صيغة ونموذج مذكرة دفاع بتوجيه تكليف رسمي بالوفاء مع سداد أقساط الجدك 2022

صيغة ونموذج مذكرة دفاع بتوجيه تكليف رسمي بالوفاء مع سداد أقساط الجدك 2022

صيغة ونموذج مذكرة دفاع بتوجيه تكليف رسمي بالوفاء مع سداد أقساط الجدك 2022

صيغة وعبرة مذكرة دفاع بتوجيه تعيين رسمي بالوفاء مع دفع دفعات مجدولة الجدك .

أولاً- الأحداث:

* بتاريخ 4/4/2005 ورد إلى هيئة قضايا المصلحة كتاب مساحة أوقاف العاصمة المصرية القاهرة (مصلحة الأملاك – قسم ثان) الرقيم (بلا) والمُؤرخ في 26/3/2005 والمُرفق برفقته صورة ضوئية من إتفاق مكتوب إيجار، وتطلب فيه المساحة اتخاذ الأساسي والإفادة بالنتيجة.

وباستقراء الأوراق ثبت لنا القادم:

– لديها ناحية تعطيل/ المساجد والمكاتب الخيري – بينما تحوز – المحل الكائن بالعقار رقم 3 بميدان العتبة – قسم الموسكي – بالعاصمة المصرية القاهرة.

– وبمقتضى تم عقده إيجار مُؤرخ في 27/1/2002 وساري بداية من أول شباط 2002 نهضت ممنهجة الأوقاف المصرية تأجير ذاك المحل إلى ثلاثة أشقاء هم/ …………….. ، بدل أجرة شهرية أساسها 25ر12جم ووصلت بالزيادات الشرعية مبلغاً وقدره 57ر342جم والمُدة مُشاهرة، والغرض من الاستخدام “تجارة الأجهزة الكهربائية”.

– وقد تصون ذلك الاتفاق المكتوب بنداً تكميلياً مقال على أساس أنه: “نقر نحن …………………. بالقبول والموافقة على دفع بقية سعر الجدك نص ذاك الاتفاق المكتوب وقدره 112500جم (100 واثني عشر 1000 وخمسمائة جنيه)، إلى أن تسدد على خمسة دفعات مجدولة سنوية بواقع القسط الفرد 70ر27437جم (سبعة وعشرون 1000 وأربعمائة وسبعة وثلاثون جنيهاً وسبعون قرشاً)، ويستحق القسط الأضخم في أول شباط 2003 والـ2 في أول شباط 2004 والـ3 في أول شباط 2005 والـ4 في أول شباط 2006 والـ5 في أول شباط 2007، ويحتسب ذاك الإعتماد جزء رئيسي من الاتفاق المكتوب، ولذا تصديق منا بهذا، وإذا حل قسط من الدفعات الجدولة دون دفع تحل بقية الدفعات الجدولة لحظياً دون احتياج إلى تنبه أو تحذير”.

– وأن الأجرة الجارية للعين المؤجرة وصلت 95ر363 جنيه، وأعلاها إيجار متأخر وصل مبلغاً وقدره 40ر4367 جنيه (أي إيجار سنة كاملة “12 شهر”).

– وأن ميعاد إجابات القسط الـ3 من دفعات مجدولة الجدك حل في تاريخ أول شباط 2005 ولم يكمل سداده حتى خاتمة آذار 2005 على الرغم من قيام مصلحة الأملاك (قسم ثان) بالتحرير للمُستأجرين بخطاب بعلم الوصول في تاريخ 15/2/2005 للحضور لمكان المكان لسداد القسط المستحق، إلا أن دون تجاوب من المُستأجرين الثلاثة. علماً بأن الإمتيازات المُستحقة على ذلك القسط تصل 320 جنيه حتى خاتمة آذار 2005.

المُستندات المُرفقة:

1- صورة ضوئية من إتفاق مكتوب الإيجار المُحرر في تاريخ 27/1/2002 عن المحل الكائن بالعقار رقم 3 بميدان العتبة بالقاهرة عاصمة مصر لأجل صالح الأخوة/ ……………….. ، والساري ابتداءا من أول شباط 2002.

وقد أحيل الملف إلينا لعرض الإفتراض الشرعي وانتهاج الأفعال التشريعية.

ثانياً- البحث الشرعي:

* تنص العبارة الثانية من المادة 594 من الدستور المواطن على أساس أنه: “… لو كان الموضوع خاصاً بإيجار مبنى أنشئ به مصنع أو بقالة واقتضت اللزوم أن يبيع المُستأجر ذاك المصنع أو الدكان، جاز للمحكمة – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن تمضي بإبقاء الإيجار إذا رِجل المُشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المُؤجر من هذا ضرر مُأحرز”.

