صيغة وعبرة مذكرة دفاع في دعوى تسليم العين المؤجرة عقب انذار البيع بالجدك .
أولاً- الأحداث
تخلص وقائع المطلب الماثل في أن العارض بوصفه قد أقامه بمقتضى مجلة أودعت السكرتارية الفنية للجنة الفوز في عدد محدود من مُنازعات ممنهجة الأوقاف المصرية بتاريخ 3/12/2005، وأفصحت قانوناً للمعروض تجاهه، دعوة في ختامها التوصية بفسخ تم عقده إيجار عين التساقط المُبينة بصدر مجلة المطلب (وبعقد الإيجار سند المطلب الماثل)، مع تسليم عين السقوط شاغرة من أي شواغل للعارض بوصفه أو من ينوب عنه قانوناً، مع فريضة المعروض تجاهه بتأدية مُإلتقى الانتفاع والمُتأخرات المُستحقة من تاريخ إبراز الرغبة والإيداع حتى تمام التسليم.
وصرح العارض بكونه شرحاً لطلبه الماثل أنه بمقتضى تم عقده إيجار مُحرر في أول آب سنة 1959 أستأجر المعروض تجاهه (السيد/ عبد المنعم مصطفى عبد ربه) من العارض بوصفه ما هو السكن السكنية الكائنة بالدور الـ3 (الـ2 العلوي) – أعلى بنزايون – بعمارة الأوقاف – بشارع جامع الصالح أيوب – بجانب مديرية أمن الدقهلية – في مدينة المنصورة – بمُحافظة الدقهلية.
وأنه في تاريخ 9/8/2005 ورد إلى العارض بكونه من المعروض إزاءه تحذير رسمي عن طريق محضر يخطره فيه بأنه يزمع بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة إلى من يسمى/ …………………. ، وهذا مقابل مِقدار وقدره 30000جم (ثلاثون 1000 جنيه)، وطبقاً لنص المادة عشرين من التشريع رقم 136 لعام 1981 بما يختص تجهيز الصلة بين المالك والمستأجر، خسر نهض العارض بوصفه بتوضيح مِقدار 15000جم (خمسة عشر 1000 جنيه) عرضاً قانونياً على المعروض إزاءه ولذا في تاريخ 28/8/2005 أي طوال المواقيت وبالإجراءات المنصوص فوقها في المادة عشرين من التشريع رقم 136 لعام 1981، وذلك المبلغ الأخير يجسد نسبة الـ خمسين% المنصوص فوقها في المادة عشرين سالفة الذكر، كي استرداد العارض بوصفه لمنفعة العين المؤجرة.
وحيث لم يف المعروض إزاءه بالتزامه بتسليم العين المؤجرة إلى العارض بكونه، الأمر الذي حدا بالعارض بكونه إلى معيشة المطلب الماثل في مواجهة عدالتكم للتوصية له بطلباته سالفة الذكر، وتحدد لنظر المطلب جلسة اليوم المتزامن مع 6/12/2005.
وحيث يهم العارض بوصفه تقديم مذكرة بدفاعه يعدل فيها طلباته النهائية من مناشدة فسخ تم عقده الإيجار وتسليم العين المؤجرة نتيجة للفسخ والإخلاء، إلى دعوة التسليم والقائم على إتفاق مكتوب البيع والتنازل عن العين المؤجرة، مع المُطالبة بريع عين التساقط من تاريخ إبانة الرغبة والإيداع حتى تمام التسليم، على النحو الذي سيلي تصريحه:
ثانياً- الحراسة
المادة عشرين من التشريع 136 لعام 1981:
تنص المادة (عشرين) من الدستور رقم 136 لعام 1981 “المختص بإيجار المواضع وترتيب الرابطة بين المالك والمستأجر” على أساس أنه:
“أ- يحق للمالك لدى قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المحل أو المصنع أو التخلي عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الاستحواذ على خمسين% من تكلفة البيع أو بنظير التخلي على حسب الظروف، عقب منافس ثمن الشحنة آلتي بالعين.
