صيغة وعبرة مذكرة دفاع في دعوى فسخ وانهاء تم عقده ايجار
الأمر
بمقتضى إتفاق مكتوب إيجار أطيان زراعية مؤرخ في 1/11/2001 تستأجر المُدعى فوقها من المدعي بوصفه ما هو: قطعة أرض زراعية مساحتها 9س 11ط –ف كائنة بناحية ميت الليث هاشم مقر المحلة الكبرى من داخل محافظة الغربية، والتابعة لجهة تعطيل/ الخديوي إسماعيل الخيري، بدل أجرة قدرها 462.70جم (400 واثنان وستون جنيهاً وسبعون قرشاً) مرة كل عامً، ولمدة سنة واحدة تبدأ من 1/11/2001 وتنتهي في 31/عشرة/2002 ويجدد تلقائياً لمدد مشابهة ما لم يخطر واحد من الطرفين الناحية الأخرى بعدم رغبته في التحديث أو الاستمرار في الاتفاق المكتوب قبل نهاية العام الزراعية بثلاثين يوماً على أقل ما فيها (طبقاً للبند الـ3 من إتفاق مكتوب الإيجار).
وقد قبِلت المستأجرة (المُدعى فوقها) في العبارة الـ6 من إتفاق مكتوب إيجار أطيان التساقط بأنها تستأجر مكان الأطيان نص ذاك الاتفاق المكتوب لاستعمالها في الزراعة دون غيرها، وتتعهد بالمحافظة على خصوبتها واستغلالها، وأن تبذل في هذا الرعاية الأساسية طبقاً للمنابع والعادات الزراعية، ولا يمكن لها أن تتركها جميعها أو بعضها دون زراعة، ولا يمكن لها أن تزرع فيها أشجاراً، ولا أن تقطن فيها مبان من أي نمط بلا إخطار كتابي صريح من الطرف الأكبر (المؤجر/المدعي بوصفه) ودون الاعتداد بأي موافقات أخرى تصدر من واحد من تابعيه، ولا يمكن للطرف الـ2 (المستأجرة/المشتبه بها) أن تتم في منطقة الأطيان المؤجرة أي عمل يترتب أعلاه ندرة تكلفتها على الإطلاقً أو جزئياً كضرب الطوب أو نقب أو ما شابه هذا … وتلتزم الطرف الـ2 (المستأجرة/المدعي أعلاها) بأن تتعهد مكان الأطيان مقال ذاك الاتفاق المكتوب بالصيانة لتبقى على الظرف التي سلمت بها وأن يقوم بكل الأفعال اللازمة والتأجيرية من تنظيف الترع والمساقي …الخ”.
مثلما مقال العبارة الحادي عشر من إتفاق مكتوب إيجار أطيان التساقط على أساس أنه: “من المتفق أعلاه صراحة بين الشخصين أنه في موقف مخالفة أي فقرة من بنود الاتفاق المكتوب، يحتسب الاتفاق المكتوب مفسوخاً من تلقاء ذاته من دون احتياج إلى أي تنبه أو تحذير أو إعذار أو حكم قضائي أو أي تصرف أحدث، وتلتزم الطرف الـ2 (المستأجرة/المتهمة) بإخلاء منطقة الأطيان مقال الاتفاق المكتوب ومشتملاتها لحظياً وتسليمها للطرف الأضخم (المؤجر/المدعي بوصفه) أو من ينوب عنه قانوناً، بالحالة التي كانت أعلاها لدى مستهل التعاقد. وفي عاقبة مرحلة الاتفاق المكتوب أو إنهاؤه لأي حجة من العوامل تلتزم الطرف الـ2 (المستأجرة/المشتبه بها) لحظياً بتسليم مكان الأطيان مقال ذلك الاتفاق المكتوب ومشتملاتها للطرف الأضخم (المؤجر/المدعي بوصفه) أو من ينوب عنه قانوناً بالحالة التي كانت فوق منها لدى طليعة الاتفاق المكتوب من دون أي تنبه أو تنويه أو إعذار أو حكم قضائي أو أي فعل أجدد. وفي مختلف الحالات إذا امتنع الطرف الـ2 (المستأجرة/المتهمة) عن التسليم، تمثل متعدية، وتصبح يدها على منطقة الأطيان نص ذلك الاتفاق المكتوب يد غاصب، وشاغلاً لها من دون أي سند ويحق للطرف الأكبر (المؤجر/المدعي بكونه) محو ذلك التعدي إدارياً … إضافةً إلى أحقية الطرف الأكبر (المؤجر/المدعي بكونه) في اعتبار مِقدار توفير الحماية بالفعلً خالصاً له، مع التزام الطرف الـ2 (المستأجرة/المتهمة) بسداد عقوبة مالية متفق فوق منها تعادل 10 جنيهات للفدان أو كسوره عن يومياً يتأخر فيه الطرف الـ2 (المستأجرة/المتهمة) عن تسليم منطقة الأطيان نص ذلك الاتفاق المكتوب للطرف الأكبر (المؤجر/المدعي بكونه) وهذا بلا تنبه أو تحذير أو إعذار أو حكم قضائي أو أي تصرف أجدد ضد السعر الايجارية المستحقة والثابتة بذاك الاتفاق المكتوب”.
