صيغة وعبرة جريدة دعوى فسخ إتفاق مكتوب بيع الجدك
المسألة
بمقتضى عقدي إيجار مؤرخين في 3/2/2003م أستأجر المعلن إليه من جمعية الأوقاف المصرية (رئاسة الطالب بوصفه) ما هو الدكانين رقمي ………… بالقاهرة عاصمة مصر، ولذا بطريق شرائهما “بالجدك” بتكلفة مجمل قدره 75000جم (خمسة وسبعون 1000 جنيه)، ونهض المعلن إليه بسداد مقدم سعر الجدك وقدره 10000جم (10,000 جنيه)، والباقي وقدره 65250جم (خمسة وستون 1000 ومائتان وخمسون جنيهاً) إلتزام المستأجر مشتري الجدك بسداده على خمسة دفعات مجدولة سنوية سعر القسط 13718.80جم (ثلاثة عشر 1000 وسبعمائة وثمانية عشر جنيهاً وثمانون قرشاً)، ويستحق القسط الأكبر في أول شباط من عام 2004، والقسط الـ2 في ذات الزمان الماضي من عام 2005، والـ3 في ذات الزمان الماضي من عام 2006، والـ4 في ذات الزمان الماضي من عام 2007، والـ5 في ذات الزمان الماضي من عام 2008، مثلما قبِل المستأجر مشتري الجدك بأنه في موقف عدم دفع أي قسط من دفعات مجدولة تكلفة الجدك في مواقيت استحقاقه فتحل بقية الدفعات الجدولة كلها ويحق لهيئة الأوقاف المصرية (رئاسة الطالب بكونه) اتخاذ الأفعال التشريعية تجاهه.
وحيث تأخر المعلن إليه (مُشتري جدك إقليمي السقوط) عن دفع سعر القسط الـ4 المستحق في نصف/2007 وبالتالي تحل جميع الدفعات الجدولة الباقية دفعة واحدة، وحيث أنذرت ممنهجة الأوقاف المصرية المعلن إليه بمقتضى تحذير رسمي من خلال محضر برقم 9439 محضري بولاق معلن قانوناً للمعلن إليه بتاريخ 18/عشرة/2007م تخطره فيه بوجوب دفع جميع الدفعات الجدولة الباقية وإلا حق لهيئة الأوقاف المصرية المطالبة بفسخ عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 مع المعلن إليه وإخلائه من أعيان التساقط وتسليمهما للطالب بكونه شاغرة من الموضوعات والأشخاص بالحالة التي كانت أعلاها وقت التعاقد، لكن المعلن إليه لم يحرك ساكناً، الأمر الذي أضطر الطالب بكونه إلى تقديم المطلب رقم 650 لعام 2007 إلى اللجنة 4 من لجان التفوق في عدد محدود من المنازعات التي تكون واحدة من الهيئات الأصلية طرفاً فيها بما يتوافق مع القانُون رقم 7 لعام ألفين، والكائنة في بديوان عام منظمة الأوقاف المصرية، وقد نشرت عدالة اللجنة الموقرة توصيتها بجلسة ثلاثين/12/2007 بحفظ المطلب لعدم قدوم المشتبه به. وبذلك يعتصم الطالب بوصفه باللجوء إلى حصن القضاء المنيع لإنصافه وإحقاق حقه في المطالبة بفسخ إتفاق مكتوب بيع الجدك المتضمن في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين جمعية الأوقاف المصرية والمعلن إليه فيما يتعلق المحلين رقمي ………. بالقاهرة عاصمة مصر، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الأمور والأشخاص بالحالة التي كانا فوقها لدى التعاقد إلى الطالب بوصفه، مع فريضة المعلن إليه بالمصروفات ومقابل جهود المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بدون كفالة، ولذا تأسيساً على ما يلي:
تنص العبارة الثانية من المادة 594 من التشريع المواطن على أساس أنه: “… لو كان الموضوع خاصاً بإيجار مبنى أنشئ به مصنع أو محل واقتضت الأهمية أن يبيع المُستأجر ذاك المصنع أو الدكان، جاز للمحكمة – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن تمضي بإبقاء الإيجار إذا رِجل المُشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المُؤجر من هذا ضرر مُأنجز”.
وبما أن من المُسلام به قانوناً أن حق الإجارة يندمج بشدة الدستور في الدكان أو المصنع ويُكوِن بصحبته مجموعاً يُعتبر مالاً منقولاً مُستقلاً، تسري على بيعه أحكام بيع المنقول، فتنتقل ملكيته بشدة الدستور بمُجرد الاتفاق على البيع ويحل المُشتري دكان صاحب المتجر في سائر مسحقاته والتزاماته كمستأجر للعين المُنشأ بها المحل أو المصنع المبيع. (الأصل: “الكافي في بيّن الدستور المواطن” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الـ2: “في العقود المُسماة” – المُجلد الـ2: “تم عقده الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة عاصمة مصر – الفقرة 252/9 – صـ 641).