ب- وعلى المستأجر قبل توقيع الاتفاق نشر وترويج المالك عن طريق محضر بالقيم المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذاك وأودع التكلفة مخصوماً منه نسبة الـ خمسين% المنوه عنها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها المبنى إيداعا مشروطاً بالتنازل عن تم عقده الإيجار وتسليم العين وهذا أثناء شهر من تاريخ الإشعار العلني.
ج- وبعبور ذاك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع التزام المشترى بأن يؤدى للمالك على الفور نسبة الـ خمسين% المنوه عنها”.
وجوب مجازفات المالك بسعر المبيع:
ذاك الشرط نصت فوق منه صراحةً المادة عشرين من الدستور رقم 136 لعام 1981 إذ أوجب المشرع على المستأجر قبل أن يبرم اتفاقه مع الغير أن ينشر المالك بعزمه على بيع المحل أو المصنع أو التخلي عن إتفاق مكتوب الإيجار مواجهة تكلفة معين يذكره في التحذير الموجه إلى المالك..
فإذا ابرم تم عقده بيع الجدك دون أن يشطب التنويه سابق الذكر فإن واحد من محددات وقواعد صحة بيع الجدك يكون قد انتفى ويقع البيع غير ناجع في اجتماع المالك ولا يؤدى إلى انتقال الحق في الإجارة للمشترى أو حلوله بقالة صاحب التجارة في تم عقده الإيجار، ولا يمكن للمحكمة أن تتيح بيع الجدك ما لم يكن مرفقاً بالمستندات منبع التنويه الموجه إلى المالك وغادر مرحلة شهر من تاريخ نشر وترويج المالك بالإنذار دون أن يبدى قبوله على البيع أو رغبته في تنفيذ العين بالتكلفة المعروض.
استخلاص انعقاد بيع الجدك موضوع مقال:
من المُأمان به قانوناً، وعلى ما تواترت فوقه أحكام محكمة النقض فإنه: “لا يشترط لانعقاد إتفاق مكتوب بيع المحل وإثباته أن يكتب أو أن يشهر لأنه إتفاق مكتوب رضائي يكمل بإرادة طرفيه. ولمحكمة الأمر سلطة شُكر دلائل الدعوى من أقوال الشهود أن البيع قد تم ولو لم يكن ثمة تم تحريره كتابي” (نقض جلسة 9/1/1980 – مجموعة أحكام النقض – السنة 31 – رقم 24 – ص 109).
وأن: “لمحكمة الشأن الاكتفاء بصورة ضوئية من الاتفاق المكتوب دون عوز إلى تقديم مصدر إتفاق مكتوب البيع، فعقد بيع الجدك ينعقد أصلاً شفوياً دون عوز إلى أعمال رمزية. لكن يمكن الإتخاذ بقيامه من بحت موافقة الطرفين بوجوده” (نقض جلسة 1/6/1977 – مجموعة أحكام النقض – السنة 28 – رقم 233 – ص 1346).
وجوب تقديم تم عقده بيع الجدك غير صحيح في تنفيذ التشريع:
وايضا من المُستقر فوق منه في قضاء النقض أن: “تطلب محكمة الشأن تقديم تم عقده البيع للحكم بصحة الجدك غير صحيح في تنفيذ التشريع، حيث أن تم عقده البيع يمكن إثباته بكافة الأساليب” (نقض جلسة 12/4/1984 – مجموعة أحكام النقض – السنة 35 – ص 1016).
