً بذاك التسوية في الحكم بين التخلي عن الإيجار وبين التأجير من الباطن إتباعاً لحكم المادة 594 من التشريع المواطن التي تمُر بأن: “تجريم المُستأجر من أن يُؤجر من الباطن ينبغي حجبه من التخلي عن الإيجار وايضاً الضد”، ومُحققاً شمول الحكم لمختلَف صور تخلي المُستأجر عن الحق في الانتفاع بالمنطقة المُؤجر بتمكين الغير منه بأي وجه من الوجوه، ولو بغير سبيل التخلي أو التأجير من الباطن، فدل ذاك حتّى المنبع في حضور ذلك التشريع الآمر هو انفراد المُستأجر ومن يليه بحكم الاتفاق المكتوب بالحق في الانتفاع بالمنطقة المُؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير كُلياً أو جزئياً، مُستمراً أو مُؤقتاً، بمُإلتقى أو بدونه، بكون ذلك التنازل بكل صوره، خروجاً من المُستأجر على موضوع تم عقده الإيجار مُكملاً بحكم ذلك التشريع يُجيز للمُؤجر إلتماس إخلاء المقر المُؤجر”. (الطعن رقم 225 لعام 47 قضائية – جلسة عشرين/1/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة ثلاثين – صـ 309. والطعن رقم 1195 لعام خمسين قضائية – جلسة 13/4/1987. والطعن رقم 1697 لعام 54 قضائية – جلسة 8/6/1987. والطعن رقم 276 لعام 52 قضائية – جلسة 22/3/1989. المنشأ: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تأدية قوانين الإيجار أثناء خمسة وستين عاماً” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأضخم – طبعة 1997 القاهرة عاصمة مصر – القاعدة رقم 550 – صـ 840 و 841).
تحقق التحريم ولو انصبت المُخالفة على تأجير قسم من العين:
من المُعزم في قضاء النقض: “أن معيشة الطاعنين – المُؤجرين – دعواهم بطلب إخلاء العين المُؤجرة لتأجيرها بأكملها من الباطن على نقيض الإشعار الصادر من المُؤجر الأصلي بقصر الإذن للمُستأجر بالتأجير على جزء منها يشطب الاتفاق فوق منه بين الطرفي الاتفاق المكتوب هو استخدام مشروع لحقهم في ذلك المطلب ولا تعسف فيه – حيث ليس ثمة ما يحرم قانوناً من أن يتفق طرفا تم عقده الإيجار على تحديد مدى الإذن بالتأجير من الباطن”. (الطعن رقم 143 لعام 52 قضائية – جلسة 28/6/1989. المنشأ: خيري أبو الليل – المرجع الماضي – القاعدة رقم 551 – صـ 841).
ومن المُعزم في قضاء النقض أن: “ثبوت مُخالفة المُستأجر لشروط الاتفاق المكتوب مُكملة بالقانون كاف لادخار مُقام بتبرير الإخلاء سواء كانت المُخالفة قد انصبت على العين المُؤجرة معاً أم على جزء منها”. (الطعن رقم 1039 لعام 52 قضائية – جلسة 9/2/1989. المنبع: خيري أبو الليل – المرجع الفائت – القاعدة رقم 552 – صـ 841).
توافر التحريم يُرتب حق المُؤجر في دعوة الإخلاء:
من المُعزم في قضاء النقض أن: “الاتفاق المكتوب شريعة المُتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تطويره سوى باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يُقرها الدستور، الأمر الذي مُؤداه التزام المُستأجر بإجلال المحددات والقواعد الواردة في إتفاق مكتوب الإيجار والذي يحرم فوق منه التخلي عن الإيجار، وإلا حق فوق منه العقوبة المُعزم لمُخالفة ذاك في الاتفاق المكتوب أو في التشريع، وقد كان من المصادر التي تقوم فوق منها القوانين الاستثنائية الصادرة في شأن إيجار المقار وتحضير الصلات بين المُؤجرين والمُستأجرين، تجريم تأجير المقار المُؤجرة من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك الموضع المُؤجر للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك، وتوثيق الحق للمُؤجر – في ظرف إخلال المُستأجر بهذا – في إلتماس إخلاء المقر المُؤجر”. (نقض جلسة 12/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة ثلاثين – صـ 332. المنبع: خيري أبو الليل – المرجع المنصرم – القاعدة رقم 553 – صـ 841 و 842).