وحيث خالفت المتهم بنود تم عقده الإيجار سند المطلب الماثل بأن نهض بتبوير الأطيان الزراعية المؤجرة لها من المدعي بوصفه وبذلك الإنشاء فوق منها. وأعلاه وقفت على قدميها المنفعة المدعية بإنذار المتهمة بشكل رسميً بواسطة محضر تحذر أعلاها فيه بإزالة هذه المُخالفة وبإعادة الشأن إلى ما كانت فوق منه، بل المتهمة لم إنتقل ساكناً الأمر الذي حدا بالهيئة المدعية إلى تقديم المطلب الماثل كي التوصية لها بطلباتها فيه تمهيداً لإقامة بلاغ قضائي مقابل المتهمة في المطلب الماثل، وفقاً إلى الأسانيد الشرعية اللاحقة:
الحراسة
الاتفاق المكتوب شريعة المتعاقدين:
بما أن ما تتيح، وقد كانت العبارة الأولى من المادة 147 من التشريع المواطن منصوص بها على أن: “الاتفاق المكتوب شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تحديثه سوى باتفاق الطرفين …”.
وبذلك يُطبق القاضي الاتفاق المكتوب مثلما لو أنه يُطبق قانوناً، لأن الاتفاق المكتوب يقوم مقام الدستور في ترتيب الصلة التعاقدية بينما بين المُتعاقدين. لكن هو ينسخ الدستور بينما يطلع منه عن دائرة النسق العام والآداب، إذ أن القرارات التشريعية التي تغادر عن تلك الدائرة ليست سوى أحكاماً إضافية أو تفسيرية لإرادة المُتعاقدين، فإذا تولى المُتعاقدان بإرادتهما تجهيز الصلة في حين بينهما في الاتفاق المكتوب، كان الاتفاق المكتوب هو الدستور الذي يسري عليهما، وتوارى البديل في مواجهة الراسخ. وذلك هو المعنى الذي قصدت إليه العبارة الأولى من المادة 147 حين صرحت: “الاتفاق المكتوب شريعة المُتعاقدين”. وأعلاه فلا يجوز نقض الاتفاق المكتوب ولا تطويره من ناحية القاضي، إذ لا يمكن له أن ينقض عقداً صحيحاً أو يُعدله بدعوى أن النقض أو التطوير تقتضيه العدالة، فالعدالة تُكمل إرادة المُتعاقدين إلا أن لا تنسخها، ولا يمكن نقض الاتفاق المكتوب ولا تطويره من ناحية أي من المُتعاقدين، فإن الاتفاق المكتوب وليد إرادتين، وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة. (المرجع: “الوسيط في أوضح التشريع المواطن” – للأستاذ الطبيب/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأكبر: أصول الالتزامات – المُجلد الأكبر: الاتفاق المكتوب – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة عاصمة مصر – عبارة 409 : 412 – ص 842 : 847 وهوامشها).
ذلك، ومن المُعزم في قضاء النقض أن: “المصدر الشرعي العام حسبما نصت أعلاه العبارة الأولى من المادة 147 من التشريع المواطن من أن الاتفاق المكتوب شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تطويره سوى باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – أنه لا يمكن لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تطويره مثلما يمتنع ذاك ايضاً على القاضي”. (نقض مدني في الطعن رقم 1402 لعام 1952 – جلسة 5/11/1986).
ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض ايضاً أن: “الاتفاق المكتوب تشريع المتعاقدين، والخطأ في تأدية نصوصه غير صحيح في تنفيذ الدستور العام يخضع لرقابة محكمة النقض”. (نقض مدني في الطعن رقم 55 لعام 7 قضائية – جلسة 16/12/1937).
وهدياً بما توفر، فإن المتهمة تلتزم بكل بنود الاتفاق المكتوب سند المطلب الماثل، وأعلاها تنفيذه بما يستوجبه حسن النية طبقاً لما نصت فوق منه المادة 148 من الدستور المواطن.
إخلال المشتبه بها (المستأجرة) بالتزاماتها التعاقدية:
بما أن ما تتيح، وقد كانت المادة 579 من التشريع المواطن منصوص بها على أنه: “يتعهد المستأجر بأن يستخدم العين المؤجرة على النحو المتفق فوق منه …”.
وقد كانت المادة المادة 580 مدني منصوص بها على أنه: “لا يمكن للمُستأجر أن يُوقع بالعين المؤجرة تغييراً من دون إذن المؤجر …”.
مثلما تنص المادة 613 مدني على أساس أنه: “يقتضي أن يكون تسخير المستأجر للأرض الزراعية موافقاً لمتطلبات الاستغلال المألوف، وعلى المستأجر بوجه خاص أن يدعم أن توجد الأرض صالحة للإنتاج. ولا يمكن له دون رضاء المؤجر أن يدخل على الكيفية المتبعة في استغلالها أي تحويل مادي ينبسط أثره إلى ما في أعقاب انقضاء الإيجار”.
ذاك، ويتحقق الإضرار بالمؤجر، الذي يبيح له إخلاء المستأجر للتصحيح في العين المؤجرة، بالإخلال بإحدى مصالحه التي يصونها الدستور، نقدية كانت أو أدبية، حالياً ذلك الإخلال أو مُستقبلاً. مثلما يقوم ذاك الإضرار ايضاً بابتزاز أي من تلك المصالح تهديداً جدياً، حيث في ذلك تعريض لها لخطر المساس بها الأمر الذي يحتسب بذاته إخلالاً بحق ذو المنفعة في الطمأنينة إلى فرصته في الانتفاع التام بها بغير انتقاص، وهو الذي يشكل إضراراً واقعاً به. (نقض مدني في الطعن رقم 1808 لعام خمسين قضائية – جلسة 3/6/1987 – السنة 38 – جـ 2 – صـ 759. ونقض مدني في الطعن رقم 633 لعام 46 قضائية – جلسة 17/5/1980 – السنة 31 – جـ 2 – صـ 1393).