ففي ظرف توافر محددات وقواعد بيع الجدك (بيع المصنع أو الدكان) يوجد إتفاق مكتوب إيجار المُستأجر الأصلي (صاحب متجر الجدك) مثلما هو سوى أنه يتغير من فرد “صاحب متجر الجدك” إلى واحد “مُشتري الجدك”. وإذا وقف على قدميه المُؤجر بتحرير إتفاق مكتوب إيجار مودرن لمُشتري الجدك فينبغي أن يكون بذات محددات وقواعد تم عقده الإيجار الأصلي (لأنه على أرض الواقع ليس تم عقده إيجار حديث، ولا امتداداً لعقد الإيجار الأصلي، إلا أنه إبقاء لعقد الإيجار الأصلي مع تحويل فرد المُستأجر فيه لضرورات محددة ووفق لشروط مُحددة في التشريع).
وإذ أنه من المُعزم في قضاء النقض أن: “حيث اختتم الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى توافر محددات وقواعد ومُقتضيات بيع المُستأجر للمتجر بالجدك، فإن الإجارة توجد للمُشتري، ويكون له الإخلاص بأجرة العين”. (نقض مدني في الطعن رقم 248 لعام 52 قضائية – جلسة 23/3/1989. الأصل: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تأدية قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأضخم – طبعة 1997 العاصمة المصرية القاهرة – القاعدة رقم 1285 – صـ 1379).
بما أن ذاك، فإن إتفاق مكتوب الإيجار الجديد الذي يشطب لمشتري الجدك يتواصل كعقد الإيجار البالي يخضع لأحكام دستور إيجار المقار، أما تم عقده بيع الجدك المتضمن في عقدي الإيجار فهو يخضع لأحكام التشريع المواطن، وتطبيقاً لهذا فإن عدم إخلاص المستأجر الجديد بالأجرة ينطبق فوقه موضوع المادة 18 من الدستور 136 لعام 1981، أما تخلفه عن دفع قيمة الجدك فينطبق أعلاه موضوع المادة 157 من الدستور المواطن.
بما أن ما تمنح، وقد كان مفاد مقال المادة 147/1 من التشريع المواطن أن الاتفاق المكتوب شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تطويره سوى باتفاق الطرفين.
وقد كان من المُأصدر قرارا قانوناً أن قاعدة “الاتفاق المكتوب شريعة المُتعاقدين” المنصوص فوقها في البند الأولى من المادة 147 مدني تحسم مبدأ سلطان الإرادة الذي لا يزال تعم الفكر التشريعي، ولازم القاعدة أنه يمتنع على واحد من العاقدين نقض الاتفاق المكتوب أو إنهاؤه أو تحديثه على غير مُقتضى محددات وقواعد الاتفاق المكتوب ما لم يُتَفَق على ذاك مع أطراف الاتفاق المكتوب الآخرين، مثلما يمتنع ذاك على القاضي. (المرجع: “التقنين المواطن بالأخذ في الإعتبار الفقه والقضاء” – للأستاذ الطبيب/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأضخم (في الالتزامات) – طبعة 1980 العاصمة المصرية القاهرة – ص 412 : 413).
ذاك، ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “المنشأ الشرعي العام حسبما نصت أعلاه البند الأولى من المادة 147 من التشريع المواطن من أن الاتفاق المكتوب شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تطويره سوى باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – أنه لا يمكن لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تطويره مثلما يمتنع هذا كذلكً على القاضي”. (نقض مدني في الطعن رقم 1402 لعام 1952 – جلسة 5/11/1986).
وأيضاً تنص المادة 157 من التشريع المواطن على أساس أنه: “في العقود المُلزمة، للجانبين، إن لم يوف واحد من المُتعاقدين بالتزامه جاز للمُتعاقد الآخر عقب إعذاره المدين أن يُطالب بتطبيق الاتفاق المكتوب أو بفسخه، مع والعوض في الحالتين لو كان له مُقتض”.
ويتضح من مقال العبارة الأولى للمادة 157 مدني سالفة الذكر أن ثمة شروطاً ثلاثة يقتضي توافرها حتى يثبت للدائن حق المطالبة بفسخ الاتفاق المكتوب. اثنين منها يصرح بهما الموضوع، والشرط الـ3 تقتضيه طبيعة المطالبة بالفسخ. وتلك المحددات والقواعد هي:
1- أن يكون الاتفاق المكتوب ملزماً للجانبين.
2- ألا يقوم واحد من المتعاقدين بتطبيق التزامه.