التمسك بالحظر لا يحتوي تعسفاً من المُؤجر في استخدام حقه:
من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أنه: “لو أنه البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن إتفاق مكتوب الإيجار الأصلي المبرم مع المطعون فوق منه الأكبر والمُستأجرة الرسمية قد مقال على عدم التأجير للغير، وقد كان إشتراط الاستحواذ على رضا المُؤجر بالتأجير من الباطن أزاد بالشرط المانع المُطلق في الأثر فلا يمكن له المُستأجر بل يصدع له دون أن لديه مُناقشة العوامل التي جعلت المُؤجر يفرضه فوق منه، وما دام أجاز المُشرع الشرط المانع مُطلقاً أو مُقيداً فلا حانوت للقول بأن المُؤجر يتعسف في استخدام حقه إذا تمسك شريطة يُجيزه التشريع وارتضاه المُستأجر المُتعاقد برفقته والذي لا يخوله حقه الشخصي في الفائدة أكثر الأمر الذي اتفق فوقه مع المُؤجر له، ويكون لا بقالة للقول بإستبداد المُؤجر في استخدام حقه متى وقف على قدميه تبرير تمسكه بالشرط المانع”. (نقض جلسة 6/6/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة ثلاثين – صـ 564. ونقض جلسة 22/2/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 558. الأصل: خيري أبو الليل – المرجع الماضي – القاعدة رقم 559 – صـ 844 و 845).
عدم اشتراط التنبيه على المُستأجر:
من المُأصدر قرارا في فقه قوانين إيجار المواضع أنه: “لا ينبغي إعزاز دعوى الإخلاء سواء للتأجير من الباطن أو التخلي عن الإيجار أو ترك المقر المُؤجر للغير بلا إذن كتابي صريح من المالك المُؤجر، توجيه أي إنتباه إلى المُستأجر، مثلما في ظرف دعوة الإخلاء جراء الامتناع عن صرف الأجرة، وإذا وقع ذلك التنبيه فلا يجب بداهةً انتظار أي مُدة بعده. ويجوز ترقية الدعوى بمُجرد حصول المُخالفة، مثلما يجوز رفعها حتى لو أزال المُستأجر المُخالفة وآب إلى حرفة العين المُؤجرة بشخصه”. (المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع المواضع الشاغرة” – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الـ2 – العبارة رقم 157 – صـ 525).
نشوء حق المًُؤجر في الإخلاء بمُجرد سقوط المُخالفة ولو أزيلت في أعقاب هذا، ولا لديها المحكمة سلطة تقديرية في إيقاع الفسخ:
من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “القانون الاستثنائي، بعدما سلب المُؤجر حقه في دعوة إخلاء المقر المُؤجر في أعقاب ختام مُدة الإيجار الاتفاقية مُقرراً مبدأ امتداد عقود الإيجار تلقائياً، أجاز له مناشدة الإخلاء لأسباب حددها من داخلها تأجير المُستأجر للمساحة من باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه دون إذن كتابي صريح من المالك، الأمر الذي يضحى بصحبته المصدر في حضور ذلك الدستور الآمر هو انفراد المُستأجر ومن يليه بحكم الاتفاق المكتوب بالحق في الانتفاع بالمنطقة المُؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير تماماً كان هذا أو جزئياً، مُستمراً أو مُؤقتاً، بمُإلتقى أو بدونه، واعتبار ذلك التنازل بكل صوره خروجاً من المُستأجر على موضوع تم عقده الإيجار مُكملاً بحكم الدستور يُجيز للمُؤجر دعوة إخلاء الموضع. وينبع حق المُؤجر في الإخلاء بمُجرد سقوط المُخالفة ولا يزول بإزالتها فيبقى له ذاك الحق ولو أسترد المُستأجر الأصلي العين المُؤجرة في أعقاب هذا، ومتى استقر قيام المُستأجر بتأجير العين المُؤجرة له من الباطن – دون إذن كتابي صريح من المالك – تعاون على المحكمة أن تمضي بفسخ الإيجار وإخلاء المقر دون أن يكون لها سلطة تقديرية في هذا لأن حق المُؤجر في الإخلاء ينتج ذلك بمُجرد سقوط المُخالفة، فالحكم بالفسخ هنا مُأصدر قرارا تقع نتيجته بمُجرد قيام سببه، وهذا سواء موضوع فوق منه في تم عقده الإيجار أو لم ينص وسواء دعوة المُؤجر إعمال موضوع التشريع أو الاتفاق المكتوب حيث يستند الإخلاء في تلك الظرف إلى إرادة المُشرع وليس إلى اتفاق الطرفين ولذا لتعلق الدستور بالنظام العام”. (الطعن رقم 272 لعام 48 قضائية – جلسة 28/11/1984 مجموعة المكتب الفني – السنة 35 – صـ 1943. ونقض جلسة 11/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 159. المنشأ: خيري أبو الليل – المرجع السالف – القاعدة رقم 563 – صـ 846 و 847).
