صيغة وقدوة مذكرة باعادة العرض على الشئون الشرعية بما يختص امتداد تم عقده الايجار لحفيد المستأجر الأصلي
مذكرة باسترداد العرض على الشئون الشرعية بإدارة أنحاء منظمة الأوقاف بما يختص الامتداد الشرعي لعقد الإيجار لأبن أبن المستأجر الأصلي ( الحفيد ) :
محددات وقواعد الامتداد التشريعي لعقود إيجار المساكن:
تنص البند الأولى من المادة 29 من التشريع رقم 49 لعام 1977 في شأن تأجير وبيع المواضع وترتيب الصلة بين المؤجر والمستأجر على أساس أنه: “… لا ينْفذ تم عقده إيجار المأوى بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أبناءه أو أي من أبويه الذين كانوا يقيمون برفقته حتى الموت أو الترك …”.
ويبين من مقال العبارة الأولى من المادة 29 سالفة الذكر، أنه يشترط لامتداد الإيجار لمصلحة قرين وأقارب المستأجر إذا لقي حتفه أو ترك العين طوال مرحلة الامتداد التشريعي للإيجار توافر المحددات والقواعد اللاحقة:
1- مصرع المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة.
2- أن يكون المستفيد من الامتداد القرين والأبناء والوالدان.
3- مورد رزق القرين والأبناء والوالدين في العين المؤجرة حتى الهلاك أو الترك.
الشرط الأكبر- موت المستأجر أو تركه العين المؤجرة:
والمقصود بالترك في ذاك الخصوص هو تخلي المستأجر الأصلي عن العين المؤجرة لمصلحة من كانوا يقيمون برفقته وقت حصول الترك تخلياً بالفعلً، والترك المعول فوقه هو الترك الإرادي، وتعبير المستأجر عن إرادته في التنازل عن العين المؤجرة من الممكن أن يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً. ومناسبة ترك المستأجر العين المؤجرة لآخر من مسائل الواقع وتستقل محكمة الشأن بتقديرها متى استقرت قضاءها على عوامل سائغة.
الشرط الـ2- “أن يكون المستفيد من الامتداد القرين أو الأبناء أو الأبوان”:
والزوج يشتمل على الذكر والأنثى، فإن كان الرجل هو مستأجر المأوى وترك الملاذ أو وافته المنية فإن قرينته تفيد من حكم الامتداد، وإذا كانت القرينة هي المستأجرة وتركت الملاذ أو توفيت قال القرين من حكم الامتداد.
والمقصود بالأبناء الذين يفيدون من الامتداد، الأولاد الحقيقيون، والأولاد الذين يثبت نسبهم للمستأجر الأصلي طبقاً للشريعة الإسلامية. أما الأولاد بالتبني، فلا يفيدون من الامتداد.
وامتداد تم عقده إيجار المأوى لا يكون سوى للأقارب من الدرجة الأولى لاغير. (نقض مدني في الطعن رقم 4510 لعام 65 قضائية – جلسة عشرة/2/2002).
الامتداد لأبن أبن المستأجر الأصلي:
مع ملاحظة أن المستفيد من الامتداد التشريعي – في ظرف توافر محددات وقواعد النفع من أفضلية الامتداد الشرعي لعقد إيجار المستأجر الأصلي – يحتسب في حكم المستأجر الأصلي، فبفرض أن الاتفاق المكتوب امتد من المستأجر الأصلي إلى أبنه، ثم لقي حتفه الابن وترك أبناً له، فتحسب درجة ما يقارب ذاك الأخير على أساس أنه أبناً للمستفيد من الامتداد الشرعي وليس حفيداً للمستأجر الأصلي، فهو لا يكون حفيداً للمستأجر الأصلي – أي درجة قرابته من الدرجة الثانية – سوى إذا وافته المنية والده حال حياة جدة، فيطالب بالامتداد لعقد إيجار جده فورا منه إليه، فيكون هنا حفيداً ودرجة قرابته من الدرجة الثانية فلا يستفيد من الامتداد الشرعي لعقد الإيجار. أما إذا لقي حتفه المستأجر الأصلي واستفاد أبنه من أفضلية الامتداد التشريعي لعقد إيجار أبوه، فإن ذاك الأبن يحتسب باعتبار مستأجر أصلي وفي موقف هلاكه يطول إتفاق مكتوب الإيجار لزوجته وأبنائه المقيمين بصحبته في العين المؤجرة قبل هلاكه ولمرة واحدة في أعقاب تاريخ صدور حكم كرسي القضاء الدستوري الصادر في تاريخ
الشرط الـ3- مورد رزق القرين أو الأبناء أو الأبوين في العين المؤجرة حتى الموت أو الترك:
فيشترط لإعمال الموضوع أن يوجد القرين والأبناء والوالدان الذين كانوا يقيمون مع المستأجر بالعين المؤجرة، حتى الهلاك أو الترك، إنما لا يشترط أن تكون معيشتهم قد ظلت مرحلة محددة قبل الموت أو الترك.