وطبقاً للقواعد العامة، إذا أخل المستأجر بالتزامه بعدم التحويل في كيان العين المؤجرة، جاز للمؤجر في تلك الظرف، المطالبة بفسخ إتفاق مكتوب الإيجار مع وبدل الإتلاف. وللقاضي في وضْعه سلطة تقديرية ما لم يكن ثمة “إشتراط فاسخ صريح” منصوص أعلاه في تم عقده الإيجار في ظرف مخالفة المستأجر لالتزامه بعدم تصرف تطويرات في كيان العين المؤجرة – مثلما هو الشأن في ظرف طلبنا الماثل – فإن ذاك الشرط، لدى تحققه، يسلب القاضي كل سلطة تقديرية له في صدد الفسخ ولا يوجد له إلا التيقن من سقوط المخالفة التي بنى أعلاها ذاك الشرط. مثلما أن إلغاء المخالفة عقب تحقق الشرط لا تعيد للعقد وجوده. (نقض مدني في الطعن رقم 1178 لعام 55 قضائية – جلسة 18/3/1990. ونقض مدني في الطعن رقم 619 لعام 57 قضائية – جلسة 6/5/1992).
بما أن ما توفر، وقد كان إتفاق مكتوب الإيجار سند الدعوى الماثلة قد تكفل حظراً على المستأجرة (المتهمة) بالبناء على الأرض الزراعية المؤجرة له، إذ موضوع الفقرة الـ5 منه على إعتماد من المستأجرة (المُدعى أعلاها) بأنها إنما تستأجرها لاستعمالها في قصد الزراعة دون غيرها وتتعهد بالمُحافظة على خصوبتها واستغلالها، وأن تبذل في هذا الإعتناء الضرورية طبقاً للمنابع والعادات الزراعية ولا يمكن لها أن تتركها عامتها أو بعضها دون زراعة، ولا يمكن لها أن تزرع فيها أشجاراً ولا أن تُقيم فيها مبان من أي فئة من دون بيان كتابي صريح من (الطرف الأضخم/المؤجر/المدعي بوصفه) ولا أن تتم فيها أي عمل يترتب أعلاه ندرة في كميتها …”.
لكن المستأجرة، على الرغم من كل ذاك، نهض بتبوير والبناء على الأرض المؤجرة له كأطيان زراعية وتعهدت بالحفاظ على خصوبتها وبعدم التشييد فوقها، وبالمخالفة لشروط وبنود تم عقده الإيجار سند المطلب الماثل، وبالتالي يتحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص أعلاه في العبارة الحادي عشر من هذا الاتفاق المكتوب.
ذلك من جهة، ومن جهة ثانية فلما كان من المُستقر أعلاه قانوناً أن: “الموضوع في المادة 558 مدني إلى أن الإيجار تم عقده يتعهد المُؤجر بمُقتضاه أن يُمكن المُستأجر من الانتفاع بشيء مُعين مُدة مُعينة اجتماع أجر معروف، مفاده أن الأُجرة التي يتعهد بها المُستأجر مُإلتقى انتفاعه بالمُؤجر مُدة مُعينة هي ركن مادي في إتفاق مكتوب الإيجار لا قيام له بدونها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1722 لعام 58 قضائية – جلسة 18/4/1993. ونقض مدني في الطعن رقم 4935 لعام 61 قضائية – جلسة 12/7/1995).
ولما كانت المادة 586/1 مدني منصوص بها على أنه: “يلزم على المُستأجر أن يقوم بإخلاص الأجرة في المواقيت المُتفق فوقها …”.
وإذ أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “الأُجرة تُستحق متى كان المُؤجر قد نهض من جهته بتأدية تم عقده الإيجار، ويُعتبر أن الاتفاق المكتوب قد تم تطبيقه بالتخلية بين المُستأجر والعين المُؤجرة بحيث يستطيع من وحط يده أعلاها والانتفاع بها في المُدة المُتفق فوقها”. (نقض مدني في الطعن رقم 16 لعام عشرين قضائية – جلسة 2/3/1953).
مثلما أنه من المُعزم في قضاء النقض أن: “المُستأجر هو المُقام بتكليف بطرح الدليل على سداده كامل الأُجرة المُستحقة في ذمته، ولا يسوغ قلب مجهود الإثبات”. (نقض مدني في 28 شباط 1979 مجموعة أحكام النقض س30 رقم 123 صـ 656).
بما أن ما توفر، وقد كانت المعروض حيالها قد تلقت بشكل فعلي الأطيان المُؤجرة لها في في تاريخ انسياب ذاك الاتفاق المكتوب وهكذا فهي ملزمة قانوناً بسداد الأُجرة المُتفق فوقها في إتفاق مكتوب الإيجار، وحيث هي قد امتنعت دون مبرر تشريعي عن الإخلاص بذلك الالتزام إذ توقفت عن دفع أُجرة العين المُؤجرة من دون مبرر شرعي، فإنها والحال أيضاً تكون مُخلة بالتزامها التعاقدي المنصوص أعلاه في تم عقده الإيجار سابق الذكر، حتى وصلت تكلفة المتأخرات المشار إليها مبلغاً وقدره 330.81جم حتى 31/عشرة/2006 مع ما يُستجد من أجرة حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.
تحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص أعلاه في تم عقده الإيجار:
بما أن ما تمنح، وقد كان التشريع المواطن ينص في مادته رقم 158 على أساس أنه: “يجوز الاتفاق إلى أن يعد الاتفاق المكتوب مفسوخاً من تلقاء ذاته دون طلب إلى حكم قضائي لدى عدم الإخلاص بالالتزامات الناشئة عنه، وذلك الاتفاق لا يعفي من الإعذار، سوى إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه”.