3- أن يكون المتعاقد الآخر الذي يطلب الفسخ مستعداً للقيام بالتزامه من ناحية، وقادراً على إرجاع الشأن إلى مصدرها إذا حكم بالفسخ في المقابل.
ذلك، ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “ما تنص أعلاها المادة 157 من الدستور المواطن من تخويل جميع من المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين الحق في المطالبة بفسخ الاتفاق المكتوب إن لم يوف المتعاقد الآخر بالتزامه، هو من المقالات المكملة لإرادة المتعاقدين. ولذا فإن ذاك الحق يكون ثابتا لجميع منهما بنص التشريع ويحتسب الاتفاق المكتوب متضمنا له ولو خلا من اشتراطه. ولا يمكن حرمان المتعاقدين من ذاك الحق أو التقليل من نطاقه سوى باتفاق صريح”. (نقض مدني في الطعن رقم 23 لعام 35 قضائية – جلسة 13/2/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة عشرين – صـ 325).
وايضاً من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “المقال في العبارة الأولى من المادة 157 من التقنين المواطن على أساس أنه “في العقود الملزمة للجانبين، حيث لم يوف واحد من المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر في أعقاب إعذاره المدين، أن يطالب بتأدية الاتفاق المكتوب أو بفسخه …”، يدل حتّى حل الصلة العقدية إجراء تأديبي إخلال واحد من طرفي الاتفاق المكتوب الملزم للجانبين بأحد التزاماته الناشئة عن الاتفاق المكتوب هو – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – من المقالات المكملة لإرادة المتعاقدين، ولذا فإن ذلك الحق يكون ثابتاً لجميع منها بنص التشريع، ويحتسب الاتفاق المكتوب متضمناً له ولو خلا من اشتراطه، ولا يمكن حرمان المتعاقدين من ذاك الحق أو التقليل من نطاقه سوى باتفاق صريح”. (نقض مدني في الطعن رقم 1919 لعام 49 قضائية – جلسة 22/12/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – صـ 2082).
مثلما حكمت العبارة الأولى من المادة 157 مدني سالفة الذكر بأن الدائن، حتى يطالب بفسخ الاتفاق المكتوب، أن يُعذر المدين مطالباً إياه بالإتخاذ.
وتنص المادة 219 من التشريع المواطن حتّى: “يكون إعذار المدين بإنذاره أو بما يقوم مقام التحذير، ويجوز أن يكمل الإعذار من خلال البريد على الوجه الموضح في دستور المرافعات، مثلما يجوز أن يكون مترتباً على اتفاق يحكم بأن يكون المدين معذوراً فور إجابات الأجل دون احتياج إلى أي فعل أجدد”.
وإعذار الدائن للمدين قبل المطالبة بالفسخ له ضرورة عملية تبدو في أمرين:
1- يجعل القاضي أعلى سرعة تجاوب لطلب الفسخ.
2- ويجعله أكثر قربا إلى الحكم على المدين بتعويض فوق الحكم بالفسخ. (المرجع: “الوسيط في علل التشريع المواطن” –– الجزء الأضخم: “منابع الالتزامات” – المُجلد الأكبر: “الاتفاق المكتوب” – الطبعة الثالثة 1981 العاصمة المصرية القاهرة – فقرة 473 – صـ 963).
وإذ تنص المادة 160 من التشريع المواطن على أساس أنه: “إذا فُسِخَ الاتفاق المكتوب أُعيدَ المُتعاقدان إلى الموقف التي كانا أعلاها قبل الاتفاق المكتوب، فإذا استحال ذاك جاز الحكم بالتعويض”.
ومن المُعزم في قضاء النقض أن: “الموضوع في المادة 160 من الدستور المواطن يدل – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – على أساس أنه يترتب على فسخ إتفاق مكتوب البيع انحلال الاتفاق المكتوب بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث ترجع العين المبيعة إلى التاجر – بالحالة التي كانت فوقها وقت التعاقد، وأن يرد إلى المشترى ما دفعه من التكلفة”. (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لعام 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).
وأيضا من المُعزم في قضاء النقض أنه: “ينفسخ إتفاق مكتوب البيع حتماً ومن تلقاء ذاته طبقا للمادة 159 من الدستور المواطن جراء استحالة تأدية التزام واحد من المتعاقدين لسبب غير عربي ويترتب على الإنفساخ ما يترتب على الفسخ من رجوع المتعاقدين إلى الظرف التي كانا أعلاها قبل الاتفاق المكتوب ويحمل على عاتقه تبعة الاستحالة في تلك الظرف المدين بالالتزام الذي استحال تأديته عملا بمبدأ صبر التبعة في الاتفاق المكتوب الملزم للجانبين”. (نقض مدني في الطعن رقم 182 لعام 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1565).
