كيف ينهي تحويل العقار المرهون إلى مبلغ نقدي؟
ثمة ثلاث صور في تغير العقار المرهون إلى مبلغ نقدي يحصل الدائن المرتهن منه على دينه :
1- بمقابل تدمير وقف على قدميه باحتلال ثروة العقار المرهون للمنفعة العامة :
يعد مقابل تدمير نزع ملكية العقار المرهون ثمناً له , بغض النظر عما إذا كان ذلك التعويض يمثل السعر الحقيقية للعقار أم لا .
ويستوفي الدائن المرتهن من سعر العقار الذي نزعت ملكيته حقه , كما يستوفيه من سعر العقار إذا بيع بالمزاد العلني .
وقد حمى الدستور الدائنين المرتهنين في حال استملاك عقارات مدينهم , حيث على المالكين المدينين الذين تنزع ملكية عقاراتهم للمنفعة العامة الإشعار العلني عن أسماء الدائنين المرتهنين الذين لهم حقوق على عقاراتهم المستملكة .
2- بدل إتلاف هلاك أو تلف العقار المرهون :
عند هلاك أو تلف العقار المرهون , نتيجة لخطأ من الغير وجلَد ذاك الغير المسؤولية عن خطئه , وبذلك دفعه والعوض عن ذلك , فإن حق الدائن المرتهن يلزم أن يتقدم على ذاك التعويض وفقاً لمبدأ الحلول العيني , ذلك لأن الخطأ الذي اقترفه الغير لم يضر بمالك العقار المرهون وحده , و إنما أضر بكل من له حق على ذاك العقار .
ولم ينص القانون السوري على صوب صريح على ذاك الانتقال , ولو أنه يفهم هذا من المادة 1098 من القانون المدني .كذلكً بالتشريع اللبناني.في حين نص التشريع المصري على ذلك .
وفي الدستور الفرنسي لم يرد موضوع عام على الحلول العيني .
والفقه و القضاء الفرنسيان يميلان إلى عدم تأدية المبدأ في عدم تواجد القاعدة العامة إلا بورود موضوع صريح في حالات معينة أو باتفاق أصحاب العلاقة .
ومع ذاك فقد تقبل المشرع الفرنسي انتقال الحق إلى وبدل الإتلاف في حالتين فحسب , هما :
1 ـ حالة والعوض المستحق عن الحريق الناتج عن خطأ المستأجر .
2 ـ موقف التعويض المستحق عن الحريق الناتج عن فعل الجار .
وفي حين عدا هاتين الحالتين يتساوى أصحاب التأمينات المالية مع الدائنين العاديين عند استيفائهم حقوقهم من مبلغ التعويض .
3- بمقابل إعطاب الدفاع بنظير الحريق :
ينتقل حق الدائن المرتهن إلى وبدل الإتلاف في اجتماع الحريق المستحق للمدين الراهن بمقتضى عقد إدخار الحراسة .
والآلية القانونية في امتداد الدفاع العقاري إلى المبلغ النقدي في هذه الموقف تظهر بواسطة الحلول العيني , كما في حق الريادة الذي يمارس على التعويض عن إدخار الحراسة في مقابلة النكبات وغيرها .
وبطبيعة الشأن يتعين على المؤمن في محفل الحريق أي شركة إدخار الحراسة , أن يمتنع عن دفع ما في ذمته للمؤمن له أو المدين الراهن , إلا برضاء الدائنين المرتهنين . وإذا ما دفع المؤمن التعويض إلى مالك العقار المرهون , دون رضاء هؤلاء الدائنين , يحتسب مخطئاً , ويلزم بدفع التعويض ثانية إليهم .
كما أنه في صور الحراسة الأخرى , غير إدخار الدفاع في اجتماع الحريق , كما في إدخار الدفاع في محفل الفيضانات مثلاً , فإن دفع مبلغ وبدل الإتلاف عنها إلى مالك العقار المرهون , دون رضاء الدائنين المرتهنين , يعتبر خطأ من شركة الدفاع يلزمها بالدفع ثانية إلى الدائنين المرتهنين , حيث تعتبر الشركة عالمة بتسجيل إدخار الحراسة العقاري وفرصة انتقاله إلى مبلغ والعوض . ويعد افتراض علم المؤمن أو الشركة بالتأمين العقاري عن طريق السجل العقاري عقبة في طريقه ويحمّله من طالبه عسراً بإلزامه بالعودة للسجل العقاري متى ما أراد الحراسة على عقارمن العقارات.,
وقد اعتبر المشرع المصري أن بحت شهر الرهن الموثق والرسمي ( إدخار الدفاع العقاري ) في السجل العقاري يغني عن أصدر ونشر وتعميم شركة إدخار الدفاع بوجوده . وثمة من يقول بتقرير مسؤولية المؤمن أو الشركة عن دفع والعوض إلى مالك العقار المرهون إذا أعلمه الدائن المرتهن بوجود الدفاع العقاري مسبقاً وإلا فإن هذا الدفع لا يبرأ ذمته في مواجهة الدائنين اللذين مسجلين .
وفي الدستور اللبناني لم يأخذ المشرع موفقاً صريحاً من هذه الشأن , ويتعين على الدائن المرتهن أن يحجز وبدل الإتلاف أدنى يد شركة الحراسة . ويميل الاتجاه الفقهي في لبنان إلى اعتماد مبدأ الحلول العيني في التعويضات كما في التعويض عن الاستملاك للمنفعة العامة .
أما في الدستور الفرنسي فقد تم اتخاذ أمر تنظيمي منح الدائن المرتهن ثمن التعويض الذي تدفعه شركةالتأمين . وقيمة والعوض بنظير قام بانتزاع الملكية للمنفعة العامة . وغالباً ما يطلب الدائن المرتهن في جمهورية الدولة الفرنسية من مدينه الراهن أن يؤمن على العقار المرهون في محفل المصائب التي على الأرجح أن كان سببا في ضررا به .
والقضاء الفرنسي ذهب بعيداً بحكمه أن للدائن حقاً خاصاً تجاه شركة إدخار الحراسة يمكنه من ترقية الدعوى المباشــــــرة لتحصيله , دون الحاجة إلى تصريح علني دينه ليتمكن من الاستفادة من مقابل تدمير الدفاع . ومع هذا في الحقيقة العملي الدائن المرتهن يبلغ شركة الدفاع بوجود الدفاع العقاري , وبخاصة أن المنشأة التجارية غير ملزمة بالاطلاع على جرنال العقار في السجل العقاري ومعرفة وضعه القانوني . وهذا ما وجّه به القضاء الفرنسي بخصوص رهن مركبة.
Originally posted 2021-10-24 12:34:12.