وبما أن من المستقر أعلاه قانوناً أن: “الاتفاق بحيث يكون الاتفاق المكتوب مفسوخاً من تلقاء ذاته دون طلب إلى حكم أو تنويه؛ هو أبعد ما يبلغ إليه اشتراط الفسخ من فرط. وفي تلك الموقف يكون الاتفاق المكتوب مفسوخاً بمُجرد إجابات توقيت الأخذ وعدم قيام المدين به دون طلب إلى إعذار المدين، ولا إلى حكم بالفسخ سوى ليتخذ قرار إعمال الشرط الفاسخ الصريح، ويكون إذن مُقرراً للفسخ لا مُنشئاً له. (المرجع: “الوسيط في أوضح التشريع المواطن” – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الأكبر “نظرية الالتزام بوجه عام، أصول الالتزام” – المجلد الأضخم “الاتفاق المكتوب” – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة عاصمة مصر – فقرة 485 – ص 991 : 996 وهوامشها).
ومن المُأصدر قرارا أنه إذا أتفق المُتعاقدان في إتفاق مكتوب الإيجار حتّى الاتفاق المكتوب يُصبح مفسوخاً من تلقاء ذاته دون طلب إلى الحكم القضائي إذا تأخر المُستأجر في الإخلاص بالأُجرة أو واحد من أقساطها فهذا الاتفاق يحدث صحيحاً (المادة 158) ويسلب القاضي سلطته التقديرية في الفسخ وتنحصر سلطته في التيقن من حصول التأجيل في الإخلاص بالأجرة أو واحد من أقساطها ويكون حكم القاضي بالفسخ مُقرراً للفسخ وليس مُنشئاً له وأن الفسخ يحدث بمُجرد التأجيل في الإخلاص. (المنشأ: “موسوعة الفقه والقضاء في أحكام إتفاق مكتوب الإيجار في التقنين المواطن الجديد” للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الطبعة الأولى 1994 القاهرة عاصمة مصر – صـ 690).
وبتطبيق كل هذه النُّظُم الشرعية على وقائع الدعوى الماثلة نجد أن المشتبه بها (المستأجرة) قد خالفت المنع المفروض أعلاها بمقتضى تم عقده الإيجار سند المطلب الماثل بأن وقفت على قدميها بالبناء على الأرض الزراعية المؤجرة لها من المدعي بوصفه، وبتلك المخالفة يتحقق الشرط الفاسخ الصريح المنصوص فوق منه في الفقرة الحادي عشر من هذا الاتفاق المكتوب، وبالتالي يحق للمدعي بكونه اعتبار تم عقده الإيجار مفسوخاً من تلقاء ذاته بلا مطلب إلى صدور حكم بذاك وفي موقف صدور حكم من القضاء بذاك فيكون ذلك الحكم مرتب وليس منشئاً، مثلما أنه ليس للقضاء سلطة تقديرية في تشطيب الاتفاق المكتوب في وضعية الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح على صوب ما سلف تصريحه.
الأثر الناتج عن الفسخ:
تنص المادة 160 من التشريع المواطن على أساس أنه: “إذا فُسِخَ الاتفاق المكتوب أُعيدَ المُتعاقدان إلى الوضعية التي كانا أعلاها قبل الاتفاق المكتوب، فإذا استحال ذاك جاز الحكم بالتعويض”.
ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “المقال في المادة 160 من الدستور المواطن يدل – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – على أساس أنه يترتب على فسخ تم عقده البيع انحلال الاتفاق المكتوب بأثر رجعى منذ نشوئه”. (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لعام 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).
وأيضا من المُعزم في قضاء النقض أنه: “يترتب على الإنفساخ ما يترتب على الفسخ من رجوع المتعاقدين إلى الوضعية التي كانا فوق منها قبل الاتفاق المكتوب”. (نقض مدني في الطعن رقم 182 لعام 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1565).
وايضاً من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أنه: “في وضعية القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت فوق منها المادة 160 من الدستور المواطن وهى أن يرجع المتعاقدان إلى الموقف التي كانا فوقها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلمه بموجب الاتفاق المكتوب بعدما تم فسخه”. (نقض مدني في الطعن رقم 193 لعام 34 قضائية – جلسة 15/8/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1500).
وبما أن الإخلاء من متطلبات الفسخ، إذ أنه من المُأصدر قرارا في قضاء محكمة النقض أن: “الدعوى التى يقيمها المؤجر بفسخ إتفاق مكتوب الإيجار – وعلى ما جرى به قضاء تلك المحكمة – هى دعوى بإخلاء العين المؤجرة ويحتسب مناشدة الإخلاء مندمجاً فى إلتماس الفسخ وأثر حتمى للقضاء به”. (نقض مدني في الطعن رقم 190 لعام 56 قضائية – جلسة 25/7/1990 مجموعة المكتب الفني – السنة 41 – صـ 478).
بما أن ما تمنح، وقد كان الإخلاء من لوازم الحكم بالفسخ، وقد كان التسليم من متطلبات الإخلاء، وبالتالي يتعين مع القضاء بالفسخ والإخلاء فرض المُعلن إليها بتسليم أطيان السقوط إلى المدعي بكونه.
المطالبة بغرامات الإرجاء:
بما أن ما توفر، وقد كان من المُعزم في قضاء محكمة النقض المصرية أن: “العقوبات التي ينص فوق منها في العقود الإدارية – على ما جرى به قضاء محكمة النقض – لا تتشبه في طبيعتها عن الشرط الجزائي في العقود المدنية، لأنها عقوبة غرض به ضمان إخلاص المتعاقد مع الهيئة بالتزامه بحسن سير المرفق باضطراد واطراد، وفي طريق تقصي تلك الغرض يحق للإدارة أن تكهن الغرامة المنصوص أعلاها في الاتفاق المكتوب فور سقوط المخالفة التي تقررت الغرامة عقوبة لها، مثلما أن للإدارة أن تستنزل ثمن تلك الغرامة الأمر الذي يكون مستحقاً في ذمتها للمتعاقد دون أن يتوقف ذاك على ثبوت سقوط ضرر للإدارة من بسبب إخلال المتعاقد بصحبتها بالتزامه، ولا يمكن للطرف الآخر أن ينازع في استحقاقها للغرامة بمبرر انتفاء الضرر أو المبالغة في حمد الغرامة سوى إذا أثبت أن الضرر راجع إلى قوة قاهرة أو إلى إجراء المنفعة المتعاقد برفقتها”. (نقض مدني في الطعن رقم 471 لعام ثلاثين قضائية – جلسة 26/عشرة/1965 مجموعة المكتب الفني – السنة 16 – صـ 922).