عدم جواز تحور المُستأجر عن تحذير الجدك، والتزامه بتسليم العين المؤجرة:
وايضاً من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “المقال في المادة 89 من الدستور المواطن إلى أن (ينهي التعاقد بمُجرد أن يتبادل طرفاه التعبير عن إرادتين مُتقابلتين مع مُراعاة ما يُقرره التشريع فوق هذا من ظروف مُعينة لانعقاد الاتفاق المكتوب)، والنص في المادة 93 من ذات التشريع على أساس أنه (إذا عُيِنَ توقيت للقبول التزم المُوجب بالبقاء على أيجابه)، وبما أن الإيجاب هو “العرض” الذي يُعبر به الواحد الصادر منه على وجه جازم عن إرادته في توقيع تم عقده مُعين بحيث إذا ما اقترن به موافقة مُطابق له انعقد، وإذا عُيِنَ توقيت للقبول فإن الإيجاب مُلزم للمُوجب خلال المُدة المُحددة ما لم يكن أيجابه قد سقط برفض الناحية الأخرى له قبل انقضاء تلك المُدة، ولا يُعتد بعدول المُوجب لكن ينعقد الاتفاق المكتوب بالرغم من ذاك التحول متى تم الاستحسان، وإن أوجب المُإستهل المادة عشرين من الدستور رقم 136 لعام 1981 على المُستأجر أن يتعهد مُدة شهر على أيجابه من تاريخ إعلانه المالك فإن تلك المُدة حددها الشارع ميعاداً للإيجاب مُنتجاً لآثاره من وقت دراية من وُجِهَ إليه به وليس له أن يحتسبُل عنه حتى الآن هذا، وبما أن نشر وترويج المُستأجر للمالك برغبته في البيع هو رضاء صار بالبيع وإذا أبدى المالك رغبته في الشراء مُودعاً تكلفة ما يختص المُستأجر من قيمة البيع طوال الموعد التشريعي فإن ذاك يُعد منه رضاء أصبح بالشراء، وإذا توافق الإيجاب والقبول أثناء التوقيت فينعقد بذاك الاتفاق المكتوب، بما أن هذا وقد كان الحكم الابتدائي المُؤيد بالحكم المطعون فيه قد التزم ذاك البصر وقد كان تحور الطاعن (المُستأجر) عن البيع قبل انقضاء مُهلة الشهر الممنوحة للمالك لا يكتسب من انعقاد الاتفاق المكتوب بالقبول الصادر منه، وبذلك يكون إغفال الحكم الاستجابة إلى إشارة التحذير بالعدول هو إغفال لدفاع غير مادي لا يتحول به وجه الإقتراح في الدعوى فإن النعي أعلاه بالوجهين يكون على غير أساس”. (الطعن رقم 3392 لعام 58 قضائية – جلسة 1/6/1994. والطعن رقم 579 لعام 59 قضائية – جلسة 24/6/1993. والطعن رقم 2183 لعام ستين قضائية – جلسة عشرين/عشرة/1993. مٌشار إليهم في مرجع: “مجموعة النُّظُم التي قررتها محكمة النقض في تنفيذ قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأضخم – طبعة 1997 العاصمة المصرية القاهرة – القاعدة رقم 1309 – 1397).
وأيضاً من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “إتفاق مكتوب البيع يولد في ذمة التاجر التزاماً بتسليم المبيع، وذلك الالتزام يترتب بمُجرد الاتفاق المكتوب ولو لم يُمقال فوقه فيه”. (الطعن رقم 692 لعام 46 قضائية – جلسة 22/2/1982. مُشار إليه في مرجع: “الكافي في وضح الدستور المواطن” – للدكتور/ سُليمان مُرقس – الجزء الـ3: “في العقود المُسماة” – المُجلد الأكبر: “تم عقده البيع” – الطبعة الخامسة 1990 – هامش “1” – ص 473).
وقد موضوع التقنين المواطن القائم في المادة 206 منه إلى أن الالتزام بنقل حق عيني يشتمل الالتزام بتسليم الشيء والمُحافظة فوق منه حتى التسليم، ثم طبق ذاك على التزام صاحب المتجر فنص في المادة 431 منه حتّى: “يتعهد التاجر بتسليم المبيع للمُشتري بالحالة التي كان فوقها وقت البيع”.