وبما أن من المُإطمئنان به قانوناً أن حق الإجارة يندمج بشدة التشريع في الدكان أو المصنع ويُكوِن برفقته مجموعاً يُعتبر مالاً منقولاً مُستقلاً، تسري على بيعه أحكام بيع المنقول، فتنتقل ملكيته بشدة الدستور بمُجرد الاتفاق على البيع ويحل المُشتري حانوت التاجر في عموم مسحقاته والتزاماته كمستأجر للعين المُنشأ بها المحل أو المصنع المبيع. (المنبع: “الكافي في أوضح الدستور المواطن” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الـ2: “في العقود المُسماة” – المُجلد الـ2: “إتفاق مكتوب الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 العاصمة المصرية القاهرة – الفقرة 252/9 – صـ 641).

ففي وضعية توافر محددات وقواعد بيع الجدك (بيع المصنع أو المحل) يوجد إتفاق مكتوب إيجار المُستأجر الأصلي (تاجر الجدك) مثلما هو سوى أنه يتبدل من فرد “صاحب متجر الجدك” إلى واحد “مُشتري الجدك”. وإذا وقف على قدميه المُؤجر بتحرير إتفاق مكتوب إيجار مودرن لمُشتري الجدك فينبغي أن يكون بذات محددات وقواعد تم عقده الإيجار الأصلي (لأنه في العالم الحقيقي ليس تم عقده إيجار حديث، ولا حتى امتداد لعقد الإيجار الأصلي، غير أنه إبقاء لعقد الإيجار الأصلي مع تحويل فرد المُستأجر فيه لضرورات محددة ووفق لشروط مُحددة في الدستور).

إذ أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “حيث اختتم الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى توافر محددات وقواعد ومُقتضيات بيع المُستأجر للمتجر بالجدك، فإن الإجارة توجد للمُشتري، ويكون له الإخلاص بأجرة العين”. (الطعن رقم 248 لعام 52 قضائية – جلسة 23/3/1989. المنبع: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تأدية قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأكبر – طبعة 1997 القاهرة عاصمة مصر – القاعدة رقم 1285 – صـ 1379).

مثلما تواترت أحكام محكمة النقض حتّى: “بيع الجدك الصادر من المُستأجر من وضْعه أن ينقل مسحقاته للمُتخلى إليه بما في ذاك تم عقده الإيجار ويصبح مُستأجراً مثله بمقتضى ذلك البيع الأمر الذي يترتب فوق منه استناداً لقانون إيجار المقار المُنظم للعلاقة بين المُؤجرين والمُستأجرين ألا يكون للمُؤجر حق إخراجه من العين المُؤجرة”. (الطعن رقم 84 لعام 22 قضائية – جلسة 14/4/1955 مجموعة المكتب الفني – السنة 6 – صـ 990. المنشأ: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تأدية قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – المرجع الفائت – القاعدة رقم 1282 – صـ 1378).

وبالتالي فإن تم عقده الإيجار الجديد المُحرر لمُشتري الجدك – كأصل عام – يتعين أن يكون بذات محددات وقواعد وأحكام إتفاق مكتوب الإيجار الأصلي، لا سيما من إذ: “المُدة” و “الأجرة” و “الدستور الخاضع له” .

وقد طبقت ممنهجة الأوقاف المصرية ذلك المبدأ المعترف به على موقف الفتوى دكان البحث الموجود، لكونها قد حررت إتفاق مكتوب إيجار عصري لمشترين الجدك بذات محددات وقواعد إتفاق مكتوب الإيجار الأصلي، لا سيما من إذ المُدة لكونها جعلت الاتفاق المكتوب مُشاهرة (على الرغم من أنه مُحرر في سنة 2002)، وايضاً من إذ الأجرة لكونها أوضحت في الاتفاق المكتوب الجديد أن الأجرة الضرورية 12جنيه وطبقت أعلاها الارتفاعات الشرعية المنصوص أعلاها في القوانين أرقام 136 لعام 1981 و 6 لعام 1997 و 14 لعام 2001 (بصرف النظر عن أن إتفاق مكتوب الإيجار الجديد ذاك مُحرر في سنة 2002). وفوقه فإن ذلك الاتفاق المكتوب الجديد والمُحرر لمُشترين الجدك بذات محددات وقواعد تم عقده الإيجار الأصلي يخضع لقوانين إيجار المقار الاستثنائية وآخرها التشريع رقم 136 لعام 1981 ولا يخضع لأحكام الدستور المواطن مع أن ذلك الاتفاق المكتوب مُحرر في سنة 2002، وهذا للأسباب والأسانيد الشرعية المُتتيح ذكرها.