إذ أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “مفاد موضوع العبارة الأولى من المادة 29 من الدستور 49 لسنه 1977- وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض- أنه يكفى لأجل أن يستمتع أي من هؤلاء بأفضلية الامتداد التشريعي لعقد الإيجار أن تثبت له معيشة مع المستأجر بالعين المؤجرة، أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها شريطة أن تتواصل حتى تاريخ الموت أو الترك”. (نقض مدني في الطعن رقم 3025 لعام 59 قضائية – جلسة 27/3/1994 مجموعة المكتب الفني – السنة 45 – صـ 561 – بند 6).
المقصود بالإقامة:
ويهدف بالإقامة التي تبيح وتقدم للمستفيد من الامتداد الشرعي الاستمتاع بتلك الأفضلية، أن تكون – مثلما عرفتها محكمة النقض بأنها: “الإقامة المُستقرة المعتادة وانصراف نية القاطن على أن يجعل من ذلك المأوى مراحه ومغداه بحيث لا يستند على ملجأ مستديم وثابت سواه، فتخرج الإقامة العارضة والعابرة والموقوتة مهما استطالت وأياً كان مبعثها ودواعيها … وقد كان الفصل في كون الإقامة مستقرة أم لا مطلق سلطة قاضي الشأن دون معقب فوق منه متى سكن قضاءه على عوامل سائغة”. (نقض مدني في الطعن رقم 146 لعام 43 قضائية – جلسة 28/12/1977).
وقت الاعتداد بالإقامة:
ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت موت المستأجر الأصلي، فلا يعتد بالإقامة الآتية، إذ أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “الإقامة التي يترتب أعلاها امتداد تم عقده الإيجار لأجل صالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لعام 1977. في أعقاب مصرع المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الموت أو الترك دون الإقامة التالية”. (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لعام ستين قضائية – جلسة ثلاثين/11/1994).
إثبات الإقامة:
لما كانت “الإقامة” هي حادثة نقدية، ومن ثم يجوز إثباتها بكافة أساليب الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأوضاع، ومن أبرز هذه الحيثيات أن المنبع في القرينة أنها مع قرينها (المستأجر)، وإذا كان ليس ثمة ما يحرم من حدوث الضد، إذ يقطن القرين في بيت عائلة قرينته، لأنه ليس في ذاك ما يتناقض مع أحكام قوانين الظروف الشخصية. (نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة أحكام النقض 29 – 1373 – 266).
وايضا فالأصل في الأبناء غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع أبويهم، فإن ادعى المؤجر الضد كان فوق منه إثبات هذا.
وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة دائما إقامتها ببيت عائلتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته. (نقض مدني في الطعن رقم 13 لعام 48 قضائية – جلسة 23/12/1978).([1])
ولمحكمة الشأن مطلق السلطة في التأكد من توافر محددات وقواعد الإقامة من عدمه، دون معقب فوق منها من محكمة النقض متى سكنت محكمة الشأن قضاءها على عوامل سائغة تكفي لحمله. (نقض مدني في الطعن رقم 211 لعام 53 قضائية – جلسة 6/3/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 655 – بند 3).
عناء الإثبات في الدعوى على المدعي:
تنص المادة الأولى من دستور الإثبات على أساس أنه: “على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات القضاء عليه”.
ففي الدستور المصري – وفي عموم القوانين الجديدة – تبقى القاعدة نفسها، فالمدعي هو ما يحمل في المنبع جهد الإثبات، ما إذا كان دائناً يدعي ثبوت الدائنية، أو مديناً يدعي القضاء على المديونية مثلما تقول المادة الأولى من تشريع الإثبات. (المرجع: واسطة السنهوري – جـ 1 – فقرة 47 – صـ 58).