والالتزام بتسليم المبيع الذي تنص فوقه المادة 431 مدني هو إذن التزام محله القيام بفعل مُعين ينهي به نقل حيازة المبيع إلى المُشتري.
وتنص المادة 435/1 مدني إلى أن: “يكون التسليم في وضع المبيع أسفل إجراء المُشتري بحيث يقدر على من حيازته والانتفاع به دون مانع”.
ويتعهد صاحب تجارة المبنى بتسليم المبنى المبيع ولو لم يُلائحة الاتفاق المكتوب، وإذا كان السعر مُؤجلاً وترتيباً على هذا فثمرة المبيع تكون للمُشتري من تاريخ توقيع البيع. (نقض مدني 13 كانون الثاني 1969 مجموعة أحكام النقض عشرين-150-25. مُشار إليه في مرجع: “الكافي” – د. سليمان مُرقس – المرجع المنصرم – نفس المقر – و ص 501 وهامش 39 و40 بذات الصفحة).
التطبيق: بما أن ما تتيح، وقد كان الإيجاب هو “العرض” الذي عبر به “المتهم” على وجه جازم عن إرادته في توقيع إتفاق مكتوب بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة له بحيث إذا ما اقترن به موافقة مُطابق له انعقد.
وبما أن من المُعزم أنه إذا عُيِنَ موعد للقبول فإن الإيجاب مُلزم للمُوجب خلال المُدة المُحددة ما لم يكن أيجابه قد سقط برفض الناحية الأخرى له قبل انقضاء تلك المُدة، ولا يُعتد بعدول المُوجب لكن ينعقد الاتفاق المكتوب بالرغم من ذلك التحول متى تم الرضى.
وبما أن المُشرع قد أوجب في المادة عشرين من الدستور رقم 136 لعام 1981 على المُستأجر أن يتعهد مُدة شهر على أيجابه من تاريخ إعلانه المالك، فإن تلك المُدة التي قام بتحديدها الشارع ميعاداً للإيجاب مُنتجاً لآثاره من وقت دراية من وُجِهَ إليه به (أي المالك – المدعي بكونه) وليس للمستأجر (المتهم) أن يعتبرُل عنه حتى الآن ذاك.
وبما أن نشر وترويج المُستأجر (المتهم) للمالك (المدعي بوصفه) برغبته في بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة، هو رضاء صار بالبيع وإذا أبدى المالك (المدعي بكونه) رغبته في الشراء مُودعاً تكلفة ما يرتبط المُستأجر (المشتبه به) من قيمة البيع أثناء الموعد الشرعي فإن ذاك يُعد من المالك (المدعي بوصفه) رضاء صار بالشراء، وإذا توافق الإيجاب والقبول طوال الموعد فينعقد بهذا تم عقده بيع حق الانتفاع بالعين المؤجرة على النحو المنصرم إشعاره.
وبما أن تم عقده البيع يولد في ذمة التاجر التزاماً بتسليم المبيع، ولذا الالتزام يترتب بمُجرد الاتفاق المكتوب ولو لم يُمقال أعلاه فيه، ويتعهد التاجر بتسليم المبيع ولو لم يُفهرس الاتفاق المكتوب، وترتيباً على هذا فثمرة وريع المبيع تكون للمُشتري (المالك – المدعي بوصفه) من تاريخ توقيع البيع، أي تاريخ اقتران إيجاب المستأجر (المشتبه به) بقبول المالك (المدعي بكونه) وهو بالتحديدً تاريخ 28/8/2005 على النحو الثابت بالأوراق.
المُطالبة بريع عين السقوط:
بما أن ما توفر، وقد كانت المادة 979 مدني منصوص بها على أن: “يكون الحائز سيئ النية مسئولاً من وقت أن يصبح سيئ النية عن جميع الثمار …”.