وايضاً من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أنه: “في ظرف القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت أعلاها المادة 160 من الدستور المواطن وهى أن يرجع المتعاقدان إلى الظرف التي كانا فوق منها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلمه بموجب الاتفاق المكتوب بعدما تم فسخه”. (نقض مدني في الطعن رقم 193 لعام 34 قضائية – جلسة 15/8/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1500)
وبتطبيق كل هذه النُّظُم الشرعية على واقعات المطلب الماثل يتجلى جلياً أن المعلن إليه (مُشتري جدك أهلي السقوط) قد أخل بالتزامه الناشئ عن تم عقده بيع الجدك المتضمن في عقدي إيجار أعيان السقوط له ولم يقم بسداد تكلفة القسط الـ4 المستحق في 1/2/2007 وهكذا تحل جميع الدفعات الجدولة الباقية دفعة واحدة طبقاً للشرط الجزائي المنصوص فوق منه في تم عقده بيع الجدك، وحيث أنذرت منظمة الأوقاف المصرية المعلن إليه بمقتضى تنويه رسمي عن طريق محضر برقم 9439 محضري بولاق معلن قانوناً للمعلن إليه بتاريخ 18/عشرة/2007م تخطره فيه بوجوب دفع الدفعات الجدولة المستحقة فوقه وإلا حق لهيئة الأوقاف المصرية اتخاذ الممارسات التشريعية إزاءه، لكن المعلن إليه لم يحرك ساكناً، وبالتالي تكون طلبات الطالب بكونه بفسخ قد بيع “الجدك” المتضمن في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين منظمة الأوقاف المصرية والمعلن إليه بخصوص المحلين رقمي …….. بالقاهرة عاصمة مصر، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الموضوعات والأشخاص بالحالة التي كانا فوق منها لدى التعاقد إلى الطالب بوصفه، مع إنفاذ المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أعباء المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل من دون كفالة، تكون هذه الطلبات قد أتت على سند من حقيقة الواقع وصحيح التشريع خليقة بالقبول وإجابة الطالب بوصفه إلى طلباته المشار إليها.
ومن إذ أن المادة 11 من الدستور رقم 7 لعام ألفين بإصدار تشريع لجان النجاح التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً فيها، منصوص بها على أنه: “لا تُقبل الدعوى التي تُإعلاء ابتداء إلى المحاكم بصدد المُنازعات الخاضعة لأحكام ذلك الدستور سوى عقب تقديم مناشدة الفوز إلى اللجنة المُختصة وفوات التوقيت المُأصدر قرارا لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُأصدر قرارا لعرضها دون إستحسان”.
الأمر الذي أضطر الطالب بوصفه إلى تقديم المطلب رقم 650 لعام 2007 إلى اللجنة 4 من لجان التفوق في قليل من المنازعات التي تكون واحدة من الهيئات الأصلية طرفاً فيها بما يتوافق مع القانُون رقم 7 لعام ألفين، والكائنة في بديوان عام منظمة الأوقاف المصرية، وقد عرضت عدالة اللجنة الموقرة توصيتها بجلسة ثلاثين/12/2007 بحفظ المطلب لعدم قدوم المشتبه به.
لجميع تلك العوامل، وللأسباب الأخرى التي سيُبديها الطالب بكونه طوال نظر الدعوى بالجلسات في مُذكراته المكتوبة ومُرافعاته الشفهية، وللأسباب الأصوب والأرشد التي تراها عدالة المحكمة.
“وإنشاء فوق منه”
أنا المُحضر أسبق الذكر قد انتقلت في الزمان الماضي بالأعلى إلى إذ مركز معيشة وتواجد المُعلن إليه وصرحت به وسلمته صورة من ذلك الإشعار العلني وكلفته بالحضور في مواجهة محكمة في جنوب العاصمة المصرية القاهرة الابتدائية الكائن مكانها بشارع أحمد ذكي (باب الخلق سابقاً) بالقرب من مديرية أمن العاصمة المصرية القاهرة، ولذا في مواجهة الدائرة ( ……………. ) مدني مجمل التي ستعقد جلستها علناً بسرايا المحكمة عند وصول عقارب الساعة التاسعة وما بعدها من فجر يوم …………………………………….. المتزامن مع …………./…………./2008م لسماعه الحكم تجاهه بـ :
“فسخ إتفاق مكتوب بيع “الجدك” المُتكفل في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين منظمة الأوقاف المصرية والمعلن إليه بخصوص المحلين رقمي ……….. بالعاصمة المصرية القاهرة، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الموضوعات والأشخاص بالحالة التي كانا فوق منها لدى التعاقد إلى الطالب بوصفه، مع فرض المعلن إليه بالمصروفات ومقابل جهود المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بدون كفالة”.
مع تخزين عموم حقوق الأوقاف الأخرى مهما كانت،،،
Originally posted 2021-12-02 19:12:49.