فالغرامات المنصوص فوقها في العقود الإدارية تتباين عن الشرط الجزائي في أن التشريع جعل من سقوط المخالفة التي تقررت الغرامة إجراء تأديبي لها، زوجة شرعية لا وافق إثبات الضد على حدوث ضرر للجهة الإدارية، وأن ذاك الضرر الفرضي ليس أقل من ثمن الغرامة المقررة، وهكذا لا يمكن للمتعاقد مع المنفعة أن ينازع في تلك الزوجة التشريعية، فلا هو يمكن له أن يزعم عدم استحقاق الغرامة بزعم انتفاء الضرر، ولا هو يمكن له المجادلة بأن الضرر الواقع أدنى من تكلفة الغرامة وأن هذه الغرامة قد إنتهت المبالغة في حمد تكلفتها. مثلما أن للإدارة في وضعية ما لو كان الضرر الذي أصابها أضخم من ثمن الغرامة المقررة، ولم تستطع الاستحواذ على حقوقها بالأساليب الإدارية، أن تلتجئ للقضاء للمطالبة بمواصلة سعر وبدل الإتلاف المستحق لها عما أصابها من مضار جراء المخالفة التي ارتكبها المتعاقد بصحبتها.
وللجهة الإدارية في موقف سقوط المخالفة التي تقررت الغرامة إجراء عقابي لها، أن تكهن الغرامة فور سقوط المخالفة وبدون مطلب إلى إنتباه أو تحذير أو اتخاذ أي فعل أحدث؛ فالإدارة تنبأ المعاقبة بشخصها في الحال دون اللجوء إلى القضاء. (المادة 23 من الدستور رقم 89 لعام 1998 بصدد المُناقصات والمزايدات المصري، وايضا المادة 83 من الفهرس التنفيذية لقانون المناقصات والمزايدات الصادرة بقرار وزير النقدية رقم 1367 لعام 1998).
وقد حكمت المحكمة الإدارية العليا بأنه: “ومن إذ أنه فيما يتعلق لغرامة التأجيل فإنه طبقاً لما أستقر فوقه قضاء تلك المحكمة فإن إجراءات عقابية الإرجاء في العقود الإدارية تتفاوت عن الشرط الجزائي في العقود المدنية، ولذا أن الشرط الجزائي في العقود المدنية هو عوض متفق فوقه مُقدماً يكون له الحق في في ظرف إخلال واحد من المتعاقدين بالتزامه فيشترط فيه ما يشترط لاستحقاق والعوض بوجه عام من ضرورة حصول ضرر للمتعاقد الآخر وإعذار للطرف المقصر وصدور حكم به وللقضاء أن يحققه إن استقر أنه لا يتناسب والضرر الذي لحق بالمتعاقد، فيما الحكمة في الإجراءات التأديبية التي ينص فوقها في العقود الإدارية هي ضمان تطبيق تلك العقود في المواقيت المتفق فوق منها حرصاً على حسن سير البنية الأساسية العامة باضطراد واضطراد، وقد نصت قائمة المناقصات والمزايدات على حق الهيئة في توقيعها فور حصول الإرجاء ولو لم يترتب أعلاه ضرر ودون عوز إلى إنتباه أو تنويه أو اتخاذ أية أعمال قضائية أخرى، وبذلك فالجهة الإدارية توقعها بشخصها دون احتياج إلى حكم بها إذا أخل المتعاقد بالتزامه قبلها ولا يقبل منه إثبات عدم حصول ضرر لها من تأخيره في تأدية التزامه فاقتضاء الغرامة منوط بتقديرها بكونها القوامة على حسن سير البنية التأسيسية العامة”. (الطعن رقم 1130 لعام 33 قضائية “إدارية عليا” – جلسة عشرين/4/1993. والطعن رقم 61 لعام 2 قضائية “إدارية عليا” – جلسة 21/9/1960. والطعن رقم 94 لعام 9 قضائية “إدارية عليا” – جلسة 11/12/1965).