ولما كانت ثمار عين التساقط متمثلة في ريعها أي الثمن الايجارية لها، وفي ذاك المسألة حكمت محكمة النقض بأن: “من المخطط في قضاء تلك المحكمة أن الريع بكون بدل إتلاف لصاحب المبنى المغتصب بدل ما حجب من ثمار، وتثمين ذلك والعوض متى وقفت على قدميها دوافعه ولم يكن في التشريع مقال يجب بإتباع مقاييس محددة في خصوصه هو من سلطة قاضي الشأن ولا تثريب فوق منه إن هو استرشد في تقديره بالثمن الايجارية للعقار المُغتصب”. (الطعن رقم 1704 لعام 51 قضائية – جلسة 31/1/1985. منشور بموسوعة قضاء النقض في المواد المدنية في 60 عاماً – للمستشار/ عبد المنعم دسوقي – الجزء الأكبر – المجلد الـ2 – القاعدة رقم 5194 – ص 1977 ).
التطبيق: بما أن ما تتيح، وقد كان من المُأصدر قرارا أن إتفاق مكتوب البيع يولد في ذمة صاحب المتجر التزاماً بتسليم المبيع، وذلك الالتزام يترتب بمُجرد الاتفاق المكتوب ولو لم يُمقال فوق منه فيه، وترتيباً على هذا فثمرة وريع المبيع تكون للمُشتري (المالك – المدعي بوصفه) من تاريخ إمضاء البيع، أي تاريخ اقتران إيجاب المستأجر (المشتبه به) بقبول المالك (المدعي بوصفه) وهو على وجه التحديدً تاريخ 28/8/2005 على النحو الثابت بالأوراق. وبالتالي يتعهد المتهم بسداد ريع عين التساقط من ذاك الزمان الماضي وحتى تاريخ تسليم عين التساقط بالفعلً إلى المالك المشتري (المدعي) رضاءاً أو قضاءاً.
النموذج بالطلبات النهائية:
إذ تنص المادة 123 من دستور المُرافعات حتّى: “تمنح الطلبات العارضة من المُدعي أو من المُدعى أعلاه إلى المحكمة بالممارسات المُعتادة لإعلاء الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يُرِجل شفاهاً في الجلسة في ظل الغريم ويثبت في محضرها ولا وافق الطلبات العارضة في أعقاب إغلاق باب المُرافعة”.
مثلما تنص المادة 124 مرافعات على أساس أنه: “للمُدعي أن يُرِجل من الطلبات العارضة:
1- ما يشتمل تنقيح المطلب الأصلي أو تحديث موضوعه لمجابهة أوضاع طرأت أو تبينت عقب إعلاء الدعوى.
2- ما يكون مُكملاً للطلب الأصلي أو مُترتباً فوق منه أو مُتصلاً به اتصالاً لا يقبل التوزيع..
3- ما يشتمل إضافة أو تغييراً في دافع الدعوى مع مكوث مقال المطلب الأصلي على شأنه”.
ذلك، ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “القدوة في طلبات الأعداء في الدعوى هي بما يطلبوه على وجه صريح وجازم، وتتقيد المحكمة بطلباتهم النهائية، بحيث إذا أغفل المدعى في مذكراته النهائية – التي حدد فيها طلباته بالضبطً جامعاً – عدد محدود من الطلبات التي كان قد أوردها في مجلة إطلاق الدعوى. فإن فصل المحكمة في تلك الطلبات الأخيرة يكون قضاء بما لم يطلبه الأعداء، وهى حيث تقضى بشيء لم يطلبوه أو بأكثر الأمر الذي طلبوه، فإن كانت مدركة حقيقة ما رِجل لها من طلبات وعالمة بأنها إنما تقضى بما لم يطلبه الأعداء، أو بأكثر الأمر الذي طلبوه، مسببة إياه في ذلك الخصوص، فيكون طريق الطعن فوقه هو النقض، أما إن لم تتعمد المحكمة ذاك وقضيت بما صدر به حكمها عن سهو وعدم إلمام، دون أي تسبيب لوجهة نظرها، كان ذلك من وجوه التماس المراجعة طبقاً للفقرة الخامسة من المادة 241 من تشريع المرافعات”. (الطعن رقم 128 لعام 48 قضائية – جلسة 26/1/1981 مجموعة المكتب الفني – السنة 32 – صـ 331 – عبارة 1).