بما أن ذاك، وقد كانت العبارة “ب” من المادة 18 من التشريع رقم 136 لعام 1981 في شأن عدد محدود من القرارات المختصة بتأجير وبيع المقار وترتيب الرابطة بين المُؤجر والمُستأجر منصوص بها على أنه: “لا يمكن للمُؤجر أن يطلب إخلاء الموضع ولو اختتمت المرحلة المُتفق أعلاها في الاتفاق المكتوب سوى لأحد العوامل التالية: … إن لم يقم المُستأجر بالوفاء بالأجرة المُستحقة طوال خمسة عشر يوماً من تاريخ توليته مسئولية بذاك بكتاب موصى فوقه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان عن طريق مُحضر …”. لذلك يقتضي توظيف المُستأجرين بالوفاء بالأجرة المُتأخرة أعلاه وانتظار فترة 15 يوماً فإذا لم يقوموا بالوفاء أثناءها جاز للمُؤجر مورد رزق محاكمة تجاههم بطلب إخلائهم من العين المؤجرة لعدم سدادهم الأجرة المُستحقة عليهم.

* ذاك في حين يتعلق تم عقده الإيجار والأجرة المُتأخرة على المُستأجر، أما عن إتفاق مكتوب بيع الجدك (وهو تم عقده رضائي الكتابة ليست ركناً فيه) وحصة الإدارة من مخزون بيع الجدك ذاك والتي تضمنها الشرط الإضافي المنصوص فوق منه في تم عقده الإيجار نص ملف الفتوى الماثل فهو إتفاق مكتوب بيع يخضع لأحكام الدستور المواطن الذي تنص المادة 157 منه في فقرتها الأولى على أساس أنه: “في العقود المُلزمة، للجانبين، إن لم يوف واحد من المُتعاقدين بالتزامه جاز للمُتعاقد الآخر عقب إعذاره المدين أن يُطالب بتطبيق الاتفاق المكتوب أو بفسخه، مع وبدل الإتلاف في الحالتين إذا كان له مُقتض”.

بما أن هذا، وقد كان الفقرة الإضافي المنصوص فوق منه في إتفاق مكتوب الإيجار يحكم بأنه: “إذا حل قسط من الدفعات الجدولة دون دفع تحل بقية الدفعات الجدولة لحظياً دون احتياج إلى تنبه أو تنويه”.

وقد كان من محددات وقواعد صحة إتفاق مكتوب بيع الجدك أن يقوم المشتري بسداد نسبة الـ خمسين% من قيمة البيع للمُؤجر، ولذا إشتراط مادي من محددات وقواعد صحة بيع الجدك وحيث تخلف يجوز للمؤجر دعوة الإخلاء لعدم توافر محددات وقواعد بيع الجدك. إذ أنه من المُعزم في قضاء النقض أن: “بيع المُستأجر للمحل التجاري أو الصناعي الذي أنشأه بالعين المؤجرة ينطوي على تنازله عن حقه في إجارة العين وينفذ البيع بما تضمنه من تخلى عن الحق في الإيجار – في حق المؤجر – متى توافر في البيع شروطه التي تضمنتها المادة 594 من الدستور المواطن في فقرتها الثانية، ولذا من وقت إعلانه به أو من وقت رضاه له بمثابته حوالة حق فيما يتعلق إلى حقوق المستأجر وحوالة دين فيما يتعلق لالتزاماته، فإذا لم يتوافر لأجل البيع شروطه المنصوص فوق منها في المادة سالفة الذكر كان للمؤجر الحق في إلتماس الإخلاء لحصول التخلي في موقف لا يجيزها الدستور استناداً لما تنص فوق منه المادة 31 بند ب من الدستور رقم 49 لعام 1977 والمادة 18 عبارة ج من الدستور رقم 136 لعام 1981”. (الطعن رقم 2004 لعام 52 قضائية – جلسة 26/5/1988. المنبع: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تنفيذ قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – المرجع السالف – القاعدة رقم 1296 – صـ 1387).

لهذا يحق للهيئة تنويه الناحية الأخرى المُتعاقدين بصحبتها بحلول بقية الدفعات الجدولة جميعها وبضرورة سدادها في توقيت مقصده 15 يوماً من تاريخ إعلانهم بذاك التحذير إضافة إلى ذلك عقوبة مالية التأجيل عن القسط الـ3 وما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاء أو قضاءاً.