وبتطبيق هذا على وقائع الدعوى الماثلة، وبما أن إتفاق مكتوب الإيجار سند الدعوى الماثلة قد موضوع في العبارة الحادي عشر من تم عقده إيجار أطيان التساقط على أساس أنه: “… وفي كل الحالات، إذا امتنع (الطرف الـ2/المستأجر/المشتبه به) عن التسليم، يعد متخطياً، وتصبح يده على مكان الأطيان مقال ذاك الاتفاق المكتوب يد غاصب، وشاغلاً لها بلا أي سند، ويحق (للطرف الأضخم/المؤجر/المدعي بوصفه) إلغاء ذلك التعدي إدراياً … إضافةً إلى أحقية (الطرف الأكبر/المؤجر/المدعي بوصفه) في اعتبار مِقدار توفير الحماية بالفعلً خالصاً له، مع التزام (الطرف الـ2/المستأجر/المشتبه به) بسداد عقوبة مالية متفق أعلاها تعادل (10 جنيهات للفدان الشخص – وتعتبر كسور الفدان فداناً) عن يومياً يتأخر فيه (الطرف الـ2/المستأجر/المتهم) عن تسليم مكان الأطيان نص ذلك الاتفاق المكتوب (للطرف الأكبر/المؤجر/المدعي بكونه) ولذا من دون تنبه أو إعذار أو حكم قضائي أو أي فعل أحدث ضد السعر الايجارية المستحقة والثابتة بذلك الاتفاق المكتوب … وفي مختلف الأوضاع، يتعهد (الطرف الـ2/المستأجر/المشتبه به) بالتعويضات ومقابل الانتفاع نتيجة أي مخالفة لشروط الاتفاق المكتوب …”. ولما كانت الحكمة من الموضوع على هذه الغرامة هي ضمان تأدية الاتفاق المكتوب سند الدعوى الماثة في المواقيت المتفق أعلاها وبذلك فيحق للإدارة توقيعها فور حصول التأجيل ولو لم يترتب أعلاه ضرر ودون طلب إلى تنبه أو تنويه أو اتخاذ أية أعمال قضائية أخرى، وفوق منه تكون الدعوى الماثلة قد أتت على سند صحيح من التشريع خليقة بالقبول وإجابة المصلحة إلى طلباتها النهائية اللاحقة..
عندها المباني بالالتصاق:
بما أن ما تمنح، وقد كانت المادة 924 من التشريع المواطن تنصُ على أساس أنه: “إذا إستقر واحد بمواد من يملك مُنشآت على أرض يدري أنها مملوكة لغيره دون رضاء ذو الأرض، كان لذلك أن … يطلب استبقاء المُنشآت مُإجتمع صرف ثمنها مُستحقة المحو أو صرف مِقدار يساوي ما ارتفع في سعر الأرض نتيجة لـ تلك المُنشآت”.
ومُؤدى ذاك المقال أنه إذا إستقر فرد بمواد من لديه مُنشآت على أرض مملوكة للغير فإن تلك المُنشآت تُصبح بحكم الالتصاق ملكاً لصاحب الأرض، فإذا لديها ذو الأرض تلك المُنشآت وجب أعلاه أن يدفع لمن أقامها تعويضاً.. ويُفرق التشريع، بما يختص بالتعويض الذي يقتضي على ذو الأرض أن يدفعه، بين حالتين: موجة من يُقيم المُنشآت بسوء نية وحالة من يُقيمها بحُسن نية؛ ويُعتبر من إستقر المُنشآت سيئ النية إذا أقامها وهو يعرف أن الأرض مملوكة لغيره ودون رضا ذو الأرض،ويُعتبر حسن النية لو أنه يتخيل أنه مالك للأرض أو أن لديه الأحقية في مورد رزق المُنشآت. والنموذج في شُكر ما لو أنه من سكن المُنشآت سيئ النية أو حسن النية هي في وقت مورد رزق المُنشآت بحيث لا يهم أن تتحول النية في أعقاب ذاك فلو أن حائزاً لأرض بحُسن نية وبدافع صحيح سكن فوقها مُنشآت ثم إتضح له حتى الآن تمام التشكيل أن سنده صادر من غير مالك فإنه يُعتبر مع ذاك حسن النية لأنه كان ايضا وقت مورد رزق المُنشآت.
فالقانون يُعامل من وقف على قدميه بتأسيس عقار بمواد من يملك على أرض يعرف أنها مملوكة لغيره ودون رضا ذو الأرض بأنه سيئ النية وهنا يُجيز لصاحب الأرض في تلك الظرف أن يطلب استبقاء المُنشآت، فإذا مناشدة هذا، فإنه يتملك المُنشآت بالالتصاق غير أن على الرغم من أنه ينبغي بأن يدفع لحساب من سكن المُنشآت ثمن المُنشآت مُستحقة الإزاحة (أي سعرها أنقاضاً) أو سعر ما ارتفع في تكلفة الأرض نتيجة لـ تلك المُنشآت (أيهما أدنى).
ذلك، ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “مفاد موضوع المادتين 924 و 925 من الدستور المواطن أنه لو كان ذو الأدوات هو الباني في أرض غيره فيجب التفرقة بين ما لو أنه سيئ النية أو حسن النية، فإن كان سيئ النية أي يعرف أن الأرض ليست مملوكة له وبنى دون رضاء ذو الأرض كان لذلك أن يطلب الإزاحة على نفقة الباني واسترداد الشيء إلى مصدره مع والعوض إذا كان له متجر ولذا في موعد سنة من اليوم الذي يدري فيه بإقامة المُنشآت. فإذا مضت سنة أو إن لم تُشد الإزاحة عندها ذو الأرض المُنشآت بالالتصاق وسداد أصغر القيمتين: تكلفة التشييد مُستحِقاً المحو (أي كأنقاض) أو ما ازداد في قيمة الأرض جراء الإنشاء. أما لو كان حسن النية بأن كان يظن أن الأرض مملوكة له فلا يجوز لصاحب الأرض دعوة المحو”. (نقض مدني في الطعن رقم 374 لعام 34 قضائية – جلسة 11/6/1968 السنة 19 صـ 1155).
مثلما أنه من المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “مالك الشيء الأصلي هو ما لديه الشيء الموالي، فملكية الأرض يستتبعها مال ما يُنهض على تلك الأرض من مبان بحكم الالتصاق، وهكذا فإن ثروة الإنشاء تنفيذاً لقواعد الالتصاق لا تؤول سوى لمن عنده الأرض المُنهض فوقها، وذلك الموضوع هو الذي أعربت عنه المواد 923 ، 924 ، 925 من الدستور المواطن من المقال بلفظ صريح حتّى ما يقوم من إنشاء يكون لصاحب الأرض حتى إذا تم هذا برضائه وموافقته أو كان ترخيص الإنشاء باسم من أقامه، وأن روعة نية الباني في أرض لا يملكها ليس له من أثر في لديها التشييد أو الأرض التي أُقيم فوقها، وإنما ينحصر أثره في تجريم ذو الأرض من مناشدة المحو تنفيذاً للمادة 924 من التشريع المواطن”. (نقض مدني في الطعن رقم 2066 لعام 53 قضائية – جلسة عشرين/5/1987).