ماهية التأجير من الباطن:
من المُعزم في قضاء النقض أن: “يُغرض بالتأجير من الباطن المعنى المُراد في الشريعة العامة بتأجير المُستأجر حقه في الانتفاع بالعين المُؤجرة إليه إلى أجدد اجتماع جُعل يُتفق فوق منه بينهما ويستوي أن يكون التأجير من الباطن وارداً على العين المُؤجرة عامتها أو بعضها”. (نقض جلسة 21/5/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – 1373. والطعن رقم 1207 لعام خمسين قضائية – جلسة 13/1/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – صـ 101. المنبع: خيري أبو الليل – المرجع المنصرم – القاعدة رقم 564 – صـ 849).
ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أنه: “لو أنه البين من مقالات الاتفاق المكتوب أن الطاعن إلتزام بتمكين المدعى عليه من الانتفاع بالمحل الذي يستأجره الطاعن من وزاة الوقف الإسلامي إلى أن يستقل المدعى عليه به فيبيع بضاعته فيه أسفل مسئوليته هو مُإجتمع التزامه بأن يدفع للطاعن كل شهرً ما يُعادل 3% من تكلفة المنقولات التي يبيعها في الدكان أضف إلى التزامه بأربعة أخماس أجرة المتجر وبدفعه مُرتبات المُوظفين واشتراك الهاتف ومصاريف إضاءة الدكان، فإن تلك المحددات والقواعد التي تضمنها الاتفاق المكتوب تجعل منه تم عقده إيجار من الباطن. ولا يُغير من ذاك القول بأن نعت وصور المبلغ الذي إلتزام المدعى عليه بأدائه كل شهرً للطاعن بأنه عمولة يجعل الاتفاق المكتوب بيعاً بالعمولة ذاك لأن التشريع لا يدري البيع بالعمولة وإنما يدري الوكالة بالعمولة في البيع وهي تقتضي أن يبيع الوكيل بالعمولة باسم ولحساب الموكل في حين يوكله الأخير في بيعه وهي صورة مُختلفة عما اتُفِقَ أعلاه في الاتفاق المكتوب من أن يبيع المدعى عليه بضاعته هو باسمه ولحساب ذاته”. (الطعن رقم 178 لعام 34 قضائية – جلسة 29/6/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1441. المنشأ: خيري أبو الليل – المرجع الفائت – القاعدة رقم 566 – صـ 850).
صور التخلي عن الإيجار، والإيجار من الباطن، وترك العين للغير:
من المُطمأنينة به قانوناً، فقهاً وقضاءاً، أنه: “من الممكن أن يكون التخلي عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الترك سافراً، مثلما يمكن أن يشكل مُستتراً أسفل ستار تم عقده أحدث كالوكالة أو غيرها لأن القدوة بحقيقة الصلة مثلما تثبت للمحكمة، ومن أمثلة ذاك ستر التخلي عن الإيجار أو التأجير من الباطن أو الترك بتوقيع توكيل من المُستأجر الأصلي إلى المُتخلى إليه أو المُستأجر من الباطن أو لمن حدث الترك لصالحه بإدارة العين المُؤجرة وسداد أجرتها”. (المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع المقار الشاغرة” – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الـ2 – البند رقم 129/1 – صـ 452).