علماً بأن كرسي القضاء الدستوري العليا قد حكمت مُؤخراً بعدم دستورية العبارة “ح” من المادة الأولى من الدستور رقم 308 لعام 1955 في شأن الحجز الإداري المُعدل بالقانون رقم 44 لعام 1958 بينما تضمنه من الموضوع على جواز إتباع ممارسات الحجز الإداري لدى عدم الإخلاص بما يكون مُستحقاً لوزارة الأوقاف بكونها ناظراً من إيجارات للأعيان التي تديرها الوزارة ولذا بالطعن رقم 104 لعام 23 قضائية “دستورية” – بجلسة 9/1/2005. ومن ثم فلم يحتسب يجوز لهيئة الأوقاف المصرية إمضاء الحجز الإداري استيفاءً لمستحقاتها.

بما أن ذاك، فإنه يحق للهيئة تنويه الناحية الأخرى المُتعاقدين برفقتها بحلول بقية الدفعات الجدولة عامتها وبضرورة سدادها في توقيت مقصده 15 يوماً من تاريخ إعلانهم بذاك التنويه إضافة إلى ذلك عقوبة مالية التأجيل عن القسط الـ3 وما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاء أو قضاءاً، وإلا لجأت الإدارة إلى القضاء بطلب فسخ تم عقده الجدك أو عدم نفاذه في حقها مع إخلاء العين وتسليمها للهيئة.

ومن الأجود أن ينهي كل تنويه من الإنذارين سالفي الذكر، كلاً على حدة حتى لا يتذرع المُنذر إليهم ببطلان الفريضة بالوفاء (للمطالبة بالأجرة المتأخرة) لاشتماله على زيادة عن الأجرة المُستحقة (بالمطالبة بأقساط الجدك فيه).

وفي ظرف تأدية الإنذارين وعدم تجاوب المنذر إليهم تخطر هيئة قضايا المصلحة لاتخاذ شئونها وإقامة دعوى إخلاء لعدم دفع الأجرة ودعوى فسخ أو عدم نفاذ تم عقده الجدك أمامها وسواء أنهى هذا بصحيفة واحدة أو اثنتين حسبما تبصره هيئة القضايا حتّى يشطب تزويدها بكافة الأوراق والملفات الأساسية لتأيد حق الإدارة في الإدعاءات التي سوف تتم اقامة منها في ذلك الصدد.

ثالثاً- الإقتراح:

* لجميع ما تمنح، نشاهد إسناد الأوراق إلى منفعة قضايا المنفعة لإتباع القادم:

1- توجيه تعيين بالوفاء (رسمي عن طريق محضر) إلى المُستأجرين الثلاثة بوجوب دفع الإيجار المُتأخر عليهم في ميعاد هدفه 15 يوماً من تاريخ إعلانهم بالإنذار، وفي ظرف عدم الاستجابة من ضمنهم في الميعاد المحدد تتخذ ممارسات تقديم مناشدة للجان التفوق في عدد محدود من المنازعات وهكذا إعزاز شكوى قضائية بفسخ تم عقده إيجار العين المُؤجرة وبإخلاء المُستأجرين الثلاثة منها لعدم سدادهم الأجرة وتسليمها بالحالة التي كانت أعلاها لهيئة الأوقاف المصرية، مع المُطالبة بريع عين التساقط عن المدة الغير مسدد عنها إيجار.

2- توجيه تحذير رسمي من خلال محضر إلى المُستأجرين الثلاثة بوجوب دفع بقية سعر الجدك كله نص تم عقده الإيجار المشار إليه في ميعاد هدفه 15 يوماً من تاريخ إعلانهم بالإنذار، وفي وضعية عدم الاستجابة من ضمنهم في الميعاد المحدد تتخذ ممارسات تقديم دعوة للجان التفوق في قليل من المنازعات وهكذا إعلاء بلاغ قضائي بفسخ تم عقده بيع الجدك أو بعدم نفاذه في حق المنفعة مع إخلاء العين المؤجرة وتسليمها للهيئة بالحالة التي كانت فوقها لدى التعاقد، مع المُطالبة بريع عين التساقط عن المرحلة الغير مسدد عنها إيجار، ولذا كله طبقاً لما تشهده منفعة القضايا في أعقاب موافاتها بكافة البيانات والوثائق.

ومن الأجود أن يكمل كل تنويه من الإنذارين سالفي الذكر، كلاً على حدة حتى لا يتذرع المُنذر إليهم ببطلان الفريضة بالوفاء (المشار إليه في الفقرة الأضخم) لاشتماله على زيادة عن الأجرة المُستحقة (بالمطالبة بأقساط الجدك فيه).

ونرفع المسألة لسيادتكم للتفضل بالاعتماد أو التوجيه.

وتفضلوا حضراتكم بقبول فائق الإجلال والتقييم،،،

ذلك، والله أعلى وأعرف،،،

You must be logged in to post a comment

አማርኛالعربية简体中文NederlandsEnglishFrançaisDeutschItalianoPortuguêsРусскийEspañol
اتصل الان