بما أن ما تمنح، وقد كان المدعي بكونه هو المالك والمؤجر لأطيان السقوط، فإنه يكون قد لديها التشييد الذي أقامته المُدعى أعلاها بمواد من تملك على هذه الأطيان، ولذا بحُكم الالتصاق إنفاذاً لنص المادة 924 من التشريع المواطن وأحكام محكمة النقض سالفة الذكر.
في خصوص إلتماس إتمام تم عقده الإيجار:
وفضلاً عما تمنح، فإنه لما كانت المادة 563/1 من التشريع المواطن منصوص بها على أنه: “إذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مُدة أو عُقِدَ لمُدة غير مُعينة أو تعذر إثبات المُدة المُدعاة، أعتُبِرَ الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأجرة وينتهي بعبور تلك المدة إنشاء على إلتماس واحد من المُتعاقدين إذا هو نبه على المُتعاقد الآخر بالإخلاء في المواقيت القادم تصريحها: أ- في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المُدة المعينة لدفع الأجرة 6 شهور أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المُدة أصغر من ذاك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير كل ذاك مع اهتمام حق المُستأجر في المنتج الزراعي استناداً للعرف”.
فإذا عُقِدَ الإيجار دون اتفاق على مُدة مُعينة أو عُقِدَ لمُدة غير مُعينة أو تعذر إثبات المُدة المُدعاة، اعتُبِرَ الإيجار مُنعقداً للفترة المُعينة لدفع الأُجرة، واعتُبِرَت تلك المدة قابلة للامتداد لفترات أخرى مُتعاقبة على أن يُنبه واحد من المُتعاقدين على الآخر في توقيت مُعين قبل انقضاء تلك المرحلة.
ومعنى هذا عملاً أن الإيجار المعقود دون اتفاق على مُدته أو المعقود لبرهة غير مُعينة تكون مُدته لا حاجز لها إلا أنها مُقسمة إلى مراحل، مُدة كل منها هي المُدة المُحددة لدفع الأجرة، ويجوز إنهاؤه لدى انقضاء أي مرحلة من تلك الأوقات بتنبه يسوقه واحد من العاقدين بهذا إلى الآخر في موعد محدد، دون عوز به إلى إيضاح العوامل التي تحمله على دعوة إتمام الاتفاق المكتوب.
ويُعتبر التنبيه عملاً قانونياً لأنه إرادة تذهب باتجاه إلى إتمام تم عقده الإيجار، وهو عمل شرعي ينشأ من منحى فرد لأنه تكفي فيه إرادة واحدة أي لا يتطلب فيه إلى إستحسان الناحية الأخرى. فهو يكمل بمُجرد نشر وترويج واحد من الطرفين إلى الآخر رغبته في تشطيب الإيجار وبلوغه إلى معرفة الناحية الأخرى سواء قبل هذا الطرف إتمام الاتفاق المكتوب أو لم يقبله. ويترتب فوق منه بمُجرد تمامه أي بمُجرد إعلانه إلى الناحية الأخرى إكمال الاتفاق المكتوب دون تبطل على إرادة من وجه إليه التنبيه. (المرجع: “الكافي في وضح التشريع المواطن” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الـ3: “في العقود المُسماة” – المُجلد الـ2: “تم عقده الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة عاصمة مصر – عبارة 262 ، 263 – صـ 682 : 685).
ذاك، ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض أن: “المقال في المادتين 558 ، 563 من الدستور المواطن يدل حتّى المشرع أستلزم ميعاد الإيجار واعتبر الفترة ركناً فيه وأنه متى ما تعذر دراية الزمن الذي جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهي إليه الاتفاق المكتوب بأن لم تحدد له فترة ينتهي بانتهائها أو إتفاق مكتوب لبرهة غير محددة بحيث غير ممكن دراية الزمان الماضي الذي ينتهي إليه تحديدا أو ربط انصرام بأمر مستقبل غير محقق السقوط أو استحال علم الزمان الماضي الذي قصده المتعاقدان أن يتواصل إليه ففي تلك الحالات غير ممكن علم مرحلة الاتفاق المكتوب، وحلا لما من الممكن أن ينتج ذلك عن ذاك من منازعات تدخل المشرع بالنص على اعتبار الاتفاق المكتوب منعقدا لوقت المحددة لدفع الأجرة ولم يقف المشرع لدى حاجز تكليف الفترة على ذلك النحو لكن رخص لجميع من طرفيه ـ المؤجر والمستأجر ـ الحق في إتمام الاتفاق المكتوب إذا نبه أحدهما على الآخر بالإخلاء في الموعد الشرعي الموضح في المادة 563 سالفة الخطاب”. (نقض مدني في الطعن رقم 1653 لعام 57 قضائية – جلسة 25/2/1993 مجموعة المكتب الفني – السنة 44 – صـ 750).