ذلك، ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “مُؤدى المادة 23 من الدستور رقم 52 لعام 1969 أن المُشرع أجاز للمُؤجر مناشدة الإخلاء إذا أجر المُستأجر العين من باطنه أو تخلى عنها أو تركها للغير دون إذن كتابي منه، يستقيم أن يكون التأجير من الباطن أو الهبوط عن الإيجار أو الترك سافراً صريحاً أو مُتخذاً ستار تم عقده أحدث لأن القدوة بحقيقة الصلة لا بما يسبغه المُتعاقدان من أوصاف، فلا تقف المحكمة عن الهيئة الخارجية البادي وإنما من حقها أن تمحص الرابطة التعاقدية، وأن تطلق فوقها وصفها السليم”. (الطعن رقم 356 لعام 48 قضائية – جلسة 7/2/1979. منشور بالموسوعة الشاملة للشربيني – جـ 5 – صـ 280. المنبع: عزمي البكري – المرجع السالف – نفس المكان – البند رقم 129/1 – صـ 452 و 453).
إثبات الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك العين:
من المُأصدر قرارا بين فقهاء قوانين إيجار المقار أنه: “يجوز للمُؤجر إثبات الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك العين المُؤجرة بكافة أساليب الإثبات التشريعية – بما فيها البينة والقرائن – فلئن كانت الإجارة الرسمية صادرة منه، سوى أنه يُعتبر من الغير فيما يتعلق لعقد الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار. الموضوع الذي يُمظهر عائقاً من الاستحواذ على دليل كتابي يُاستقر الإيجار من الباطن أو التخلي عن الإيجار”. (المرجع: عزمي البكري – المرجع الفائت – البند رقم 160 – صـ 536).
إثبات وجود غير المُستأجر بالعين وقوعه على عاتق المُؤجر، وإثبات أن وجوده يستند إلى علة مُقام بتبرير تقع على عاتق المُستأجر:
من المُعزم في قضاء النقض أن: “المُعزم في نُظم الإثبات أن البينة على من يدعي عكس المنشأ، والمصدر هو خلوص الموضع المُؤجر لمُستأجره ومن يليه، وخلوه من غير هؤلاء، وبالتالي فإنه يكفي المُؤجر – إثباتاً للواقعة التي يقوم فوقها طلبه بإخلاء المقر المُؤجر استناداً لنص المادة 18/ج من التشريع رقم 136 لعام 1981 أن يُقيم الدليل على وجود غير المُستأجر ومن يليه في العين المُؤجرة، فينتقل بذاك عناء إثبات الضد إلى عاتق المُستأجر بكونه مُدعياً ضد المصدر ليثبت أن وجود ذاك الغير يستند إلى دافع شرعي يقوم بتبرير ذاك فإن أثبت هذا درء عن ذاته إجراء تأديبي الإخلاء”. (الطعن رقم 276 لعام 52 قضائية – جلسة 22/3/1989. المنبع: خيري أبو الليل – المرجع السالف – القاعدة رقم 611 – صـ 876).
استخلاص التخلي عن الشرط المانع من التخلي عن إتفاق مكتوب الإيجار، مُجرد دراية المُؤجر وسكوته لا يكفي:
من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “إسقاط الحق بكونه تعبيراً عن إرادة صاحبه في التنازل عن فائدة مُقررة يصونها التشريع لا يكون سوى صراحة أو بتنفيذ حالة لا تترك أحوال الوضع شكاً في دلالته على حقيقة المقصود منه. مُجرد معرفة المُؤجر بواقعة التأجير من الباطن لا يُعتبر بذاته قبولاً لها يحتوي الانخفاض عن الحق في دعوة الإخلاء لانتفاء التلازم بين ذلك الظرف السلبي والتعبير الجيد والمحفز عن الإرادة”. (الطعن رقم 1411 لعام 52 قضائية – جلسة 21/5/1989. المنشأ: خيري أبو الليل – المرجع المنصرم – القاعدة رقم 650 – صـ 904).