ومن المخطط له في قضاء النقض أن: “المدعى هو المكلف قانوناً بإثبات دعواه وتقديم الدلائل إلى تؤيد ما يدعيه فيها”،
مثلما حكمت محكمة النقض، بأن: “البينة على من ادعى واليمين على من نفى”،
وقد تواترت أحكامها إلى أن: “المُعزم في قضاء تلك المحكمة التزام المُدعي بإقامة الدليل على ما يدعيه سواء أكان هو المُدعي أصلاً في الدعوى أو المُدعى فوق منه فيها”.
وفي النهايةً، خسر ثبت قضائها إلى أن: “محكمة المسألة غير ملزمة بتكليف الغريم الذي لم يمنح دليلاً على دفاعه بطرح ذاك الدليل أو أشار نظره إلي لوازم ذلك الحراسة، وحسبها أن تسكن قضاءها استناداً للمستندات والأدلة المطروحة فوقها بما يلزم لحمله”. (الطعون أرقام: 229 لعام 38 قضائية – جلسة 19/6/1973 السنة 24 صـ 940. والطعن رقم 98 لعام 53 – جلسة 7/12/1986. ونقض 6/1/1973 صـ أربعين. والطعن رقم 1784 لعام 51 قضائية – جلسة 15/4/1986. والطعن رقم 291 لعام 31 قضائية – جلسة 25/5/1966 ع1 صـ 1236. والطعن رقم 407 لعام 51 قضائية – جلسة 12/6/1984. والطعن رقم 5469 لعام 52 قضائية – جلسة 17/6/1986).
الإقتراح:
* لجميع ما تتيح، نشاهد – عند الرضى – توصية السادة الزملاء بالشئون التشريعية بمنطقة أوقاف ……….. بإرجاع بحث مقال الفتوى رقم ……. حصر عام ……… لعام ……….. بخصوص المسكن الكائنة بالعقار ……………………… على ضوء ما ورد بتلك المذكرة، وبالتالي إفادتنا بما ينتهي إليه الإفتراض للتعامل في ملف القضية أسفل الرفع رقم ………. لعام ……………… لاتخاذ الأساسي طبقاً لصحيح التشريع وحرصاً على عدم معيشة أية إدعاءات سوف يكون مصيرها الفشل والخسارة لهيئة الأوقاف.
ونرفع المسألة لسيادتكم للتفضل بالنظر والاعتماد أو التوجيه
والرأي الختامي مفوض لسيادتكم
وتفضلوا حضراتكم بقبول فائق التبجيل والتقييم،،،
([1]) فمن النُّظُم الأصولية في الإثبات أن: “من يتمسك بالثابت أصلاً لا يكلف بإثباته؛ أما من يدعي عكس المنبع فعليه هو يحدث تعب إثبات ما يدعيه” (onus probandi incumbit ei qui dicit). فيفترض في الشيء أن يُترك على منبعه، ومن يدعي نقيض المنشأ فهو يستحدث جديداً لا تدعمه زوجة مكوث المنبع على منشأه، فعليه أن يثبت ذلك الجديد حتى يستمتع بالدفاع عن التشريع. (المرجع: واسطة السنهوري -–جـ 1 -–عبارة 48 -–صـ 61).
ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض: “أنه إذا ادعى المنكر في الدعوى ضد الواضح فيها، فيقع أعلاه عناء إثبات ما يخالفه، ما إذا كان مدعي أصلاً في الدعوى أم متهم فيها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1808 لعام خمسين قضائية – جلسة 3/6/1987 مجموعة المكتب الفني – السنة 38 – صـ 759).
وقد تواتر قضاء النقض على أساس أنه: تنص المادة الأولى من تشريع الإثبات رقم 25 لعام 1968 على أساس أنه على الدائن إثبات الالتزام وعلى المدين إثبات القضاء عليه، فالأصل هو براءة الذمة وانشغالها عارض ويقع تعب الإثبات على عاتق من يسمى نقيض الثابت أصلاً مدعياً كان أو مشتبه به”. (نقض مدني في الطعن رقم 916 لعام 48 قضائية، جلسة 26/12/1983، مجموعة المكتب الفني، السنة 34، صـ 1098، عبارة 3. ونقض مدني في الطعن رقم 678 لعام خمسين قضائية، جلسة 28/11/1985، مجموعة المكتب الفني، السنة 36، صـ 1057، بند 2. ونقض مدني في الطعن رقم 624 لعام 42 قضائية، جلسة 14/6/1982، مجموعة المكتب الفني، السنة 33، صـ 752).
Originally posted 2021-12-02 19:50:40.