ومن المُأصدر قرارا في قضاء النقض ايضاً أن: “التنبيه بالإخلاء هو فعل شرعي صادر من منحى فرد يحتوي رغبة صاحبه وفقا إلى إرادته في انصرام الإيجار ويتحقق أثره فور أن ينشر عن تلك الإرادة في اختتام الاتفاق المكتوب إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعاً لذا العلاقة العقدية التي كانت لائحة بينهما حتى الآن مدة محددة، وقد كانت مواقيت التنبيه بالإخلاء مثلما أوردتها المادة 563 من الدستور المواطن ليست من النسق العام فيجوز الاتفاق على خلافها في تم عقده الإيجار، وقد كان تحديد تلك المرحلة مقرراً لصالح الطرف الموجه إليه التنبيه حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمجابهة ما يترتب على ذاك من وحط حديث فإن عدم انضباط المؤجر بالمهلة المتفق فوقها في الاتفاق المكتوب للتنبيه بالإخلاء يترتب أعلاه ألا ينتج ذلك التنبيه أثره ويتجدد الاتفاق المكتوب”. (نقض مدني في الطعن رقم 735 لعام 54 قضائية، جلسة 29/1/1989 – مجموعة المكتب الفني – السنة أربعين – صـ 329 – البند رقم 2).
بما أن هذا، وقد كان المُستأجر مُلزم بأن يرد العين المُؤجرة إلى المُؤجر لدى اختتام مُدة الإيجار بالحالة التي تسلمها فوق منها طبقاً للمادة 591/1 والتي منصوص بها على أنه: “على المُستأجر أن يرد العين المُؤجرة بالحالة التي تسلمها فوقها …”.
وبتطبيق كل النُّظُم التشريعية سالفة الذكر على واقعات الكفاح المتواجد يظهر جلياً أن تم عقده إيجار عين السقوط هو تم عقده إيجار أرض زراعية يخضع لأحكام التشريع المواطن وحده دون غيره، وقد أنذر المدعي بكونه المشتبه به بعدم رغبته في تحديث الاتفاق المكتوب ورغبته في إنهائه لهذا فإن مكوث المتهم في عين السقوط من عقب يكون بغير سند من الدستور وبذلك غصباً لهذه العين.
لا سيما أن تم عقده الإيجار سند الدعوى الماثلة بعدما حدد مرحلة الاتفاق المكتوب موضوع إلى أن يجدد تلقائياً لبرهة مشابهة ما لم يخطر واحد من الطرفين الناحية الأخرى بعدم رغبته في التحديث أو الاستمرار في الاتفاق المكتوب قبل نهاية العام الزراعية بثلاثين يوماً كحد أدنى.
الطلبات
لجميع ما تتيح، ولما تتفرج عليه عدالة اللجنة من عوامل أصوب وأرشد، تلتمس منظمة الأوقاف المصرية التوصية لها في المطلب الماثل بما يلي:
بصفة أصلية:
– بفسخ إتفاق مكتوب إيجار أطيان التساقط الساري بداية من 1/11/2001 المبرم بين المدعي بكونه كمؤجر والمدعى فوق منها كمستأجرة والمتضمن تأجير مكان 9س 11ط –ف كائنة بناحية ميت الليث هاشم ترتيب المحلة الكبرى من داخل محافظة الغربية، والتابعة لجهة إنهاء/ الخديوي إسماعيل الخيري والمبينة الأطراف الحدودية والمعالم بصدر ذاك المطلب وبعقد الإيجار.
– مع إنفاذ المشتبه بها بإخلاء أطيان السقوط.
– مع فريضة المُدعى أعلاها بتسليم أطيان السقوط إلى المدعي بوصفه.
– مع تكليف المشتبه بها بسداد مِقدار 330.81جم سعر الإيجار المتأخر فوقه حتى 31/عشرة/2006 مع ما يُستجد من أجرة حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.
– مع فرض المشتبه بها بسداد مِقدار 10 جنيهات عن يومياً تأجيل عن الإخلاء والتسليم من تاريخ إنذاره بالإنهاء وحتى تمام الإخلاء والتسليم للطالب بوصفه طبقاً لبنود الاتفاق المكتوب.
– مع إثبات لديها المدعي بوصفه للمباني التي أقامتها المُدعى أعلاها على أطيان السقوط بالالتصاق وفق تكلفتها مُستحقة الإزاحة (أي كأنقاض لاغير) طبقاً لنص المادة 924 من التشريع المواطن.
وبصفة احتياطية:
– بوقف إتفاق مكتوب إيجار أطيان السقوط الساري بداية من 1/11/2001 المبرم بين المدعي بوصفه كمؤجر والمدعى أعلاها كمستأجرة والمتضمن تأجير منطقة 9س 11ط –ف كائنة بناحية ميت الليث هاشم ترتيب المحلة الكبرى من داخل محافظة الغربية، والتابعة لجهة إنهاء/ الخديوي إسماعيل الخيري والمبينة الأطراف الحدودية والمعالم بصدر ذلك المطلب وبعقد الإيجار.
– مع فرض المشتبه بها بإخلاء أطيان السقوط.
– مع فرض المُدعى أعلاها بتسليم أطيان التساقط إلى المدعي بوصفه.
– مع إنفاذ المشتبه بها بسداد مِقدار 330.81جم ثمن الإيجار المتأخر أعلاه حتى 31/عشرة/2006 مع ما يُستجد من أجرة حتى تاريخ السداد الفعلي رضاءاً أو قضاءاً.
– مع تكليف المشتبه بها بسداد مِقدار 10 جنيهات عن يومياً إرجاء عن الإخلاء والتسليم من تاريخ إنذاره بالإنهاء وحتى تمام الإخلاء والتسليم للطالب بوصفه طبقاً لبنود الاتفاق المكتوب.
– مع إثبات لديها المدعي بكونه للمباني التي أقامتها المُدعى فوقها على أطيان التساقط بالالتصاق وفق ثمنها مُستحقة الإزاحة (أي كأنقاض لاغير) طبقاً لنص المادة 924 من التشريع المواطن.
مع تخزين سائر حقوق الأوقاف الأخرى أيما كانت،،،
ذلك، والله أعلى وأعرف،،،
Originally posted 2021-12-02 21:46:33.