وأن: “القدوة بالطلبات النهائية في الدعوى لا بالطلبات الفائتة أعلاها”. (الطعن رقم 2469 لعام 57 قضائية – جلسة 16/5/1991 مجموعة المكتب الفني – السنة 42 – صـ 1129 – عبارة 7. والطعن رقم 459 لعام 64 قضائية – جلسة 24/5/1999).
وأن: “للخصوم أن يقدموا طلباتهم النهائية وأوجه دفاعهم بالمظهر الذي يريدونه، شفاهاً أو كتابة أو بهما سويا”. (الطعن رقم 43 لعام 33 قضائية – جلسة 23/3/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 666).
لهذا يتشرف الطالب بكونه بالتقدم بطلباته النهائية في المطلب الماثل إلى عدالة اللجنة الموقرة على صوب ما سيرد بالطلبات النهائية في خاتمة المذكرة الماثلة.
اختصاص لجان فض المُنازعات بنظر المطلب الماثل:
ومن إذ أن المادة 11 من التشريع رقم 7 لعام ألفين بإصدار لجان الفوز التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً منصوص بها على أنه: “لا تُقبل الدعوى التي تُإعلاء إبتداءً إلى المحاكم بما يختص المُنازعات الخاضعة لأحكام ذلك الدستور سوى حتى الآن تقديم دعوة التفوق إلى اللجنة المُختصة وفوات الموعد المُعزم لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُعزم لعرضها دون إستحسان”.
ولما كانت لجان النجاح ينعقد لها الاختصاص بنظر إدعاءات التسليم والريع، هذا أن تلك الإدعاءات ليست إدعاءات عقارية – وإن كانت العقود محلها تنصب على منشآت – لأن هذه الإدعاءات لا تختص بحق عيني على مبنى وتحتسب من ثم إدعاءات منقولة وهكذا تغادر عن مدى الاستثناء الوارد بنص المادة الرابعة من التشريع والخاصة بالدعاوى المادية العقارية وهكذا فهي تدخل في اختصاص لجان التفوق.
ثالثاً- الطلبات النهائية
لجميع ما توفر، ولما تشاهده عدالة اللجنة الموقرة من عوامل أصوب وأرشد، تلتمس منظمة الأوقاف المصرية (العارضة) من عدالتكم استصدار توصيتكم في مقال طلباتها النهائية الماثلة وهي كالآتي:
– “فرض المعروض إزاءه بتسليم المسكن الكائنة بالدور الـ3 (الـ2 العلوي) – أعلى بنزايون – بعمارة الأوقاف – بشارع جامع الصالح أيوب – بجانب مديرية أمن الدقهلية – في مدينة المنصورة – بمُحافظة الدقهلية؛ بتسليمها شاغرة من الموضوعات والأشخاص وبالحالة التي كانت فوق منها لدى استئجاره لها، إلى العارض بوصفه أو من ينوب عنه قانوناً. مع فرض المعروض حياله بريع هذه العين عن الفترة من 28/8/2005 وما يُستجد حتى تاريخ تسليمها بالفعلً إلى العارض بكونه (رضاءاً أو قضاءاً) حتّى ينهي تحديد ذاك الريع عن شهرياً بالأجرة الشهرية لهذه العين والمُحددة بعقد إيجارها وزياداتها الشرعية”.
مع تخزين مختلَف حقوق الأوقاف الأخرى أياً ما كانت
ذاك، والله أعلى وأعرف،،،
Originally posted 2021-12-02 21:32:24.