ومن المُعزم في قضاء النقض أن: “المُأصدر قرارا أن ما نصت أعلاه المادة 23/2 من التشريع رقم 52 لعام 1969 المُقابلة للمادة 31/ب من الدستور رقم 49 لعام 1977 من أنه يجوز للمُؤجر مناشدة إخلاء الموضع إذا نهض المُستأجر بتأجيره من الباطن أو تخلى عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك – مفاده أن المُشرع استلزم لتوقي مناشدة إخلاء العين في الحالات الواردة بها أن يكون عند المُستأجر رضى نصية صريحة من المُؤجر على ذاك وبذلك فلا يُقبل الادعاء بصدور إستحسان ضمنية مُستفادة من علمه بهذا وعدم اعتراضه فوقه”. (الطعن رقم 2134 لعام 54 قضائية – جلسة 15/1/1985. الأصل: خيري أبو الليل – المرجع الماضي – القاعدة رقم 651 – صـ 904).
اختصام المُستأجر الأصلي ليس إلا:
من المُعزم في قضاء النقض أن: “دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن من دون أذن كتابي صريح من المؤجر، وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة، محلها فسخ الإجارة الصادرة منه إلى المستأجر الأصلي وليس الإيجار من الباطن حيث أنه يتلاشى حتماً بمرور الإيجار الأصلي، وهكذا فهي ترفع منه على الأخير ليقول كلمته بينما أسند إليه من إخلال بالعقد، فإذا لم يختصم في الدعوى واختصم المستأجر من الباطن وحده كانت الدعوى مرفوضة لرفعها على غير ذي ملمح، على أساس أنه يجوز للمؤجر أن يدخل المستأجر من الباطن في الدعوى إلى جوار المستأجر الأصلي وإذا كان ذاك غير أساسي لأن الحكم الصادر في مواجهة المستأجر الأصلي يجوز تطبيقه على المستأجر من الباطن ولو لم يختصم في الدعوى”. (الطعن رقم 3 لعام 56 قضائية – جلسة عشرين/12/1990. ونقض 27/6/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 1960. ونقض 2/5/1979 مجموعة المكتب الفني – السنة ثلاثين – ع2 – صـ 253).
مثلما أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “من المُعزم في قضاء تلك المحكمة أن تم عقده الإيجار من الباطن لا يُنشئ صلة مُباشرة بين المُستأجر من الباطن والمُؤجر الأصلي سوى في حواجز ما تمضي به المادتين 596 و 597 من التشريع المواطن خاصاً بالأجرة حتى ولو أنه مُصرحاً للمُستأجر الأصلي في تم عقده الإيجار بالتأجير من الباطن سوى أنه في تلك الموقف الأخيرة تكون الإجارة من الباطن مؤثرة في حق المُؤجر فلا لديه الأخير التعرض للمُستأجر من الباطن ما استمرت الإجارة الرسمية لائحة، فإذا ما اختتم إتفاق مكتوب الإيجار الأصلي فإنه يترتب على هذا انقضاء إتفاق مكتوب الإيجار من الباطن”. (الطعن رقم 603 لعام 51 قضائية – جلسة 1/3/1989. والطعن رقم 1331 لعام 49 قضائية – جلسة 15/1/1986. الأصل: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تأدية قوانين الإيجار أثناء خمسة وستين عاماً” – للمٌستشار/ محمد خيري أبو الليل – طبعة 1997 العاصمة المصرية القاهرة – القاعدة رقم 572 – صـ 854).
التطبيق:
وبتطبيق كل هذه النُّظُم والأسانيد التشريعية سالفة الذكر على وقائع التشاجر الماثل يظهر جلياً لعدالتكم أن: المُستأجر الأصلي قد وقف على قدميه بتأجير أجزاء من العين المُؤجرة له إلى الغير من دون رضى نصية صريحة من المالك المُؤجر بهذا، بالمُخالفة لنصوص تم عقده إيجار عين السقوط وبالمُخالفة أيضا لأحكام قوانين إيجار المواضع المُنظمة للعلاقة بين المُؤجر والمُستأجر، الأمر الذي يُجيز للمُؤجر – والحال ايضا – إلتماس فسخ إتفاق مكتوب إيجار عين التساقط واخلائها من الشخصيات والأشياء وتسليمها للطالب بوصفه بالحالة التي كانت فوق منها وقت التعاقد، وبالتالي تكون تلك الدعوى الماثلة قد أتت على سند صحيح من الدستور خليقة بالقبول، وهو الذي تُطالب به ممنهجة الأوقاف المصرية على طريق الجزم واليقين.
سابقة العرض على لجان فض المُنازعات:
ومن إذ أن المادة 11 من التشريع رقم 7 لعام ألفين بإصدار لجان الفوز التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً منصوص بها على أنه: “لا تُقبل الدعوى التي تُإعزاز إبتداءً إلى المحاكم بما يختص المُنازعات الخاضعة لأحكام ذلك الدستور سوى في أعقاب تقديم مناشدة التفوق إلى اللجنة المُختصة وفوات الموعد المُأصدر قرارا لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُعزم لعرضها دون رضى”..
ولما كانت لجان الفوز ينعقد لها الاختصاص بنظر إدعاءات الفسخ والإبطال والعودة، هذا أن تلك الإدعاءات ليست إدعاءات عقارية – وإن كانت العقود محلها تنصب على منشآت – لأن هذه الإدعاءات لا تختص بحق عيني على مبنى وتحتسب من ثم إدعاءات منقولة ومن ثم تغادر عن مدى الاستثناء الوارد بنص المادة الرابعة من التشريع والخاصة بالدعاوى الحسية العقارية وبذلك فهي تدخل في اختصاص لجان التفوق. (يُراجع واسطة السنهوري – الجزء الـ8 – طبعة 1967 – فقرة 114 – ص 208. ونقض مدني جلسة 31/1/1967 في الطعن رقم 161 لعام 33 قضائية. مُشار إليهما في: “دستور لجان التفوق في عدد محدود من مُنازعات الجمهورية” – للمُستشار/ عبد الرحيم على على محمد – الطبعة الأولى عام ألفين القاهرة عاصمة مصر – عبارة 77 – ص 54).
الأمر الذي اضطر الطالب بكونه إلى تقديم المطلب رقم 245 لعام 2004 إلى اللجنة التاسعة للتوفيق الكائنة في بديوان عام منظمة الأوقاف المصرية بميدان الدقي ولذا في تاريخ 29/5/2004 وقد عرضت عدالة اللجنة توصيتها في ذلك المطلب بجلسة 22/6/2004 والذي جرى منطوقها كالتالي: “أصدرت قرار اللجنة: إستظهار المطلب لعدم تواجد المُدعى فوقه على الرغم من إعلانه”؛ وقد أتى في قرائن تلك التوصية ما يلي: “وبما أن المُدعى فوقه قد غياب على الرغم من إعلانه، المسألة الذي يُشير بأنه على دراية كامِل بمُوافقة المطلب للواقع والقانون وبعدم وجود ما عنده من دفاع في ذاك المقام، وبالتالي يتعين تخزين المطلب والمصلحة المُدعية وشأنها بإزاء حالة المُدعى فوق منه”.
لجميع تلك العوامل، وللأسباب الأخرى التي سيُبديها الطالب بوصفه طوال نظر الدعوى بالجلسات في مُذكراته المكتوبة ومُرافعاته الشفهية، وللأسباب الأصوب والأرشد التي تراها عدالة المحكمة…
” وتشييد فوقه “
أنا المُحضر سابق الذكر قد انتقلت في الزمان الماضي بالأعلى إلى إذ مركز معيشة وتواجد المُعلن إليه وأعلنت عنه وسلمته صورة من ذاك الإشعار العلني للعلم بما أتى فيه وما اشتمل فوقه وكلفته بالحضور في مواجهة محكمة في جنوب العاصمة المصرية القاهرة الابتدائية الكائن موضعها بشارع أحمد نبيه (مجال باب الخلق سابقاً) بجانب مُديرية أمن القاهرة عاصمة مصر، وهذا في مواجهة الدائرة ( ……………. ) إيجارات التي ستعقد جلستها علناً بسرايا المحكمة عند وصول عقارب الساعة التاسعة من فجر يوم ……….. المتزامن مع …………./…………./2004م لسماعه الحكم تجاهه بما يلي:
“بفسخ إتفاق مكتوب الإيجار المُؤرخ 9/عشرة/2002 عن عين التساقط المُبينة بصدر تلك المجلة وبعقد الإيجار، مع إخلاء عين السقوط من الأفراد والأشياء، وتسليمها إلى الطالب بكونه بالحالة التي كانت أعلاها لدى التعاقد”.
مع تخزين سائر حقوق الأوقاف الأخرى مهما كانت،،،
ولأجل العلم …………..
ذاك، والله أعلى وأدري،،،
Originally posted 2021-12-02 19:12:02.
